בעקבות תחקיר "הארץ"

בית המשפט יכריע אם רכישת קרקעות חקלאיות בתקווה שיופשרו היא השקעה ללא כיסוי

תחקיר "הארץ" חשף לפני שנה את סיכויי ההפשרה הקלושים של קרקעות חקלאיות שנרכשו בידי אלפים. מאז השוק זינק במספר העסקות ובהיקפן

זה חודשים רבים שיונתן סנה-אור, תושב רחובות ועובד היי טק שכיר, נשוי ואב לארבעה, לא מצליח להירדם בלילות. לפני כשנתיים הוא מכר את דירת הרווקים שלו, החזיר את המשכנתה, ובכסף הנותר, 600 אלף שקל, השקיע במה שנראה לו אז השקעה מבטיחה: הוא קנה מקבוצת אייזנברג גרופ שני מגרשים של קרקע חקלאית סמוך לכפר הס, בפרויקט הנקרא "פנינת הכפר". "הם עשו עלי רושם מצוין. ידעתי שהם מהגדולים בתחום וכששמעתי שמשרד עורכי הדין הגדול נשיץ ברנדס מלווה את הפרויקט, לא חשבתי שתהיה בעיה כלשהי. הם אמרו שבתוך ארבע-חמש שנים הקרקע תופשר, ואני אמרתי לעצמי שגם אם זה יקרה בעוד עשר שנים, זה בסדר", הוא מספר. "אבל לא חשבתי שיש אפשרות שזה לא יקרה לעולם. כשנפל לי האסימון החוורתי כולי. לא ידעתי איך לספר את זה לאשתי. עד עכשיו אני לא יודע איך אתאושש אם ההשקעה לא תוחזר לי".

סנה-אור הוא אחד מ-53 איש שהגישו אתמול את אחת התביעות הגדולות בארץ בתחום הקרקעות החקלאיות, הן במספר התובעים, הן בסכום הנתבע - 14 מיליון שקל. הקבוצה תובעת את אייזנברג גרופ, את בעליה שמעון אייזנברג, את משרד עורכי הדין נשיץ ברנדס ואחרים על "הטעיה חמורה, תרמית ומצגי שווא כוזבים, לפיהם בתוך ארבע-חמש שנים תושבח הקרקע ושוויה יזנק במאות אחוזים כתוצאה משינוי ייעודה". התביעה הוגשה שנה בדיוק לאחר שתחקיר "הארץ" - בכותרת "ערוגת ירקות ברבע מיליון שקל" - תיאר את התנפלות הקונים על הקרקעות החקלאיות וחשף את התנהלותה הבעייתית לכאורה של אייזנברג גרופ, מהמשווקות הגדולות בתחום זה.

בשלוש השנים האחרונות, בעקבות הנסיקה במחירי הדיור שהרחיקה את רכישת הדירה מהישג יד, הפך תחום הקרקעות החקלאיות לטרנד הלוהט של הנדל"ן. אלפי ישראלים, שמומחים מעריכים כי לרבים מהם אין די כסף לרכישת דירה, בוחרים להתעלם מהסיכונים שבתחום הספקולטיבי הזה ולהשקיע עשרות אלפי שקלים, אפילו מאות אלפים, בחצי דונם עד דונם של קרקע חקלאית. הם מניחים ומקווים כי בעתיד הקרוב יופשרו הקרקעות למגורים ושוויין יאמיר למיליוני שקלים; הפרסום המאסיבי של החברות הפועלות בתחום מעודד אותם לחשוב כי לתקווה זו יש יסוד.

כתבת תחקיר של הארץ ו-TheMarker TV; לצפייה לסרטון באמצעות האייפד לחצו כאן

נתוני רשות המסים, הנחשפים כאן בראשונה, מלמדים עד כמה ההסתערות הזאת התעצמה: בין השנים 2009 ל-2011 חל זינוק של 50% במספר העסקות לרכישת קרקע חקלאית - ל-4,901 בשנה. היקפן הכספי של העסקות עלה בהתאם - מ-860 מיליון שקל ל-1.4 מיליארד.

עתה באה התביעה החדשה שהגישו 53 הלקוחות של אייזנברג גרופ ומלמדת כי הקונים הלהוטים מתחילים להבין: העסקות מפתות, אך לא תמיד ההפשרה קרובה, לעתים היא אפילו לא נראית באופק, וגדולים הסיכויים שהשקעתם תרד לטמיון. בית המשפט יידרש אפוא להכריע אם משווקי הקרקעות החקלאיות מוכרים הבטחות ללא כיסוי או הזדמנות השקעה עם פוטנציאל רווח ממשי.

שיווק אגרסיבי, היענות גדולה

ההתחלה של "פנינת הכפר" דווקא נראתה מבטיחה. קונים פוטנציאליים מיהרו לאתר המכירות של הפרויקט לאחר שלמדו מן הפרסומות של אייזנברג גרופ כי החברה מציעה עשרות מגרשים של חצי דונם ב-280 אלף שקל כל אחד, בעוד מחירו של שטח זהה המיועד לבנייה הוא 2.5 מיליוני שקלים. להמוני הבאים והמתעניינים, טוענים עכשיו 53 התובעים, הוצעו יחידות קרקע ב"שטח בעל ביקוש אדיר השייך לכפר הס".

שמעון אייזנברג. נתבע יחד עם החברה
שמעון אייזנברג. נתבע יחד עם החברה

למשווקים של אייזנברג גרופ, טוענים התובעים באמצעות עורך דינם ארנון גרפי, היו מקדמי מכירה משכנעים. הם אמרו לקונים הפוטנציאליים כי בחלקות הסמוכות לשטח המוצע "כבר הופקדה תוכנית לשינוי ייעוד, וכשם שנעשה שם, ולנוכח הרציפות התכנונית, ייעשה גם לגבי הקרקע שבנדון, ולאחר מכן שוויה יעלה עשרות מונים ועשוי להגיע לכדי יותר משני מיליון שקל". וכל זאת "בעתיד הנראה לעין ובתקופה של ארבע-חמש שנים (לחלק קטן מהתובעים נאמר שבתוך שמונה עד עשר שנים לכל היותר)".

עשו לנו לייק בפייסבוק וקבלו את מיטב הכתבות ישירות אליכם

והיה עוד מרכיב שהניע אותם לקנות, טוענים התובעים: המשווקים הקנו להם את התחושה שגם הם עצמם משקיעים בפרויקט, דבר שהעלה את אמינותו. "במהלך פגישה ציין מפורשות עורך הדין כי הוא עצמו שוקל לרכוש קרקע בפרויקט. לדברים אלה הצטרף גם מר אייזנברג, אשר ציין בחלק מהפגישות כי בכוונתו לרכוש שטחים באופן אישי במסגרת הפרויקט. הוא ביקש מעורך הדין, בנוכחות התובעים, שיכין בעבורו את המסמכים הנדרשים לצורך כך - מלים והבטחות משכנעות שהשפיעו וחיזקו את ידיהם של התובעים".

חלק מן המתעניינים, נכתב בכתב האישום, ביקשו לערוך סיור בשטח כדי לקבל החלטה סופית. "רילטי אקזקיוטיב (סוכנות הנדל"ן של שמעון אייזנברג, הנתבעת גם היא, ש"ש) נענתה לבקשה ואף הובילה אותם אל השטח המיועד. אלא שבהציגה אותו היא החלה את הסיור דווקא בתוככי כפר הס ומשם המשיכה לכיוון השטח דנן... כאילו השטח הינו המשך רציף ומהווה חלק מכפר הס".

המצגת הזאת שכנעה רבים לחתום על חוזה עם אייזנברג גרופ. אבל לא עבר זמן רב והתובעים גילו, לטענתם, מידע חדש שהכה אותם בתדהמה: "לכל אורך הדרך, וכבר מראשיתו, לא היה לפרויקט שום סיכוי... הקרקע אינה שייכת כלל וכלל לכפר הס, וקיימת התנגדות רחבה, גורפת ונחרצת לכל שינוי ייעוד בה, הן מצד ראש המועצה האזורית לב השרון, מהנדס המועצה האזורית ומהנדס הוועדה המקומית לב השרון, והן מצד יו"ר ועד תושבי כפר הס".

עו"ד ארנון גרפי. מייצג את 53 התובעים
עו"ד ארנון גרפי. מייצג את 53 התובעיםפוטו פארג'

על התנגדותם של גופי התכנון העיד בתחקיר "הארץ", כבר לפני שנה, עמיר ריטוב, ראש המועצה האזורית לב השרון וחבר במועצה הארצית לתכנון ובנייה שהשטח המוצע היה בתחום שיפוטה. "מדובר בשטח חקלאי, שלא שייך למשבצת המגורים של כפר הס אלא נמצא לא הרחק מהיישוב. אני אמנם לא יכול להתחייב לנצח נצחים, אבל אני לא רואה שום סיכוי שהקרקע הזאת תופשר, שכן השטח מוגדר כמכלול נופי שאינו לפיתוח", הוא אמר אז.

"אם אנשים היו מתקשרים אלי, הייתי אומר להם זאת. בעיני, מוכרים כאן אשליות. אנשים קונים משהו שלא שווה כלום. הם לא טרחו אפילו להגיש תוכנית לוועדה המקומית. כשראיתי את הפרסומים על הקרקע התקשרתי אליהם. בתמימותי רציתי לבקש מהם לדייק. מי שענה לי לטלפון צעק עלי שהוא יתבע אותי".

היום טוענת קבוצת התובעים כי "ההתנגדות לשינוי הייעוד הובהרה באופן מוחלט וברור לשמעון אייזנברג והיתה ידועה היטב לו ולעורכי הדין עוד בטרם שיווק הפרויקט... חמורים במיוחד מעשיו של משרד עורכי הדין נשיץ ברנדס, אשר... חתם בשמם (של התובעים) על הצהרות הטמונות בהסכם המכר בנוגע למצב הקרקע, ייעודה... וכיוצא בזה נתונים מהותיים - ואף ויתר בשמם על זכותם להעלות כל טענות ביחס להצהרות ולבדיקות הכלולות בהן".

בפועל, אומרים 53 הקונים, הם קנו חתול בשק: חוות דעת שהזמינו מאוחר יותר הבהירו להם כי שילמו 280 אלף שקל, בתוספת הוצאות נלוות של עשרות אלפי שקלים, תמורת קרקע ששוויה נמוך לאין שיעור - 32.5 אלף שקל בלבד.

"פנינת הכפר" אינו הפרויקט היחיד של אייזנברג גרופ, שהוזכר בתחקיר "הארץ". בפרויקט אחר שיווקה החברה עשרות קרקעות חקלאיות בשטח הסמוך למפעל לייצור טילים של התעשיה האווירית בבאר יעקב. "הפרסומים של אייזנברג יוצרים את הרושם שניתן לשנות את ייעוד הקרקע, אבל הסיכויים שתאושר תוכנית לשינוי הייעוד, אשר תקצה לכל אחד מבעלי הזכויות מגרש לבנייה למגורים, הם אפסיים", אמר אז ל"הארץ" יו"ר הוועדה המקומית מצפה אפק, גיא קב-ונקי, "מי שרוכש במקום קרקע שם את כספו על קרן הצבי".

ראש מועצת באר יעקב, נסים גוזלן, הוסיף: "השטח מוגדר כחקלאי, הוא קרוב למתקן ביטחוני - אלה העובדות. אז אם במשך כל השנים האנשים שהחזיקו בקרקע לא יצרו תב"ע (תוכנית בניין עיר), אולי זה משום שאובייקטיבית פשוט לא ניתן לעשות זאת".

במיזם אחר של אייזנברג גרופ, סמוך לבני ציון, פסלה הוועדה המקומית חוף השרון את בקשתה לשנות את ייעוד הקרקע והחברה פנתה לוועדה המחוזית. המהנדס והיו"ר של הוועדה המקומית אמרו אז ל"הארץ" כי אינם צופים סיכוי להפשרת הקרקע.

פרויקט של אייזנברג גרופ בבני ציון. התובעים טוענים ששלמו 280 אלף שקל אבל על פי חוות דעת שהזמינו שווי הקרקע 32.5 אלף שקל בלבדניר קידר

המיזם העכשווי של אייזנברג הוא בעפולה, וגם בעיריית עפולה התגובה דומה: "המגרשים המשווקים נמצאים בדרום העיר וייעודם חקלאי. כוונות ההתפתחות של העיר הן בכיוון צפון, שם קיימות עתודות קרקע גדולות. לא ניתן להעריך מתי ואם בכלל יופשרו הקרקעות מדרום לעיר".

פרסומת יפה, משרד מפואר

אבל אייזנברג גרופ לא לבד. היא אולי נמנית עם הגדולות בתחום אך כמותה יש חברות אחרות המוכרות-משווקות קרקעות חקלאיות. אלו אמנם נזהרות שלא להבטיח הבטחות, אך רבות מהן מקנות לרוכשים את התחושה כי מדובר ברווח כמעט ודאי של מאות אחוזים. הן משקיעות הון עתק בפרסום ובשיווק ולא פעם נעזרות בידוענים, דוגמת ספי ריבלין; משרדיהן שוכנים לרוב במגדלים מפוארים, ובהם מגדל המשרדים בעזריאלי או בית אלקטרה בתל אביב; משרדי עורכי הדין שלהן הם בעלי מוניטין המקנים תחושת ביטחון לרוכשים.

הן גם אינן מנדבות יותר מדי מידע על הסיכונים הייחודיים להשקעה זו, ואפילו להפך: חלקן משתמשות במטבעות לשון כמו "ערך הנכס לא יירד", "תמיד אפשר יהיה למכור אותו" וכדומה - אמירות לא אחראיות המתאפשרות בשל היעדר פיקוח על תחומי הנדל"ן למיניהם, ולכן גם היעדר כללי פרסום ושיווק או חובת גילוי נאות של סיכונים פוטנציאליים.

אבנר סטפק, מבעלי בית ההשקעות מיטב ומי שעתיד להפוך לאחת הדמויות הדומיננטיות בעולם הפיננסים עם השלמת המיזוג בין בתי ההשקעות הגדולים מיטב ודש, נלחם כבר שנים בהשקעות הספקולטיביות למיניהן. לפני יותר משנה הוא התוודע לתחום הקרקעות החקלאיות - והזדעזע.

"התוודעתי לתחום דרך פעילותי בתחום המשכנתאות. גיליתי עולם בעייתי שבו חברות משווקות לא פעם את הקרקעות באופן לא הוגן תוך יצירת מצגי שווא ללקוחות", הוא אומר על התחום בכללו, בלי להידרש לחברה ספציפית. "מה שעצוב כאן הוא שהקונים הם לא אנשים עשירים שיש להם כמה מיליוני שקלים בבנק, אלא לרוב אנשי מעמד הביניים, שרואים ברכישה הזאת תחליף לדירה הלא מושגת. הם מקווים שהקרקע תופשר, בלי לדעת שלפעמים לא מוסרים להם את כל המידע הרלוונטי".

אף שאין זה תחום פעילותו של סטפק, מה שראה הניע אותו לגלות בו מעורבות ולנסות לקדם חקיקה מתאימה (ראו תיבה). שיטוט בפורום נדל"ן גדול מגלה כי סטפק מרבה להעלות הודעות בגנות עסקות מהסוג המופיע בתביעתם של ה-53, בשמו האמיתי. בעבר הוא עשה זאת בשם בדוי, אבל לפני כמה חודשים החליט "לצאת מהארון".

האם אינו חושב שעל הרוכשים מוטלת בכל זאת החובה והאחריות לבדוק את סיכויי ההפשרה של הקרקע? "ברור שאי אפשר להגן כל הזמן על אנשים מפני עצמם ורק להטיל סנקציות על החברות המשווקות, אבל זה לא מפחית מהאחריות של החברות המשווקות. וכיום נראה שאף על פי שיש הרבה חברות אמינות בתחום, הוא מתנהל באופן בעייתי מאוד".

מה בעייתי בו בעיניך?

"שיטת השיווק של הקרקעות החקלאיות מזכירה לי, לצערי, תחום אחר - תחום יחידות הנופש, שהיה פופולרי לפני יותר מעשור. יש הרבה מרכיבים דומים: הלחץ על הלקוח, מכירת החלומות בעל פה מצד אחד וההתכסות בחוזים לא מחייבים מצד אחר, ההסתייעות במשרדי עורכי דין נוצצים ובאדריכלים שיקדמו לכאורה את הפרויקט, ועוד. אל מול כל אלה החברות המשווקות מסתירות מידע רלוונטי, כמו סטטוס תכנוני ועמדת הוועדות המקומיות והמחוזיות.

"יש חברות שמספרות ללקוח שאין לו מה להפסיד, כי ערך הקרקע לא יורד לעולם. אבל אין דבר כזה, ערך שלא יורד לעולם. גם נדל"ן יורד, למרות שבישראל המחירים עולים כבר שנים. למשפחה שלי היה שטח של 1,200 דונם באינדיאנה. מכרנו אותו בפחות מ-100 דולר לדונם. אז גם בארץ קרקע עלולה לאבד את כל ערכה. אם הקרקעות לא יופשרו לא יהיה להן שום ערך. לכל היותר ישכרו אותן חקלאים בשקל אחד עד 50 דולר לשנה".

 

* * *

מתוך תחקיר "הארץ" 25.2.2011. חשף את הפער בין ההבטחות לסיכויי ההפשרה הקלושיםאלון רון

 

אייזנברג גרופ ושמעון אייזנברג בחרו שלא להגיב על הכתבה. בתגובה לתחקיר שפורסם כאן לפני כשנה הם מסרו: "בתחום הפשרת האדמות החקלאיות קיימות עשרות שנים שתי גישות. האחת תבוסתנית, חסרת מעוף, הרואה בכל פרויקט קשיים שימנעו את הגשמתו; השנייה בעלת חזון ומבינה כי בשל קצב גידול האוכלוסייה והמחסור בקרקעות תהיה בשנים הקרובות הפשרה משמעותית של קרקעות. אנחנו, באייזנברג גרופ, מאמינים כי אנו משווקים ללקוחותינו קרקעות בעלות סיכוי מצוין לשינוי ייעוד לבנייה.

"ועם זאת, קניית קרקעות חקלאיות היא עסקה ספקולטיבית מעצם טיבה. החברה מביאה לידיעת הלקוחות את המידע על התהליך הצפוי, וגם את העובדה שאין כל ערובה לכך שהקרקע תופשר לבנייה. בכל הקרקעות שרכשו לקוחות החברה יוגשו תוכניות לשינוי הייעוד של הקרקע.

"אשר לקרקעות בבאר יעקב - ב-4 באפריל 2001 התקבל מכתב של נציג צה"ל ולפיו שונו המגבלות הקיימות על שטחים המצויים בסמיכות למפעל הטילים, באופן המקל את אפשרויות הבנייה במגרשים שמשווקת קבוצת אייזנברג.

"לגבי המגרשים בסמוך לבני ציון - החברה מקדמת בימים אלו את התב"ע, לרבות תיקון התוכנית שהוגשה בעבר. זאת ועוד, הסמכות להכריע בשאלת ייעוד קרקע אינה נתונה לא בידי הרשויות המקומיות ולא בידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אלא בידי הוועדה המחוזית/ארצית. בעשור האחרון קרקעות חקלאיות השביחו עצמן בישראל בעשרות ומאות אחוזים גם ללא תב"ע, על אחת כמה וכמה מגרש מתוכנן".

תגובת נשיץ ברנדס: "אף טענה מהטענות הקשורות אלינו אינה נכונה ואנו דוחים אותן על הסף. לא נגיב באופן פרטני לכל תביעה בלי שנראה שאכן הוגשה ומה תוכנה. לאחר שנקבל את התביעה, נקרא אותה בעיון, נגיב לטענות הנטענות בה בבית המשפט ונפעל נגד הגורמים שראוי לתבוע אותם על ניסיונות לגרימת לשון הרע למשרדנו".

לאחר פרסום הכתבה מסרה איזנברג בתגובה: "הגורמים שהגישו תביעה מופרכת כנגד החברה ידעו בוודאות כי מדובר באדמה חקלאית להשקעה. מפתיעה במיוחד העובדה כי בראש קבוצה זו עומד אדריכל אשר משמעות אדמה חקלאית ידועה לו. מפתיעה העובדה כי הגורם בשוק ההון המרואיין בכתבה לא מצא לנכון להתייחס להשקעות רבות בשוק ההון אשר בגינן נגרמו הפסדים רבים למשקיעים אלא בחר לתקוף דווקא השקעות בתחום הקרקעות החקלאיות אשר מהוות אלטרנטיבה ראויה להשקעות מסוכנות בניירות ערך. לפני כל רכישת קרקע חקלאית בחברת אייזנברג מקבל כל רוכש הסבר מפורש ומדוקדק ממספר גורמים וביניהם עו"ד ממשרד עו"ד מהשורה הראשונה בישראל, כי מדובר באדמה חקלאית שלא ניתן להעריך את צפי הפשרתה. רק לאחר הסבר זה והסבר על מהות החוזה נחתם ההסכם. חשוב לציין כי אותה קבוצה בחרה לא לשתף את חברת אייזנברג בניהול הפרויקט אלא בחרה לנהל את הליכי ההפשרה בעצמה. חברת אייזנברג תתבע כל נזק שיגרם לה כתוצאה מהגשת תביעות סרק. כמו כן חברת אייזנברג יכולה להציג מקרים רבים בהם גורמים שונים הכוללים "אנשי מקצוע" התחייבו לכך שאדמות חקלאיות לא ישנו את יעודן אך בסופו של יום הקרקעות הופשרו ובעלי הקרקעות נהנו מתשואות גבוהות (ישנן מאות דוגמאות ברחבי הארץ מצפון לדרום של קרקעות חקלאיות שהופשרו ועליהן נבנו בתי מגורים ומסחר)".

investigations@haaretz.co.il

***אבנר סטפק: "ההשקעה בקרקע חקלאית מחייבת פיקוח"

אף על פי שספקולטיביות הוא שמה השני של ההשקעה בקרקע חקלאית, היא אינה עשויה מקשה אחת. השקעה בקרקע חקלאית הסמוכה לבסיס צבאי או לתוואי כביש אינה דומה להשקעה בקרקע חקלאית בשטח המוגדר כאזור לבנייה או אפילו כאזור בעל מרקם עירוני.

בדיקת תוכנית המתאר של הקרקע מפחיתה אפוא את ההיבט הספקולטיבי של הרכישה ומהווה מרכיב הכרחי. היא גם קלה לביצוע: כל שנדרש הוא פנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה; לא פעם ניתן אף לבדוק זאת ברשת.

ועם זאת, זה רק פתרון מקומי. אבנר סטפק מאמין שאי אפשר להסתפק בפחות מפתרון דרסטי - רגולציה. "צריך להכניס את התחום לרגולציה ולהכפיף אותו לרשות ניירות ערך - שתיקרא אז 'רשות ניירות ערך והשקעות' - כמו במדינות אחרות בעולם. ואני לא מדבר רק על הקרקעות החקלאיות בישראל, אלא גם על אלו שחברות מוכרות בחו"ל, מהונדורס דרך ברלין ועד ניו יורק. בכל המקרים מדובר בהשקעה פיננסית לכל דבר ועניין. אין כאן אמנם ניירות ערך נסחרים, אבל יש תשואות ורווחים".

מה עשויה הרגולציה להועיל כאן?

"קודם כל, צריך לקבוע את כללי השיווק ולמי אפשר לשווק. בתחום ניירות הערך יש בין השאר עניין של לקוח כשיר, זה שיש ברשותו די הון להשקיע, למשל בקרן גידור, שהיא השקעה מסוכנת יחסית. אי אפשר למכור קרן גידור לכל עם ישראל. גברת כהן לא יכולה לרכוש קרן גידור. כך צריך להיות גם בקרקעות החקלאיות. אפשר, לדוגמה, לחייב את החברות בגילוי נאות על המצב התכנוני של הנכס הנמכר. במקרים רבים מוכרים לאנשים ערוגות קישואים ואלו נותרות כך שנים, משום שהוועדות המקומיות מתנגדות להפשרה".

הירשמו עכשיו כדי לקבל עדכון יומי מאתר הארץ
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות