טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

פיקוח שכר דירה: עשרת הדיברות להתערבות בשווקים תחרותיים

מהיכן נובע הרצון "להסדיר" את שוק הדיור להשכרה בישראל? ומה יהיו התוצאות של ההסדרה הזו?

תגובות
?
אייל טואג

המפתח לחשיבה נכונה על מדיניות ציבורית הוא פשוט מאוד: תמריצים. הכל נובע משם, ואין שום צורך בדוקטורט בכלכלה או במודלים מתוחכמים על מנת להבין את הקונספט. אך חשיבה על תמריצים היא בדיוק מה שחסר לפוליטיקאים שמנסים בשבועות האחרונים לדחוף שוב את נושא הרגולציה על שכר הדירה בישראל, מתוך שילוב של כוונות טובות, אכפתיזם, וחוסר הבנה של האופן שבו שווקים עובדים. למזלנו, חוסר יכולת לחשוב על תמריצים איננו מחלה חשוכת מרפא; כל מה שנדרש זה לזכור עשר דיברות בסיסיות. 

1. אנכי היד הנעלמה, אשר בזכותה יש לכם ברוב השווקים מוצרים באיכות סבירה ובמחיר סביר

חלק מהקוראים בוודאי ישמחו לשמוע שאדם סמית', הוגה הקונספט של "היד הנעלמה", באמת חשב במונחים דתיים על השווקים. יש אכן משהו מיסטי, אולי אלוהי, באופן שבו אלפי יצרנים וצרכנים, הפועלים כל אחד לפי התמריצים האינדיבידואלים שלו, מובילים לכך שלא חסרות כיכרות לחם בסופרמרקטים, ולא חסרים שרברבים בשוק השרברבות, ולא חסרות נעליים בחנויות הנעליים, והכל ללא צורך באיזה שהוא פקיד ממשלתי שיתאם בין הביקוש החזוי לנעליים ולשרברבים לבין יבואני ויצרני הנעליים ומרכזי ההכשרה של שרברבים. מרבית האנשים בעולם עדיין לא מבינים איך זה עובד, עדיין חושבים שנדרש מישהו ש"יסדיר" את הדברים, למרות שסמית' הסביר כבר לפני מאות שנים שאין צורך בכך. אבל מה הקשר בין לזה לבין דירות להשכרה? ישנם הרי רבים המעוניינים בדירות להשכרה במרכז תל אביב במחיר נמוך ולא יכולים להשיגן. האם יתכן שהשוק "נכשל" כאן?

2. לא תישא את השם "כשל שוק" לשווא

נתחיל מכך שמרבית האנשים לא משתמשים במונח "כשל שוק" באופן נכון. כך למשל מצוטט חבר הכנסת רועי פולקמן: "כחלק מסיעת כולנו, אני מאמין בשוק חופשי ובתחרות, אבל כאשר יש כשלי שוק מחובתנו כמחוקקים להתערב ולפתור אותו. מחירי השכירות בישראל האמירו לשחקים בשנים האחרונות וקורת גג הולכת והופכת מזכות יסוד למותרות."

אז זהו, שלא. כשל שוק הוא לא כל מצב שבו קורה משהו בעולם שנראה לכם לא הוגן, או לא נחמד, או מצב שבו אתם לא יכולים להרשות לעצמכם משהו שנורא רציתם לרכוש. כשלי שוק הם מצבים ספציפיים שבהם השוק אינו מגיע לתוצאה יעילה, והספרות הכלכלית מתעדת שלל מצבים כאלו, תחת שמות כגון "השפעות חיצוניות" או "מידע א-סימטרי". השוק להשכר דירות בישראל הוא די תחרותי, ובכל זאת אני יכול לחשוב על שני כשלים מרכזיים שרלוונטיים אליו. הראשון הוא שעלויות המעבר לשוכרי הדירות גבוהות יותר מהעלויות של למצוא דייר חדש עבור משכירי הדירות. יש כאן איזו שהיא חוסר סימטריה לטובת המשכירים. השני, החמור יותר, הוא כשל משמעותי בצד היצע הדירות, תודות לבירוקרטיה המטורפת במדינת ישראל, שהובילה אותנו למצב שבו העיר הכי מבוקשת במדינה מלאה בבניינים מיושנים בני 4 קומות הבנויים בצפיפות מהנמוכות בעולם המערבי. ראו למשל את הטבלה הבאה, הלקוחה מתוצאות פרויקט doing business:

?

זה כמובן לא "כשל שוק" אלא "כשל ממשלה".

אבל השאלה החשובה היא זו: האם ההתערבות הממשלתית המוצעת יכולה לפתור את שני הכשלים האלו? התשובה היא "לא" מהדהד (ונסביר בהמשך מדוע). אז אם אינכם יכולים לפתור את כשלי השוק הקיימים על ידי ההתערבות שאתם מציעים, עצם קיומם של כשלי שוק פשוט אינו רלוונטי. 

3. זכור את הביקוש וההיצע, לקדשם

הביקוש וההיצע בשוק הדירות הם אלו שקובעים, בסופו של דבר, את גובה דמי השכירות, את כמות הדירות המוצעת ואת איכות הדירות. עלייה בביקושים תוביל לעלייה במחירים ובכמות הדירות, ירידה בהיצע תוביל גם היא לעלייה במחירים אך לירידה בכמות הדירות, וכך הלאה, כפי שלומדים סטודנטים בקורס מבוא לכלכלה. רבים מתקשים להבין זאת. למשל, בראיון לגלי צה"ל טוענת שוכרת תל-אביבית כי "כל שנה המחירים עולים בלי קשר לתנאי הדיור". אבל המחירים לא קשורים לתנאי הדיור אלא לביקוש ולהיצע, ואם אוכלוסיית מדינת ישראל גדלה והיצע הדירות בתל אביב לא גדל אז הביקוש יגדל והמחירים יעלו, בלי קשר לתנאי הדיור. גם איכות הדירות נקבעת לפי ביקוש והיצע: אם הצרכנים יהיו מוכנים לשלם יותר על דירות משופצות, משכירי הדירות ישפצו את הדירות. ואם חלק מהצרכנים מעוניינים לשלם מעט על דירה מחולקת ללא שירותים, אז יהיו גם דירות כאלו בשוק, והן יעלו בהתאם. זה לא אומר שהמשכירים הם אנשים רעים או שהשוק החופשי הוא ג'ונגל, זה פשוט אומר שישנם אנשים שמעוניינים בדירות האלו במחיר הזה.

4. לא תשפר את איכות המוצר על ידי חקיקה מבלי להשפיע על המחיר ועל הכמות

החוק הנידון קובע, בין השאר, "קריטריונים המגדירים מהי דירה ראויה למגורים", כגון מערכת אספקת מים חמים, גודל מינימלי לדירה ועוד. אך מכיוון שהאיכות נקבעת לפי הביקוש וההיצע בשוק תחרותי, אם הממשלה תנסה ותצליח לאכוף סטנדרטים מסוימים בנוגע לאיכות הדירות, התוצאה לא תהיה שיפור באיכות כל הדירות ללא השפעה על המחיר, אלא הוצאתן מהשוק של דירות באיכות הנמוכה ביותר ובמחיר הזול ביותר. בעלי הדירות באיכות הנמוכה ימכרו אותן, או ישפצו אותן וישכירו אותן במחיר גבוה יותר. אין להם שום סיבה לשפץ את הדירות ולהמשיך להשכיר אותן באותו המחיר, כפי שפוליטיקאים מסוימים מניחים משום מה שהם יעשו. מוצרים זולים מסוימים פשוט יעלמו מהשוק – מוצרים שהיה עבורם ביקוש, שאנשים מסוימים רצו לרכוש אותם במחיר הזה ובאיכות הזו. הוצאתם של מוצרים מהשוק מפחיתה את ההיצע ומעלה את המחירים בסופו של דבר.

5. לא תפחית את מחיר המוצר על ידי חקיקה מבלי להשפיע על האיכות ועל הכמות

באותו האופן, אם הממשלה תנסה לאכוף סטנדרטים מסוימים בנוגע למחיר, כגון מחיר מקסימום או איסור על העלאת מחירים, התוצאה תהיה הוצאת מוצרים מהשוק, מכיוון שהמחיר נקבע לפי ביקוש והיצע ולא לפי הזיותיהם של קובעי המדיניות בישראל. בעלי הדירות באיכות היותר גבוהה, שמחירן גבוה ממחיר המקסימום, ימכרו את הדירות, ואחרים לא ישפצו את דירותיהם ויתנו לאיכותן להידרדר לרמת האיכות שמצדיקה את מחיר המקסימום. נשמע לכם כמו סיפור דמיוני? אם כן אשמח להפנות אתכם למקרה רלוונטי שפורסם השבוע בישראל, בנוגע לדירות מפוקחות ב"דמי מפתח", וכן לדוגמאות ממדינות אחרות בעולם המופיעות בדיבר מספר 7. גם כאן התוצאה, במידה שהפיקוח באמת ניתן לאכיפה (והוא לא), תהיה הוצאה של מוצרים מסוימים מהשוק – מוצרים שהיה עבורם ביקוש, גם במחיר הגבוה שהתקיים לפני הפיקוח.

ניתן לטעון שבגלל חוסר הסימטריה בין עלויות המעבר של השוכרים והמשכירים מחיר הדירות גבוה יותר מהמחיר שהיה מתקבל בשוק משוכלל מושלם, אבל הרגולציה המוצעת פשוט לא תורמת שום דבר לעניין זה. חוסר הסימטריה ישאר גם אחריה, והיא לא מסוגלת להפחית את המחירים מבלי להשפיע במקביל על איכות הדירות, על כמות הדירות בשוק או על שניהם. באותו האופן, רגולציה גם לא תהפוך משכירים לא-נחמדים למשכירים כן נחמדים. הרגולציה לא מגנה על השוכרים, ולמעשה סביר שהיא לא תשפיע על שום דבר מכיוון שכל הנושא בלתי ניתן לאכיפה.  

6. לא תמנע מהצרכנים והיצרנים לחמוד את המוצרים שמנעת מהם להשיג, במחירים שמנעת מהם לשלם, במסגרת השוק השחור

שוק השכירות קשה מאוד לפיקוח, מכיוון שהעיסקאות נעשות בדירותיהם של אנשים פרטיים, בין שני צדדים שלאף אחד מהם אין תמריץ ללכת למשרד הפנים ולעמוד שעות בתור כדי לדווח לממשלה על העיסקה שהם החליטו עליה, או לומר את האמת בנוגע למחיר שהם שילמו. גם לאחר שממשלת ישראל תקים צבא של פקידים ומפקחים, בעלות עצומה למשלם המיסים, סביר שהיא לא תצליח לאכוף את החוקים האלו, והתוצאה תהיה שוק שחור בקנה מידה עצום שבמסגרתו אנשים משלמים שוחד של עשרות אלפי שקלים כדי לקבל דירות במחיר מפוקח. מי שחושב שמדובר בתסריט אימים דמיוני מוזמן לעלות על הטיסה הבאה לשטוקהולם, לפקוח את העיניים ולהביט מסביבו - מה שמוביל אותנו לדיבר הבא.  

7. כבד את ניסיונן של מדינות אחרות

אז כן, מרבית הניסיונות בעולם לפקח על שוק השכירות הסתיימו בשווקים שחורים ושלל עיוותים שונים ומשונים. כך, למשל, בשטוקהולם אנשים משלמים "מתחת לשולחן" עשרות אלפי דולרים כדי להשיג דירה מפוקחת, בניו יורק דיירים מסרבים לפנות דירות מפוקחות שקיבלו לפני עשרות שנים, בברלין משכירי דירות משתמשים בטריקים מלוכלכים כדי לפנות את השוכרים מכיוון שרק אז יהיה מותר להם להעלות מחירים, וכך הלאה. תתקשו מאוד למצוא כלכלן כלשהו, מימין או משמאל, שיתמוך ברעיון; בין השאר פול קרוגמן כתב נגדו, והכלכלן השבדי הסוציאליסטי אסר לינדבק כתב שפיקוח שכר דירה הוא אולי הדרך השניה הכי אפקטיבית להרוס עיר, אחרי הפצצה מהאוויר. האמירה שעליה חוזרת סתיו שפיר, לפיה "כל מדינות העולם הסדירו את שוק השכירות", היא גם מטעה, מכיוון שבמרבית המקומות אין ניסיון לפקח על שכר הדירה עצמו, וגם משולה לאותה בדיחה נדושה על "מה תעשה אם כולם יקפצו מהגג?".

כמו כן, בנוגע לדיבר החמישי - מחקר של ה-OECD מעלה שאכן במדינות שבהן הרגולציה על שוק השכירות נוקשה יותר איכות הדירות נמוכה יותר. למשל, בתרשים הבא ניתן לראות קשר חיובי בין מידת הקשיחות של חוקי הרגולציה (הציר האופקי) לבין שיעור הדיירים שדיווחו על גגות דולפים. זה לא קשר מקרי.

?
OECD

8. כבד את העניים ואת בחירותיהם

זוכרים את הדירה המצחיקה הזו שראיתם באחד מאתרי היד השנייה? זו שלא היו בה חלונות בכלל, הגג דולף, המיטה תלויה מעל האסלה של חדר השירותים, המטבח משותף עם השכנים שמשתמשים בו בתור מעבדה לזיקוק קוקאין, במקלחת יש רק מים קרים בצבע בז'-ירקרק, כל השכנים חסמו את ה-wifi שלהם עם סיסמאות ואת הסלון אתם חולקים עם משפחה ניגרית בת שמונה נפשות ועז?

אז הדירה הזו נמצאת שם מסיבה מסוימת, והסיבה היא: מישהו רוצה אותה. המישהו הזה הוא לא עיוור ולא חרש, והוא לא רוצה את הדירה בגלל חיבתו למים קרים בצבע בז'-ירקרק. הוא רוצה אותה בגלל שהיא זולה, והוא זקוק כרגע לדירה זולה במיקום הזה.

המשמעות של רגולציה על איכות הדירות היא שהאנשים שישארו ללא דירות הם אלו שרכשו עד כה את הדירות ברמות הנמוכות ביותר: עובדים זרים, סטודנטים עניים מהפריפריה, אימהות חד הוריות, וכל מני אנשים אחרים שהיו מעוניינים לגור בכל מחיר באזורי הביקוש, קרוב למקומות העבודה והלימודים שלהם, ללא צורך ברכישת רכב. אלו האנשים שבהם אנחנו פוגעים. גם אם אותם אנשים השכירו דירות באיכות מאוד נמוכה, זה לא אומר שהם לא רציונאליים או לא מסוגלים להבחין באיכות הדירות. אלו ההעדפות שלהם, וראוי שנכבד אותן במקום למנוע מהם את הבחירה מתוך גישה פטרנליסטית.

9. לא תחמוד כותרות בעיתון

עוד לא נולד העיתון שהעניק כותרת ראשית לפוליטיקאי שבחר שלא לעשות משהו, ועוד לא נולד הפוליטיקאי שהצליח להיבחר למשרתו ללא כותרות ראשיות. על כן, בבחירה בין להתערב לבין לא להתערב, הפוליטיקאים לרוב יבחרו להתערב. מכיוון שזו נטייתם הטבעית, בתור אזרחים משכילים עלינו להבין שהתוצאה בהכרח תהיה התערבות יתר, ולא התערבות חסר, ושנדרשים מנגנונים מובנים במערכת הדמוקרטית שיקשו עליהם להתערב. מכיוון שכרגע אין כאלו מנגנונים, המינימום שאנחנו יכולים לעשות זה להתייחס לניסיונותיהם להתערב בשווקים במידה רבה מאוד של ספקנות. 

10. לא "תסדיר" את הבלתי-מוסדר

לסיכום - להקים מחלקה בת מאות פקידים (עם קביעות) שתכריח את אזרחי מדינת ישראל לעמוד בתור במשך שעות במשרד הפנים כדי להגיש לה חוזי שכירות פיקטיביים, ואז לוודא שהחוזים עומדים בתקן ולעבד אותם ולנתח אותם ולייצר מהם גרפים נאים, וכל זאת אחרי שהשוכרים שילמו למשכירים שוחד לא חוקי שהופך את כל הגרפים לחסרי משמעות, וזה במקרה האופטימי שבו האזרחים אכן יטרחו לדווח למישהו על החוזים שלהם – כל הבלבול-מוח העצום הזה לא "יסדיר" שום דבר מלבד עוד כמה ג'ובים במגזר הציבורי, ובמקביל לכך יהפוך ישראלים ישרים לעבריינים. גם אם השוק החופשי הוא אכן אותו ג'ונגל מסוכן שמפחיד כל כך את סתיו שפיר, רועי פולקמן וחבריהם, מה שהם עושים פה זה פשוט לשבת באיזו קרחת יער באמצע הג'ונגל ולשחק בנדמה-לי.

ואני מבין אותם, הם בסך הכל חומדים כותרות בעיתונים. אבל זה לא אומר שאנחנו חייבים לשתף פעולה עם המשחק הזה. זכרו את עשרת הדיברות, זכרו את הביקוש וההיצע, זכרו את התמריצים של המשכירים, של השוכרים ושל הפוליטיקאים, וזכרו את ניסיונן של מדינות אחרות. רגולציה על שוק השכירות זה פשוט רעיון רע. לשם שינוי, בואו ננסה להימנע מרעיונות כאלו.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות