בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

ועדה מסדרת

ועדות מקומיות לתכנון ובנייה מאפשרות ליזמים גדולים לקדם פרויקטים שפוגעים בסביבה ובתושבים, כך עולה ממחקר מקיף שנעשה באוניברסיטת ת"א. במקרים רבים פרצות בחוק מונעות מהציבור לתבוע פיצויים

תגובות

האם ייתכן שוועדות התכנון והבנייה משתעבדות ליזמים, ומאפשרות להם חופש מוגזם בהקמת תוכניות גדולות, על חשבון השכנים, הסביבה והציבור הרחב? עבודת דוקטורט שנכתבה באוניברסיטת תל אביב מציירת תמונה עגומה. העבודה מצביעה על מערכת של כשלים בחוקים ועל איוש ועדות לתכנון ובנייה על ידי פוליטיקאים. במצב הזה נגרמים נזקים קשים לסביבה, ותושבים שנפגעים מפרויקטים נדל"ניים גדולים אינם זוכים לפיצויים.

זה זמן שמעמדן של הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה נמצא בירידה. מדובר בוועדות של פוליטיקאים, שאינם מתמצאים בתכנון ובנייה, ומתעניינים בעיקר בפוליטיקה הפנימית במועצת העיר או בשיקולים קצרי טווח.

עכשיו גם האקדמיה החלה לדון בנושא המטריד הזה. עבודת הדוקטורט של הגיאוגרף והשמאי ד"ר בועז ברזילי נושאת שם תמים לכאורה, "השפעות חיצוניות בהליכי תכנון", אולם היא דנה בדיוק בנושא הזה. ברזילי ניסה לבדוק האם הוועדות השונות לתכנון ובנייה מקדמות פרויקטים, שנזקם לציבור נראה בעליל. תוצאת המחקר חד-משמעית: במקרים לא מועטים, הוועדות פועלות כרצון היזם ומפקירות את הציבור.

ערך דירות בקיסריה ירד

הנה, לדוגמה, אירוע שקרה בשנות ה-90 בקיסריה: יום אחד הגישה בעלת הקרקעות במקום, החברה לפיתוח קיסריה, תוכנית להקמת השכונות 7א', 12, 11, 10 ו-13, ובסך הכל 290 בתים צמודי קרקע, על מגרשים קטנים ובצפיפות גדולה.

התוכנית הוגשה לוועדה המיוחדת לבנייה למגורים ולתעשייה (הול"ל), שהוקמה באותם ימים כדי להאיץ הליכי תכנון, לנוכח גל העלייה הגדול שהגיע אז ארצה. זאת, למרות ששום קשר לא היה בין הקרקעות בקיסריה לבין הול"ל, שהיתה אמורה לקדם בעיקר תוכניות לבנייה רוויה וזולה. הוועדה דנה בתוכנית בחיפזון, כפי שחייב אותה החוק, ואישרה אותה - על אף שתושבי קיסריה התנגדו לכך באמצעות ועד שהקימו.

בין היתר טענו התושבים כי עקב מיקומן הנחות והצפיפות הגדולה, בשכונות החדשות יתיישבו אנשים ממעמד סוציו אקונומי נמוך יותר וערכי נכסי השכנים ייפגעו.

הול"ל קידם את התוכנית, ובדיקה שערך ברזילי הראתה כי שוויים של נכסים הסמוכים לשכונות החדשות אכן נפגע, אולם לא ניתנה לתושביהם אפשרות לתבוע פיצוי. זאת, משום שמי שרשאי להגיש תביעות כאלו הם רק מי שנמצאים בתחום התוכנית או שגובלים בה. כביש שהפריד בין השכונות החדשות לנכסים הוותיקים מנע מהם להיכלל בהגדרה החוקית של "מקרקעין גובלים".

דוגמה אחרת שנבדקה בעבודה היתה שימור אתרים בתל אביב, במיוחד באזורי הרחובות בן גוריון, רוטשילד ואלנבי ובשכונת נוה צדק. ברזילי בדק ומצא, שכדי שבעלי נכסים שהוכרזו לשימור יוכלו לשמרם, הוטל עליהם להוציא עשרות אלפי דולרים מכיסם. עוד לפני תחילת הליך השימור הם מחויבים בתשלומים של 10-20 אלף דולר לצורך תיעוד המבנים. בשלבים הבאים כרוך תכנון השימור בהוצאה של עשרות אלפי דולרים נוספים, עקב קצב העבודה האיטי בפרויקטים מסוג זה.

אלמנטים נוספים שהכבידו על בעלי הנכסים הם הפגיעה בזכויות הבנייה החלות על המבנים והתמשכות הליכי התכנון. כך נוצר מצב, שבו העלויות לשימור המבנים היו כה גבוהות, עד שבעליהם המקוריים לא יכלו לעמוד בהוצאות, ושוק הנדל"ן הגיב בירידה בשווי הנכסים שיועדו לשימור.

ערכם של מבנים סמוכים שלא יועדו לשימור דווקא עלה, כי שוק הנדל"ן הגיב באופן כללי בחיוב לפרויקט השימור. אבל כל זה לא עזר לבעלי נכסים לשימור, שלא יכלו לעמוד בהוצאות המרובות שהוטלו עליהם כדי לקיים את המבנים, והם נאלצו למכור אותם במחירים נמוכים ליזמים זריזים. כיום מגיעות דירות בפרויקטים לשימור באזור שדרות רוטשילד לשווי של 5-12 אלף דולר למ"ר, ובעלי הנכסים לשעבר יכולים רק להתבונן מן הצד מתוסכלים.

אילו היו מנסים לבדוק אפשרות לקבלת פיצוי היו מגלים, שהכרזת מבנה לשימור, כל עוד היא נעשית במסלול חלופי לתוכנית בניין עיר, אינה נחשבת לתוכנית בניין עיר, ועל כן אינה מזכה את בעליה בפיצוי על ירידת הערך. בנוסף, מכיוון שקשה לאמוד מראש את העלויות הכרוכות בשימור, לא ניתן לדעת מראש גם כמה צריך לתבוע; עד שעלויות השימור מתבררות, כבר עלולה לחלוף תקופת התיישנות בת שלוש שנים שמקצה החוק לתביעה.

לפי המחקר, שורש הבעיה הוא כשלים ופרצות בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה המעגן את הזכאות לפיצויים בגין תוכנית פוגעת. כשלים אלה גורמים לכך שבמקרים רבים ציבור שנפגע מתוכנית אינו יכול לתבוע פיצויים, מה שפועל לטובת היזמים והוועדות. אילו היה ניתן לתבוע מהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה פיצויים בגין מכלול הנזק שגורמות תוכניות שונות לשכנים ולסביבה, רבות מהן לא היו יוצאות כלל לדרך.

נזק של מיליארדי שקלים למדינה

דוגמה נוספת לפרצות בחוק שמובאת במחקר היא הבנייה לאורך קו הים. תוכנית המתאר הארצית תמ"א 13 וחוק שימור חופים היו אמורים להגן על קו החוף בישראל מבנייה במרחק של 100 מטר מהחוף. למרות זאת, בפועל החריגות גדולות. "אין כמעט יישוב חופי אחד שעומד בחוק ובתוכנית", קובע ברזילי.

כיצד זה קורה? רוב מוחלט של הפרויקטים החופיים הוכרו על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבניין כהקלות מתמ"א 13, כלומר צעד תכנוני לכל דבר, שאינו נחשב על פי חוק לתוכנית ועל כן אינו מזכה בפיצוי. "באופן זה יכולות הוועדות המקומיות להרשות לעצמן לשתף פעולה עם היזם תוך הטלת מחיר הנזקים על הציבור", מסביר ברזילי.

במסגרת המחקר נבדקו פרויקטים חופיים שהוקמו בשנים האחרונות, בהם המרינות בהרצליה, אשדוד ואשקלון, מגדלי חוף הכרמל (מלון מרידיאן) בחיפה ועוד. הנזקים הסביבתיים שנגרמו לאזור עקב התוכניות הללו חורגים מההגדרות של חוק התכנון והבנייה: רצועת החוף במקומות הללו הוצרה; מצוקים חופיים החלו להתמוטט ולקרוס; סביבות חי וצומח נפגעו, ושכונות סמוכות נפגעו אף הן.

המחקר מצא שהנזקים לסביבה, לשכנים ולכלכלת ישראל נאמדים במיליארדי שקלים. "קח לדוגמה את שכונת נוה דוד בחיפה, שמולה נבנה פרויקט חוף כרמל. עד להקמת הפרויקט היתה לתושבי השכונה נגישות לים ונוף לים. כל אלה נחסמו עם התוכנית, אולם אז התברר להם, שמכיוון שהם מעברו השני של כביש החוף הם לא נחשבים למקרקעין גובלים ולכן לא זכאים לפיצוי".

אנטנות סלולריות מורידות את שווי הנכסים הסמוכים, ולכאורה זכאים הנפגעים לפיצוי בגין ירידת שווי נכסיהם. במסגרת המחקר בוצעו בדיקות של מאות יחידות דיור צמודות קרקע ביישובי קו התפר בשרון, בהם צור יגאל וכוכב יאיר, ומהן עלה כי במקומות הסמוכים לאנטנות סלולריות, שבהם הקרינה עמדה בתקנים, מחירי הנכסים ירדו ברמות של 8%-20%.

למרות זאת, בעלי הנכסים מתקשים לתבוע. מצד אחד החברות הסלולריות טוענות שהן הקימו את האנטנות על סמך תמ"א 36, שאושרה זה מכבר, ולכן הבסיס החוקי לתביעות התיישן. מצד שני טוענים בעלי הנכסים כי הם תובעים על סמך ההיתרים שניתנו לאנטנות, המהווים מימוש של התוכנית, אולם אז סייג המקרקעין הגובלים אינו מאפשר לרוב הנפגעים להגיש תביעות פיצוי לפי סעיף 197.

"איני יכול לומר, אם הכשל הזה נעשה בכוונה או שלא. דבר אחד שאני יכול לומר בוודאות הוא, שהכנסת ידעה על הכשל הזה, אולם לא דאגה לפתור אותו", אומר ברזילי.

בעיית ההיתר לשימוש חורג

יש גם סיפורים אחרים, צנועים בהרבה, שלא נבדקו במסגרת המחקר, אבל מוכרים לברזילי מניסיונו כשמאי: מעשה ביזם שקידם תוכנית להקמת מבנים גבוהים בשכונה מסוימת באזור המרכז. השכנים התנגדו וטענו שהפרויקט יסתיר להם נוף ואור. הוסכם שהחברה תקים שני מבנים של 7 קומות, במקום שלושה מבנים בני 5 קומות - וכך יישאר לשכנים מרווח בין המבנים לנוף.

התוכנית עברה, אולם מיד לאחר מכן ביקשו היזמים הקלה מהוועדה המקומית: להקטין את מספר הקומות ולהקים מבנה שלישי בין השניים שאושרו. הוועדה המקומית אישרה. הפעם לשכנים לא עמדה זכות ההתנגדות, ואף לא זכות תביעת פיצוי בגין תוכנית פוגעת, משום שדובר בהקלה ולא בתוכנית. לא לחינם טוענים השכנים, שהיזם והוועדה המקומית חברו יחדיו כדי לבצע את ה"טריק" במטרה ליישם את התוכנית המקורית של היזמים, מבלי שהשכנים יוכלו להגיש תביעות פיצויים.

בעיה נוספת היא ההיתר לשימוש החורג, שניתן על ידי הוועדות המקומיות ביד קלה. כך, במקום שיזם ישקוד על עריכת תוכנית, כולל עמידה בהתנגדויות ובתביעות פיצויים, הוא מקבל היתר מהוועדות לשימוש חורג. בתקופה האחרונה הקריטריונים בעניין הוחמרו, אולם התחום עדיין פרוץ למדי.

לדברי ברזילי, "חלק גדול מהמחקר כלל עיון במסמכים ופרוטוקולים של דיונים בוועדות התכנון השונות, ואתה רואה שהוועדות ידעו יפה על פגיעות פרויקטים נדל"ניים בציבור, אולם במקום לצמצם את הנזקים, הן התוו את התוכניות באופן שנזקיהן לא פחתו". העבודה מעלה את ההשערה, "כי החוק הסביבתי מהווה במקרים רבים מס שפתיים של נבחרי הציבור, כשהתוכן האמיתי של החוק נמצא במה שלא כתוב בו. נוסח החקיקה בכל תוכנית מהחוקים שסקרתי עוקר ומעקר את התכלית הסביבתית של דבר החקיקה או חלקים נרחבים ממנה".

ברזילי מכנה את שרשרת הכשלים החוקיים הללו "מנגנון סמוי", שאותו הציבור הרחב אינו מכיר, והוא נחשף רק ל"מנגנון הגלוי", שהוא החוק הכתוב. על פניו הציבור הרחב מוגן מפני יוזמות נדל"ניות מזיקות, אולם בפועל המלים היפות אינן מקבלות ביטוי בשטח.

השאלה המתבקשת היא האם במערך התכנון והבנייה בישראל קיימת מערכת מובנית של שחיתות. "לא נכנסתי לשאלה, האם החסרים הללו מכוונים או לא, והאם בעלי עניין השפיעו על המחוקק ובאיזו מידה", אומר ברזילי. "זה עניין למחקר אחר, ואולי בכלל מדובר בנושא שאי אפשר לסקור אותו ברמה אקדמית, אלא בתחקירים עיתונאיים. באותה מידה איני יכול לדבר על המניעים של הוועדות השונות לשרת את היזמים על חשבון פגיעה בציבור. זו לא שאלה שנבחנה במחקר".

וכיצד ניתן לשפר את המצב? ברזילי מציע בראש ובראשונה לסתום את הפרצות בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, כך שניתן יהיה לפצות את כל מי שנפגע מהבנייה. שנית, יש לשנות את איוש הוועדות לתכנון ובנייה. לדבריו, "כיום הוועדות מהוות קואליציה של סיעות פוליטיות, ומאוישות על ידי פוליטיקאים. יש לחייב את הוועדות לכלול גם אנשי מקצוע ולהרחיב את הפיקוח על החלטות הוועדות. שלישית, החוק מאפשר לוועדות להתחמק מתשלום פיצויים על נזקים שהחלטותיהן גורמות לציבור ולפיכך גם אינו מטיל עליהן אחריות על נזקים שהחלטותיהם גורמות לציבור - ואני סבור שהסטטוס הזה צריך להשתנות".

ממשרד הפנים נמסר בתגובה: "ראוי להבהיר כי מדובר במחקר העוסק בוועדות מקומיות. תגובה עניינית תינתן כאשר המחקר יגיע ויילמד תוכנו"



שכונה 10 בקיסריה. המחקר מראה כי ערך נכסים סמוכים נפגע, אך התושבים לא קיבלו פיצוי



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות שאולי פספסתם

*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו