בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

הנדל"ן וירטואלי, הכסף אמיתי

הדבר החם בשוק הנדל"ן העירוני הוא ניוד של זכויות בנייה מהמבנים המקוריים לאזורים שיזמים מתכוונים לפתח. להערכת מקורות בשוק, בתל אביב לבדה ניתן לנייד זכויות ל-200 אלף מ"ר

תגובות

היסטוריה עסקית קטנה הושלמה השבוע בתל אביב. יזם נדל"ן שילם כמה מיליוני שקלים תמורת 2,000 מ"ר למגורים. במסגרת העסקה לא הועברה בעלות, לא נמסר לידיו מבנה וגם לא קרקע - 2,000 המטרים הרבועים הם זכויות בנייה פוטנציאליות, אשר "יילקחו" מכמה מבנים לשימור במרכז תל אביב, וייתוספו לתוכנית בינוי עתידית אותה יתכנן סביב שני מבנים סמוכים שבבעלותו.

מינהל ההנדסה מדפיס כסף

כשמרכזי הערים הוותיקות בנויים בצפיפות והולכים ומזדקנים, נהפכות תוספות הבנייה במבנים שבשטחם לבעייתיות (תכנונית, סביבתית ותשתיתית). אין הן מגלמות עוד כדאיות כלכלית ולעתים אף נשללות מידי בעליהן - בגלל מגבלות סטטוטוריות שונות או הליכי הפקעה בלתי נמנעים.

למרבה האירוניה, דווקא נכסים ותיקים אלה מתאפיינים בדרך כלל בזכויות בינוי עודפות, אשר הוקנו להם מתוקף תוכניות מקוריות או חדשות - ולא נוצלו בידי בעליהם לאורך השנים. כתוצאה מכך, ישנם מצד אחד יזמים המשוועים לכל תוספת אחוז בנייה באתרי הבינוי החדשים שמציעה העיר ונאבקים על אישור כל מ"ר עיקרי נוסף - ומאידך, אלפי מטרים רבועים שהופקדו בידי בעלי נכסים פרטיים מתיישנים, ושוכבים כאבן שאין לה הופכין. את הפתרון לדיסוננס זה יש המוצאים כיום במתווה המתבקש של ניוד זכויות בנייה.

יישום הליך ניוד הזכויות החל ככורח מציאות בהליכי פיצוי בעלי נכסים בגין הפקעות או הגבלות בנייה. בהיעדר ממון נזיל, המירו הרשויות את הפיצוי בזכויות בנייה מנוידות. במקביל, הערים הגדולות התנו הקמת פרויקטים חדשים באזורים ותיקים בביצוע עבודות שימור סמוכות ("מטלות ציבוריות") - במסגרתן נהנו היזמים גם מ"שאיבת" זכויות הבנייה הלא-מנוצלות של המבנה המשומר. דוגמאות לכך הן מגדל אפריקה ישראל ברחוב אחד העם בתל אביב, ומגדל שבנתה אלרוב מאחורי בניין השגרירות הרוסית ששומר.

עם זאת, יישומו המשמעותי של מתווה זה, המגלם ניוד זכויות גורף ובהיקפים גדולים - צפוי להתממש עם אישורה של תוכנית השימור של תל אביב - המונחת על שולחן ועדת הערר של המועצה הארצית, לקראת הכרעה.

תוכנית זו היתה הראשונה שהכירה בערכן של זכויות הבנייה כנכס בפני עצמו (במנותק מן המבנה או מן הקרקע) - ואף הציעה מערך עבודה מוניציפלי לניצולו ולמימוש ערכו. הרציונל שמאחורי התוכנית פשוט לכאורה: ערכן ותרומתן של זכויות בנייה לא מנוצלות עשויים להיות גדולים יותר דווקא בנכסים אחרים מאלו שאליהם הוצמדו במקור - ואישור העברתן (קרי, מכירתן) - יכול להוות קלף משמעותי בידי העירייה כדי לעודד את חידוש נכסי המרכז ההיסטורי בתל אביב (ובמימון בעליהם).

"במסגרת תוכנית השימור הקפאנו לבעלי נכסים רווח פוטנציאלי - ואותו רווח היה צריך לחזור לידיהם איכשהו", אומר מהנדס העיר תל אביב לשעבר, דני קייזר. "תכלית התוכנית היתה להתיר סחר בזכויות בנייה כדי לממן את שיפוץ המבנים המיועדים לשימור".

התוכנית אמנם עדיין לא אושרה, עיריית תל אביב עצמה עדיין לא גיבשה את מערך אישור הניודים, רשות המסים עוד עוקבת בחשדנות אחר מהלכיו - אך השוק הפרטי אינו ממתין לגופים ממסדיים אלו, ויזמים זריזים כבר זיהו את הפוטנציאל המגולם בשוק החדש ופועלים במלוא המרץ להשגת נתחים משמעותיים בו.

20 מגדלים מחכים באוויר

תוכנית השימור של עיריית תל אביב מקיפה כ-1,600 מבנים במרכזה ההיסטורי של העיר - מהם כ-170 מבנים המיועדים לשימור מחמיר. הסיווג המחמיר שולל כל תוספות בנייה בנכס, ולמעשה נוטל מידי בעליו את זכויות הבינוי שטרם מומשו. על המבנים הללו, מספר האדריכל גידי בר-אוריין, ממשרד בר-אוריין אדריכלים, חלות תוכניות לב העיר (המתירה הוספת 2.5 קומות), תוכנית ס' (המתירה הוספת קומה בשטח 150 מ"ר), תוכנית ג' (חדרי יציאה לגג) או תוכנית מ' (המקנה 180% אחוזי בנייה במגרשים מעל 500%) - כך שבסך הכל טומנים מבנים אלה בחובם זכויות לבניית 150-200 אלף מ"ר שעדיין לא נוצלו.

בנוסף העמידה העירייה במסגרת התוכנית גם שורת "תמריצים" המקנים לבעלי הנכסים זכויות בנייה נוספות של עד 50% מסך זכויות הבנייה במגרש. כשבשוק הנדל"ן בתל אביב חוצים מחירי מ"ר בנוי את רף 10,000 הדולר, ניתן להבין בקלות מה הפוטנציאל הכלכלי העצום הגלום בשוק זכויות זה.

"התוכנית יצרה למעשה עולם חדש של 200 אלף מ"ר המחפשים אחר רוכש", אומר איציק בן שוהם, מנכ"ל חברת בנייני העיר הלבנה, הגוף הבולט כיום בתחום רכישת זכויות הבנייה. "אלה פשוט 20 מגדלים המחכים באוויר - ואין לבעליהם מושג כיצד לעשות בהם שימוש".

המגדלים אולי מחכים בשמים, אך על פני הקרקע יש הממהרים לנסות ולהנחיתם. אלו הם אנשי עסקים זריזים הרוכשים בימים אלה מידי בעלי המבנים את זכויות הבנייה שלא נוצלו - ומקימים מעין "בנק זכויות" לצבירת זכויות בנייה שבעתיד (ולמעשה כבר בהווה), ייהפכו לסחורה מבוקשת ונדירה בה יחשקו יזמי הנדל"ן הגדולים.

למרבה הפלא, גם העירייה אינה מחכה לאישור התוכנית, ומשתפת פעולה עם היזמים כבר כיום. הוועדה המקומית מוסמכת לאשר ניוד זכויות בין נכסים הכלולים בשטח אותה תוכנית, ומכאן שזכויות בנייה לא מנוצלות במבנים לשימור בשדרות רוטשילד בתל אביב, למשל, יוכלו לעבור גם למבנים חדשים המוקמים ברחוב הירקון היוקרתי (היות שאף הוא כלול בתוכנית 44 החולשת על דרום העיר ההיסטורית).

"העירייה מאפשרת כבר כיום את הניודים תוך התניית שימור משום שנוצר מצב של Win-Win, שבו היא הנהנית העיקרית", טוען קייזר ומסביר: "בעלי נכסים לשימור אשר סומנו תחילה כנפגעים המשמעותיים מן התוכנית מפוצים כעת בכסף ונהפכים למתעשרים הגדולים של השנים הבאות; היזמים נהנים מאחוזי בנייה נוספים בשוק רותח ודל בעתודות קרקע חדשות; והעירייה - היא מקדמת פרויקטי שימור ושיפוץ, גובה היטלי השבחה ומתנה את אישור הניוד בהתחייבות בעלי הנכסים שלא להגיש נגדה תביעות עתידיות לפי סעיף 197 - בגין פגיעת הכרזת השימור בזכויותיהם".

גם מצד השוק ניכרת התעניינות רבה, מספרת עו"ד חיה גסר, ממשרד יגנס, טויסטר, בירן ושות'. זו באה לידי ביטוי הן במרדף של אנשי עסקים זריזים הממהרים לרכוש מידי הבעלים הפרטיים את זכויות הבנייה הפוטנציאליות - ובמקביל, מצד יזמי נדל"ן התרים אחר "ריכוזי הזכויות" ומחפשים זכויות עודפות שיאפשרו להם להוסיף קומות מגורים מעל המגדלים שהם מתכננים.

"הביקוש לאחוזי בנייה בשיאו, אך אף יזם לא ירדוף אחרי עשרה בעלים פרטיים כדי לרכוש מכל אחד 200 מ"ר, ולהתקוטט עם העירייה על כל מ"ר מנויד", מסבירה עו"ד גסר. "הוא יעדיף לפיכך לפנות אל גורם אחד המרכז בידיו זכויות בנייה רבות ופועל כמעין בנק לזכויות בנייה".

פשוט. אבל עדיין בתיאוריה

רעיון ניוד הזכויות פשוט לכאורה, אך שוק הניוד הבתולי טומן בחובו קשיים בסיסיים גדולים.

"ניוד זכויות הוא למעשה אישורה של תוכנית בינוי עיר חדשה, בה מוטלת הגבלת בנייה מחמירה על מגרש/ים, לטובת הסרת מגבלות במגרש אחר", מסביר עו"ד מאיר מזרחי, יועצה המשפטי של עיריית ת"א לענייני מיסוי.

אישור תב"ע חדשה שכזו, מציין עו"ד עופר טויסטר, כרוך בכל ההליכים הסטטוטוריים הנדרשים, ולכן חשוף גם להתנגדויות. בנוגע לתוכנית השימור של תל אביב, זו תחייב גם הכנת תוכניות שימור מדוקדקות ומנגנון פיקוח ובקרה שיבטיח את ניצול זכויות הבנייה המנוידות רק במקביל לביצוע עבודות השימור במבנה המקורי.

"הסכם ניוד זכויות ויישומו הם סיפור לא קל", אומר הרב נתן אלנתן, לשעבר מ"מ יו"ר הוועדה המקומית בתל אביב, ומנמק: "גם אם ייחתם ההסכם בתוך 5 דקות - הרי שהחוזה עצמו מורכב ביותר וכרוך בהתניות שונות, לרבות: אשרור סך המטרים הרבועים בנכס מול העירייה, אישור העירייה לביצוע הניוד למגרש המבוקש, אישור הסקיצה למבנה החדש ותוכנית שימור למבנה המיועד לשימור, ולבסוף התנייתו באישור התב"ע החדשה".

היבט בעייתי אחר נעוץ בסוגיית המיסוי: היכן מקומה של עסקת זכויות בנייה בחוק מיסוי מקרקעין (אם בכלל)? וכיצד יש להתייחס אליה?

תשובה ראשונה לשאלה זו נתן בית המשפט העליון רק לפני 3 חודשים בפסק דין ר.א.ר.ד (ע"א (7394/03) - בו נקבע כי דין עסקה בניוד זכויות בנייה כדין עסקה במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולכן היא חייבת במס שבח. עיריית תל אביב אמנם הצליחה להגיע להסדר עם רשות המסים למתן הקלות במס שבח עבור מבצעי עסקות ניוד זכויות במסגרת תוכנית השימור לעיר. עם זאת, מדגיש עו"ד מזרחי, עיקר הבעייתיות במיסוי אינה נעוצה בהכרח במס שבח, אלא בחבותם של הצדדים לעסקה במיסוי העקיף (מס מכירה ומס רכישה). "זהו חיסרון העתיד ליהפך לחסם לביצוע עסקות כאלה", מתריע מזרחי.

הבעיה הקשה והסבוכה יותר נעוצה עם זאת דווקא בזכות הקניינית, ומסתכמת בשאלה פשוטה אחת המעידה על בוסריות מתווה עסקות זה: איך מעגנים זכות קניינית בזכויות בנייה? או במלים אחרות, כיצד רושמים בעלות על נכס וירטואלי?

"בחוק המקרקעין אין כל התייחסות לזכויות בנייה, ולא ניתן להפריד את זכויות הבנייה מן הנכס עצמו", מציינת עו"ד חיה גסר, ומסבירה כי לשם רישום בעלות על זכויות בנייה יש להצמידן למקרקעין. "בהיעדר נכס מקרקעין המועבר בין ידי הצדדים בעסקה, נדרשים עורכי הדין להתמקצעות רבה בתחום, לצד יכולות אלתור וגמישות מחשבתית".

מעבר לסוגיות אלה עומדת שאלת התכנון האורבני, שייאלץ לספוג שינויים נקודתיים במפת הבינוי שהתווה. "עיר עושים בתכנון כללי מושכל - ולא בסחר של מטרים לבנייה", אומר קייזר.

אלנתן משיב, כי אין למעשה ברירה אחרת עבור רשויות המעוניינות להסדיר מחדש את הבנייה במרכזיהן ההיסטוריים פרט לפיתוח שוק ניוד הזכויות: "אם רוצים לשפץ או לשמר בהיקפים אלו - ואין מנין לשלם את כל הפיצויים הנדרשים - אז חייבים לאמץ דרך זו של ניוד זכויות, גם אם בלית ברירה", הוא מציין.

"השוק מצומצם ומאוד מסובך, ועדיין לא פיתח פרקטיקה מבוססת", מסכם טויסטר. "אנו ניצבים אמנם בפני ניסוי ראשון, אך איש אינו יודע אם יצליח או ייכשל".



מגדל שבנתה אלרוב תוך שימוש בזכויות בנייה שנוידו מבניין השגרירות ברוסית (מקדימה)



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות שאולי פספסתם

*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו