בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

אוצרות הנדל"ן במרתפי הרבנות

מנהגם של עשירים לתרום מגרשים לצורכי הקהילה הותיר נתחי נדל"ן מובחרים שבעליהם החוקיים מסתתרים בתיקי הרבנות. כיסיו של המוצא הישר עשויים להתמלא במיליוני דולרים. להלן קצה חוט

תגובות

מי לא חולם שיום יבוא ומכתב בדואר רשום יבשר לו על מיליונים שהוריש לו דוד עשיר שבכלל לא ידע על קיומו? זה בערך מה שקרה לדב ענבר בזמן שהיה מנהל בית הספר החקלאי מקווה ישראל. לפני כמה חודשים הגיע למשרדו מכתב מפרקליטות המדינה, שבישר לו כי כמנהל מקווה ישראל הוא אחד מנאמניו של שטח בן 14 דונם על חוף ימה של תל אביב אשר עליו שוכנים כמה ממלונות היוקרה של רשת דן, חלק ממתחם הדולפינריום, גן צא'רלס קלור ומגרשי חנייה של העירייה. שווי השטח נאמד בהערכות זהירות ב-50 מיליון שקל ויש כאלה הטוענים כי שוויו הריאלי כפול.

ענבר, שעסק כל חייו בחינוך, ולא בנדל"ן, גילה בזכות המכתב, שבסוף המאה ה-19 רכש את המתחם יהודי אוסטרי עשיר בשם יוסף בן עזרא חיים נייגו, שעלה לישראל והתיישב ביפו. יחד עם הברונית קלרה הירש תרם נייגו כספים לרכישת מבנה גדול ומפואר במרכז המתחם שבו התגורר קודם לכן הקונסול האוסטרי בישראל. לפני מותו רשם נייגו את המתחם כהקדש (ראו מסגרת) המיועד להקמת בית חולים לתושבי יפו וקבע כי בנכס לא יבוצעו כל שינויים ללא הסכמתם המפורשת של ארבעה בעלי תפקידים, שהיו באותה עת מהמשפיעים ביותר ביישוב היהודי בארץ ישראל: רב היישוב האשכנזי, הרב הספרדי, הרב הראשי של קהילת יהודי צרפת ומנהל בית הספר מקווה ישראל. נייגו קבע כי בכל מקרה שבו יפסיק בית החולים לפעול יוקדשו הכספים להקמת בית חולים אחר וכי לא ייעשה כל שינוי בייעוד "עד יירש האלוקים את הארץ במלואה" - או במלים פשוטות, עד שהמשיח יופיע על חמורו הלבן בחוף ימה של תל אביב.

על השטח הוקם בית החולים שערי ציון, שהיה בית חולים מפואר במיוחד, אך הוא נסגר כעבור שני עשורים עקב גירוש יהודי יפו בידי השלטון הטורקי ומלחמת העולם הראשונה. במלחמת העצמאות התנהלו באזור קרבות קשים והמבנה נהרס כליל. לאחר הקמת המדינה לא נותר איש שידע מי הבעלים האמיתיים של השטח, ויחד עם קרקעות ורכוש נטוש אחר באזור הועברה הבעלות עליו לעיריית תל אביב. העירייה הפכה חלקים ממנו לשטחי ציבור והחכירה או מכרה את השאר לצורכי מגורים ועסקים.

סכומי העתק ששולמו בעבור המתחם ודמי החכירה הגבוהים שקיבלה העירייה עם השנים לא הגיעו למטרות שלשמן הקדיש נייגו את רכושו. איש לא טרח לברר מי הבעלים האמיתיים של הקרקע גם כשהמדינה מכרה חלקים גדולים ממנה, שעליהם הוקמו כמה מהמלונות היוקרתיים במדינה. עד שיום אחד גילו בפרקליטות המדינה שכדאי לעשות משהו ומהר, אחרת יש מי שישמח ליהנות מפירות האוצר האבוד.

היסטוריונים של היישוב היהודי בימים שלפני קום המדינה ומומחים בתחום הנדל"ן מעריכים כי בערים הגדולות לבדן יש כיום נכסים וקרקעות בשווי כולל של יותר מ-1.5 מיליארד דולר, שהוקדשו למטרות ציבוריות שונות וננטשו או שייעודם שונה ללא הסכמת הנאמנים. למרות סכומי העתק, שיכולים היו לפתור כמה מבעיות תקציבי הבריאות, החינוך והרווחה, מדינת ישראל כמעט לא עושה דבר כדי לאסוף את הכסף שמתגלגל ברחובות. איש לא מנהל את האוצר האבוד וכמו במיטב סרטי ההרפתקאות, רבים היו שמחים להניח עליו את היד.

שלושה תיקים בארון

צריך לא מעט אמונה כדי להפוך שטרות טאבו מתפוררים בני יותר ממאה שנה לנדל"ן מניב באזורים היקרים ביותר בישראל. לא מזיקים גם מזל וקצת קשרים. השילוב הזה בדיוק הביא ב-95' את יצחק ארבוס, בן 38 מתל אביב, לגלות את הפוטנציאל הענק שטמון בתחום ההקדשות.

ארבוס, שהיה באותה תקופה טוען רבני בעל השכלה משפטית וידע היסטורי, התגורר באזור כרם התימנים. באחד הימים, כשעבר בסמוך לבית כנסת בפינת הרחובות הירקון ויונה הנביא, ביקש ממנו הגבאי הזקן להיכנס ולהשלים מניין. "עם תום התפילה הוא ביקש את עזרתי בשיקום בית הכנסת שהיה בעבר מהמפוארים בעיר", משחזר ארבוס. "אני אדם יסודי וסקרן. הלכתי ובדקתי בנוסחי טאבו ומצאתי שבית הכנסת הוא חלק מהקדש 'מאה שערים', על שם השכונה שישבה שם. בהקדש רשומים שני מגרשים נוספים שעליהם השתלטו במהלך השנים. הגבאי לא ידע שהוא יושב על אוצר שיכול להספיק לשיקום בית הכנסת ולהקמת עוד כמה בתי כנסת חדשים".

בעזרת קשרים משפחתיים הגיע ארבוס לעו"ד אברהם טננבאום מירושלים (כיום שופט שלום - ג"ל), שעמו איתר את שטרות ההקדש והטאבו. הם פנו לרשם ההקדשות במשרד המשפטים שאמור היה לנהל בשם המדינה את רישום כל הנכסים שהוקדשו למטרות ציבוריות - וגילו שהנכסים כלל אינם רשומים.

ארבוס הקים חברה עם השם האופטימי "באמונה" ויצא לדרך. לדברי ארבוס, רשם ההקדשות באותה תקופה, אברהם קפלן (המשמש כיום יועץ לרשם הנוכחי), הציע לו לנהל את הטיפול בהקדש. כדי לסלק את הפולשים ולמכור את הנכסים פנו השניים לבית משפט ובהסכמת הרשם הוכרזו כנאמני ההקדש. חוק הנאמנות קובע אמנם כי הנאמן אינו יכול ליהנות מהכספים או הנכסים שעליהם הוא מופקד, אך מאפשר קבלת שכר טירחה ודמי ניהול. שכר הטירחה המקובל בעבור איתור נכסים, ניהולם ומכירתם נע בין רבע למחצית משווי הנכסים. חישוב פשוט יגלה שעם קצת מזל ונבירה בארכיונים יצר הצמד הכנסה נאה של מאות אלפי שקלים.

ארבוס, המתאר את עצמו כאדם בעל חוש היסטורי, זיהה את עורק הזהב שאותו גילה רק במקרה. באמצעות קשרים הוא נפגש עם מנהל בתי הדין הרבניים, הרב אליהו בן דהן, והציג בפניו את העניין. "הרב לא ידע בכלל על מה מדובר", אומר ארבוס. "הראינו לו את החוק וסיפרנו לו על בית הכנסת שהצלנו, והוא ניגש מיד לארון והוציא שלושה תיקים. היו בהם שטרות הקדש שאיש בבתי הדין לא ידע מה לעשות אתם. אחרי שהשגנו נאמנות זמנית על התיקים ופעלנו להעברת הכספים למטרה המקורית שלשמה הוקדשו, חזרנו אליו וסיכמנו שמעכשיו נעבוד יחד באופן קבוע".

לא במקרה הגיעו ארבוס וטננבאום להנהלת בתי הדין הרבנייים. סיבות היסטוריות ודתיות הביאו לכך שמרבית הנכסים הוקדשו על ידי אנשים מאמינים למטרות צדקה שונות או כדי למנוע הפקעה. בשנים שבהן נרשמו הנכסים כהקדש היה היישוב היהודי תחת שלטון טורקי, ולכן העדיפו התורמים הקדש רבני גם במקרים שבהם הנכס לא הוקדש למטרות דתיות.

עם השנים הצטברו בארכיוני בתי הדין הרבניים בישראל מאות תיקים שבהם אוצרות מהסוג שכל יזם נדל"ן חולם עליהם: עשרות דונמים במרכזי הערים הגדולות, שעל מרביתם הוקמו מבנים חדשים שהעלו את ערך הקרקע והפכו את איתור בעליה המקוריים לעוד יותר אטרקטיווי. כל שנותר הוא לשים יד על התיקים מעלי האבק ולבדוק מי מהנאמנים המקוריים של הנכסים עדיין בחיים - ואם אין כאלה, לבקש מבית המשפט להתמנות לנאמן זמני עד שיאותר מוסד בעל מטרות דומות לאלה שלשמן הוקדש הנכס המקורי.

בישראל פועלים הרבה גופים העוסקים בבריאות, חינוך ורווחה - ולאור המצוקה התקציבית לא סביר שיתנגדו ליהנות מהכנסה ממקור בלתי צפוי. כדי לנצל הקדש שקשור למטרות חינוך, לדוגמה, ניתן לפנות לאחת ממאות העמותות שבמטרותיהן רשומה המלה חינוך ולהציע לה עסקה משתלמת - מכירת הנכס או השכרתו והעברת הכספים לחשבונה תמורת שכר טרחה ודמי ניהול. לכאורה גאולה של נכסים אבודים למטרות ציבוריות, אך למעשה - גם אם לוקחים בחשבון שנים של שחיקה בבתי משפט עד להכרזת הנאמנות ומכירת הנכסים - עסקה משתלמת לכל הצדדים, מלבד לבעלים המקוריים של הנכס שבוודאי היו מתהפכים בקברם לו ידעו מה עלה בגורלו.

400 נכסים ללא נאמנים

ההצלחה המהירה של ארבוס באיתור ורישום שלושת נכסי ההקדש הרשימו את בן דהן, שמיהר לחתום בשם המדינה ב-96' על שני הסכמים עם באמונה. בהסכמים נקבע כי החברה תנהל בעבור בתי הדין הרבניים את איתור ההקדשות, ניהול רישומן המסודר, איתור הבעלים והפעולות בנכסים תמורת שכר טרחה הולם. לדברי ארבוס, הוא לא ידע אז מה שיעור שכר הטרחה בתחום ולאחר שהתעניין מצא שמדובר ב-50% משווי הנכס.

מבלי שנוהל משא ומתן או מכרז בין מציעים נוספים סגר ארבוס עם בן דהן על רבע משווי הנכס במידה שיימכר ו-1.5% נוספים שישולמו בכל מקרה בעבור כיסוי הוצאות האיתור והרישום - כפי שמקובל באיתור נכסי נפקדים עבור האפוטרופוס הכללי. בהסכם לא הוזכרו תשלומים שיכול ארבוס לגבות מהרוכשים או מהגוף שאליו יועברו הכספים בסופו של דבר. מקורבים לבן דהן מספרים שהמצוקה התקציבית (ראו מסגרת) וחוסר היכרות עם התחום הביאו אותו לחתימה על הסכם כה נדיב מבלי לשאול שאלות מיותרות.

כבר בתחילת הדרך הפגין ארבוס יכולת מדהימה. הוא הקים צוות של מומחים אותם שלח לארכיונים בישראל לאתר קושאנים (שטרי טאבו מימי השלטון הטורקי) ומפות ישנות. אחרים נשלחו לטורקיה ולירדן לאתר רישומי קרקעות. כך הורכבה רשימה של כ-620 נכסי הקדש בישראל. ב-400 מהנכסים לא איתר ארבוס נאמנים ולכן פנה לבית המשפט ומונה כנאמן זמני עד לאיתור מוסדות בעלי מטרות דומות. ב-200 אחרים אותרו נאמנים לאחר פרסום מודעות בעיתונים.

אלא שמישהו קינא כנראה בהצלחה המרשימה ופנה ב-97' ליועץ המשפטי לממשלה, אליקים רובינשטיין. אחרי בדיקה גילה היועץ שבן דהן חתם על ההסכם עם באמונה מבלי שהיתה לו סמכות לכך, והורה לבטלו ולהוציא מכרז לקבלת שירותי איתור ורישום נכסי הקדש רבניים. ארבוס החליט שלא לוותר בקלות והחל לנהל קרבות משפטיים לאכיפת ההסכם. כשגילה שהיועץ אינו מתכוון לוותר בקלות שכר את שירותיו של עוה"ד יעקב נאמן והגיש ב-2002 תביעה נגד המדינה. המסמכים שהוגשו בתביעה חשפו את ההיקף העצום של שווי הנכסים שאיתר ארבוס, ונתונים על כמה באמת שווה פעילות האיתור למדינה. ארבוס תבע מהמדינה תשלום של למעלה מ-1.6 מיליארד שקל בעבור נכסים שאיתר והוצאות משפטיות ושמאיות שהיו לו במהלך השנתיים שבין חתימת ההסכם להקפאתו על ידי היועץ. חשוב לציין שההסכם מדבר על רבע משווי כל נכס שימומש. כלומר, שווי הנכסים לפי החישוב שערך אז ארבוס הוא כמעט 6 מיליארד שקל.

התיק התנהל במשך ארבע שנים בערכאות משפטיות שונות והצליח לשמור על פרופיל תקשורתי נמוך יחסית למרות הסכומים הדימיוניים. למרות מידע שהמשיך להצטבר על נסיבות חתימת ההסכם בין ארבוס לבן דהן, נמנע רובינשטיין מהוראה על חקירה בעניין. דווקא בית המשפט גילה עירנות במקרה זה. השופט העליון סלים ג'ובראן הביע פליאתו על כך שאיש לא שם לב לעובדה שתביעתו של ארבוס עולה בהיקפה על תקציבו השנתי של משרד הדתות ואיש אינו שואל שאלות. הוא הציע לחקור את נסיבות חתימת ההסכם, אבל ההצעה נותרה רק על הנייר. רובינשטיין עזב בינתיים את תפקידו, הפרקליטים שטיפלו בתיק מטעם המדינה התחלפו וארבוס הגיש תביעה נוספת לקבלת פיצוי, המתבררת כיום בבית המשפט.

מכתב אנונימי שהגיע ללשכת עורכי הדין הביא לכינוס דיון מיוחד בוועדת בתי הדין הרבניים, שבדקה את העניין והגיעה למסקנה חד משמעית - יש לחקור את הפרשה. "זה נושא חמור שיש לחקור עד תום גם אם עברו שנים מאז חתימת ההסכם", אומר עו"ד נתן שפטלוביץ', אחד מחברי הוועדה שהשתתף בדיון. "אם היועץ המשפטי הנוכחי לא מעוניין לעשות זאת יש להעביר את החקירה למשרד מבקר המדינה".

שכר טרחה של

40% ארבוס לא אמר נואש והחליט לטפל בנכסי הקדש חילוניים. הוא ריכז את פעילות האיתור והפעילות המשפטית לקבלת נאמנות זמנית בחברה שהקים אביו, שנקראת החברה למחקרים היסטוריים. כך איתר נכסים שהוקדשו לאוניברסיטה העברית בשדרות ניצה היוקרתיות בנתניה ונכסים נוספים במרכז תל אביב שבהם הוא מטפל כיום.

הוא המשיך בפעילות באמונה, עד שיום אחד איתר את המגרש הענק על חוף ימה של תל אביב שעליו שוכנים כיום גן צ'ארלס קלור, מסגד חסן בק וכמה מלונות יוקרה. הוא פנה לבית המשפט וקיבל נאמנות זמנית, אך הפעם החליט לבחור בני ברית חזקים למאבק על הכסף. הוא פנה לאגודה למלחמה בסרטן והציע לראשיה לקבל את הכספים שיצליח לקבל מהעירייה ומבעלי הנכסים שיושבים על השטח, אותם אמד ב-50 מיליון שקל.

באגודה ראו את המספרים ולא היססו לרגע - סכומים שכאלה יכולים לשפר את מצבם של לא מעט מוסדות שבהם מטופלים חולי סרטן, להכניס עוד תרופה או שתיים לסל הבריאות או לשמש לפעילות חינוכית. אבל באגודה לא התכוונו כנראה שכל הכסף יגיע למטרות ציבוריות. הם חתמו עם ארבוס ועם פרקליטו באותה תקופה, אסף פוזנר, על הסכם שכר טרחה בהיקף 40% מגודל הסכום שיושג - כלומר ויתור על כמעט מחצית מהסכום שאותו יכלו היו להועיד למטרות שלשמן הוקדשו הנכסים.

עם הגשת התביעה גילתה המדינה את היקף הסכום שאותו היא עומדת לאבד והחליטה לבקש מבית המשפט לבטל את הנאמנות שהוענקה לארבוס ולאגודה למלחמה בסרטן. שטר ההקדש שאותר גילה שאחד הנאמנים הוא הרב הראשי הספרדי, תפקיד שאותו ממלא כיום הרב יעקב עמאר. אנשיו של עמאר פנו לעו"ד עמיחי נביאי מתל אביב שבדק ומצא שלנכס ארבעה נאמנים שאיש מהם אינו ארבוס או מנהלי האגודה למלחמה בסרטן. "ארבוס ביקש להתמנות לנאמן זמני של ההקדש תוך ניסיון לרוקן חלק נכבד מנכסיו על ידי גביית שכר טרחה מופרז המוערך בכ-20 מיליון שקל", אומר עו"ד נביאי. "הוא עשה זאת בדרך עקיפה של חתימה עם ההקדש על הסכם ניהול והסכם שכר טרחה. בהיעדר תקציב מתאים לפיקוח על הנעשה בהקדשות, גורמים פרטיים מצליחים לבצע את רצונם והציבור יוצא מופסד". ארבוס, לעומתו, מסרב להתרגש מגובה הסכום. "הטענה לגבי גובה שכר הטרחה שלי אינה רלוונטית", הוא אומר. "מדובר במטרות ציבוריות ואם זה מה שיפתור את המחלוקת אני מוכן לוותר על כל הסכום מלבד ההוצאות. לדעתי, מדובר במלחמה ממניעים אחרים. המדינה הבינה שיש כאן פוטנציאל כספי ומעוניינת לנהל את הכספים כראות עיניה. שיסבירו איפה הם היו עד היום ולמה התחום מוזנח בצורה שכזו".

תגובת משרד המשפטים: "כתוצאה ממסקנות בדיקת היועץ המשפטי לממשלה הופסקה העסקת חברת באמונה, והנהלת בתי הדין הרבניים פירסמה מכרז חדש שבו זכתה חברה אחרת. לא נפתחה כל חקירה. הנהלת בתי הדין הרבניים מקיימת מנגנון פיקוח על הקדשות. במשרד המשפטים מתקיימים דיונים לצורך שילוב עבודת פיקוח זו בעבודת הפיקוח של רשם ההקדשות, וזאת לשם התוויית דרך פעולה מסודרת לצורך שיפור וייעול הפיקוח על הקדשות נכסים ציבוריים בכלל, ועל הקדשות נכסים דתיים בפרט".



יצחק ארבוס. נכנס להשלים מניין וגילה שבית הכנסת יושב על אוצר


מתחם הדולפינריום בתל אביב. שטח הקדש בשווי 50 מיליון שקל



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות שאולי פספסתם

*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו