בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

מהי הגדרת "דירת מגורים" לצורך פטור ממס שבח

תגובות

מעת לעת שבה וחוזרת הגדרת "דירת מגורים" לדיון משפטי. חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 מקנה פטור ממס למוכר דירת מגורים, ומוכרי דירות רבים מזדרזים לבקש פטור מבלי לבדוק אם בכלל מתקיימות דרישות החוק.

באחרונה שאלה ממין זה נדונה בהחלטת ועדת ערר מס שבח מקרקעין (בביהמ"ש המחוזי ת"א-יפו) בעניין רוט חיים (ו"ע 1153/03 רוט חיים נ' מנהל מס שבח נתניה).

הגדרת "דירת מגורים" קובעת כמה תנאים. תנאי אחד הוא כי מדובר בדירה או חלק מדירה, אשר בנייתה הסתיימה ואשר מצויה בבעלותו או בחכירתו של יחיד ולא חברה, ושאינה בבחינת מלאי עסקי - עליו משולם מס הכנסה עפ"י הפקודה. כאן נדרשת הבחנה בין פעילות נדל"ן של יחיד במישור הפרטי לעומת המישור העסקי, בה דנו ברשימתנו בשבוע שעבר. תנאי נוסף ומרכזי הוא כי הדירה (או חלק ממנה) משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה. בתנאי זה נעסוק להלן.

לא אחת מבקשים יחידים למכור דירות שאין גרים בהן ומצבן מוזנח. במקרים אלה חוזרת ועולה השאלה האם התקיים התנאי והדירה אכן משמשת או מיועדת למגורים לפי טיבה? יתרה מכך, המועד הרלוונטי לבחינת תנאי זה הוא יום מכירתה של הדירה; העובדה כי היתה ראויה למגורים בעבר, לפני המכירה, אין בה רבותא.

בנסיבות פסק הדין שימש הנכס בעבר למגורים. הנכס, אשר נוהל על ידי הורי העורר, שנפטרו לימים, עבר לרשותו מכוח הצוואה. הוריו מעולם לא גרו בנכס. המחלוקת, שעלתה לאחר מכירת הנכס, היתה על השאלה האם בשל מצבו הפיזי של המבנה המוזנח הוא מיועד למגורים לפי טיבו.

בעוד העורר גרס כי יש לראות במבנה כמיועד למגורים מאחר שהשקעה קטנה יחסית תכשירו לכך, טען מנהל מס שבח כי ההרס והנזקים בנכס במועד מכירתו היו כה גדולים עד כי הוא אינו ראוי למגורים, וכמוהו כקרקע לבנייה.

בהקשר זה כבר נפסק כי כדי לקבוע אם הדירה מיועדת למגורים לפי טיבה יש להפעיל מבחן אובייקטיווי הבוחן "פוטנציאל ממשי" לשימוש למגורים בנכס הנדון - האם מאפשר מצבו הפיזי של המבנה, לרבות קיומם של מתקנים בסיסיים וחיוניים, שימוש סביר ורגיל למגורים.

בנסיבות פסק הדין עלה, בין היתר, כי הנכס מצוי בסביבה בה הוחל בבניית בניינים רבי קומות ומצבו פרוץ, חלונותיו נעקרו והושלכו לתוכו ארגזי קרטון. כמו כן, היה חיבור לרשת החשמל והביוב, אם כי השירותים והכיור לא היו במקומם. בהתבסס על תשובות השכנים וצילומים שצילם העורר קבע שמאי כי הנכס נפרץ לאחר מועד מכירתו. מפקח מטעם מנהל מס שבח צילם הנכס ומצא בו הרס וחלל ריק ללא חדרים.

בבואה לקבוע אם היה זה מצבו של הנכס עוד במועד המכירה למדה ועדת הערר על העדר כוונה לעשות בנכס שימוש למגורים גם מהצהרת אמו של העורר בעבר לעיריה כי הנכס הוא אדמה לבנייה (מכוחה לא שולמה לאורך השנים ארנונה), ובנוסף לכך, מהעדר כוונה מצד הרוכש להתגורר בנכס. עובדות אלה הובילו את הוועדה למסקנה כי אין מדובר בדירה הראויה למגורים במועד המכירה, הגם שניתן להפכה לכזאת בהשקעה לא גדולה.

ובכן, מי שמבקש למכור נכס בפטור לדירת מגורים צריך לשים לב כי במועד עסקת המכירה ניתן לגור בנכס, לרבות קיומם של חיבור לחשמל, מים זורמים, שירותים תקינים וכיוצ"ב תנאים אלמנטריים למגורים. לעתים כדאי לשקול אף להשקיע בנכס מעט לפני מכירתו על מנת להסיר ספק בבוא היום, ככל שיידרש, שאכן היה הנכס ראוי למגורים בעת מכירתו. מוצע אף לצלם את הנכס במכירתו כשהוא במצבו הראוי למגורים, בייחוד במקרים שבהם הנכס עתיד להיהרס ע"י רוכשיו, שהרי משייהרס עשויות רשויות המס לסבור אחרת - והוכחה נגדית תהיה קשה.

תנאי נוסף לפטור דירת מגורים הוא היות הדירה "דירת מגורים מזכה". בתנאי זה נדון באחת מרשימותינו הבאות.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות שאולי פספסתם

*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו