בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

"אנחנו כמו מינהל מקרקעין קטן"

לחברת הבנייה אזורים יש קרקעות לבניית אלפי יחידות דיור. מנכ"ל החברה, איתן סורוקה, מספר כי אזורים מעדיפה לשווק חלק מהקרקעות שבבעלותה במקום לבנות עליהן

תגובות

"חברת אזורים מחזיקה כיום במלאי קרקעות באזורי הביקוש, שעליהן ניתן לבנות כ-12 אלף יחידות דיור. בין היתר, יש לנו קרקעות בנתניה, כפר סבא, ירושלים, קרית אונו ואשקלון. על חלק מהקרקעות החברה בונה פרויקטים למגורים, ואת האחרות היא מוכרת. אנחנו פועלים למעשה כמו מינהל מקרקעין קטן, מכינים תב"ע (תוכנית בניין עיר), מכינים הסכם פיתוח או מציעים פתרון אחר לנושא התשתיות, ומשווקים את הקרקעות שבבעלותנו" - כך אומר מנכ"ל חברת אזורים, איתן סורוקה, בראיון ל"הארץ".

"הנה למשל", הוא מוסיף, "היו לנו קרקעות לבניית 300 יחידות דיור באזורי חן שברמת אביב. בנינו 220 יחידות דיור ומכרנו קרקע ל-80 יחידות דיור. בעיר ימים בנתניה יש לנו קרקעות וזכויות לבניית 1,000 יחידות דיור, חלק אנחנו מקימים ויכול להיות שנמכור חלק. באשקלון יש לנו חטיבת קרקע ענקית בשכונת ברנע, הכוללת מלאי ל-1,000 יחידות דיור, ואנחנו מתכוונים למכור את מחציתה. בנתניה, בשכונת האגם, יש לנו זכויות ל-400 יחידות דיור וכנראה נמכור חלק. באופן כללי נמכור 15% ממלאי הקרקעות שלנו ובממוצע - קרקע ל-150 יחידות דיור בשנה".

סורוקה מסביר כי ההחלטה אם למכור נעשית על פי תחשיב כלכלי - בודקים מה מותיר יותר רווח, בנייה (בהנחה שניתן למכור בתוך זמן סביר) או מכירה.

חברת אזורים הוקמה ב-65' ונמצאת בשליטת אי.די.בי (64%) והיתר בידי הציבור. הרוב מוחזק על ידי משקיעים מוסדיים. הפעילות העיקרית שלה היא בנייה למגורים. החברה בונה בממוצע כ-1,000 יחידות דיור בשנה ומוכרת, לפי דיווחיה, 1,000-800 יחידות דיור. בנוסף, החברה שותפה (23.5%) בחברת GTC יחד עם קבוצת קרדן, הפעילה בעיקר במרכז ומזרח אירופה.

מנין מלאי הקרקעות של החברה?

סורוקה: ב-95' רכשנו בהפרטה של ממשלת ישראל את שיכון ופיתוח (שו"פ) יחד עם שני שותפים. ב-98' רכשנו את מניות יתר השותפים, וקיבלנו בעלות מלאה על החברה. הרכישה של שו"פ נעשתה על רקע בעיית הקרקעות בישראל. שו"פ היתה למעשה בנק של קרקעות. רכשנו אותה תמורת 850 מיליון שקל. אז היו בבעלותה מלאי קרקעות להקמת 17 אלף יחידות דיור. זו היתה למעשה הסיבה העיקרית לרכישת החברה מידי המדינה.

למה היה צורך לרכוש חברה רק בגלל מלאי הקרקעות? לא עדיף להתמודד במכרזי המינהל?

הקרקעות הן מוצר במחסור. כיום רק לארבע חברות יש מלאי קרקעות גדול משל עצמן: לחברת שיכון ובינוי, מסיבות היסטוריות, לאפריקה ישראל, לאשדר (מקבוצת אשטרום) ולנו. הקרקע היא למעשה אמצעי ייצור, וחברה שאין לה קרקעות לא יכולה לתכנן לטווח רחוק. יש חברות שיש להן יכולת מבחינת כוח האדם, תקציב ומיכון לבנות 2,000 יחידות דיור, אבל אין להן קרקע לבנות עליה.

נוצר למעשה מצב אבסורדי שבו תעשייה מסוגלת לייצר, אבל אין לה את חומר הגלם העיקרי הנדרש לשם כך: קרקע. זאת, מאחר ש-93% מהקרקעות נמצאות בידי מינהל מקרקעי ישראל. מינהל מקרקעי ישראל אמנם משתדל לשווק קרקעות היכן שהוא יכול, אבל אין לו מלאי מספיק בגלל בעיות תכנון.

זה משונה בעיני שהמדינה מתקשה בביורוקרטיה התכנונית בדיוק כמו יזמים, ואין לה שום עדיפות.

המצב נוצר בגלל סכסוכים פנימיים בין משרדי הממשלה, שמקשים על המינהל באישור התוכניות. ואז אין קרקע לשיווק - המדפים ריקים. מה עושים? משווקים מה שזמין, בבאר שבע, במודיעין, מציפים את היישובים, מורידים את מחירי הקרקע בפריפריה, אבל לא פותרים את הבעיה באזורי הביקוש, אף שיש שם מלאי של קרקעות לא מתוכננות.

לדעתי המינהל הרס את באר שבע כי הציפו אותה בכל כך הרבה דירות. כיום המינהל לא מצליח לשווק מכרזים כי אף אחד לא רוצה. כך גם במודיעין, קבלנים לא ניגשים כי יש הרבה דירות לא מכורות. המינהל יכול לקבוע היצעים לא ביקושים, ועתה הביקוש לא מתאים להיצע.

במינהל אומרים שאין להם ברירה אלא לשווק בפריפריה כי פשוט אין מלאי קרקעות לבנייה באזור המרכז.

יש קרקעות במרכז, אך רוב הקרקע היא חקלאית. מה שקרה זה שבעקבות החלטות בג"ץ (שאוסרות הפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה) חסמו את כל האפשרות לבנות על הקרקעות החקלאיות וכך יצרו מחסור יותר גדול ממה שהיה.

טוב, אבל צריך לדאוג שיישארו גם שטחים פתוחים, לא?

צריך להבין שאם לא יפשירו קרקעות חקלאיות לא יהיה איפה לבנות. לדעתי, גם אם יפשירו עוד קרקעות חקלאיות עדיין יישארו שטחים פתוחים. צריך לעשות את זה בצורה מושכלת.

מה לגבי פרויקטים שמקדם משרד השיכון לפינוי שכונות ישנות והקמת חדשות תחתן? הם טוענים כי זה יכול להיות פתרון מצוין למחסור הקרקעות באזור המרכז.

הרעיון של פינוי בינוי הוא נהדר, בפועל לא קורה כלום. יש אולי שני פרויקטים שיצאו לדרך. יש עם זה המון בעיות. ראשית צריך להגיע עם כעשרות או מאות דיירים להסכמים, דבר לא פשוט בכלל, וגם אחרי שמגיעים צריך להתמודד עם ביורוקרטיה ונושאים מיסויים שלא נפתרו, וככה הכל נשאר תקוע. לפי דעתי לא בנו עדיין יותר מ-100 יחידות דיור בשיטת פינוי בינוי.

אתה מדבר על מחסור כאילו השוק מוצף בביקושים, בפועל אין כל כך הרבה מתעניינים.

אני חושב שהמצב של שוק המגורים הוא קטסטרופלי וכי הבועה הזו תתפוצץ בקרוב. לדעתי, קיים מחסור של כמה עשרות אלפי יחידות דיור. יש ביקושים כבושים בשוק. ולכן, ברגע שהביקושים יתעוררו לא יהיו דירות. כרגע הביקושים חלשים ולכן לכאורה נדמה כאילו יש מספיק דירות. ואולם אם תהיה התעוררות, כמו למשל במקרה של פינוי מאסיווי של דיירים מעזה ואיו"ש, עלייה גדולה או שיפור במצב הכלכלי, אז תיווצר בעיה.

ואז מה תעשה הממשלה: מאחר שלא יהיו לה דירות לשווק ובהליכי התכנון הרגילים יידרשו 5-3 שנים כדי שקרקעות יהיו זמינות לבנייה, היא תתחיל לתכנן אותם בהליכים מהירים. כיום הליכי התכנון הם מאוד איטיים ומסורבלים, לוקח 10-5 שנים לאשר תוכנית. רשויות התכנון אומרות שממילא לא בונים ואין ביקושים, אז אפשר לחכות ולעשות הליכי תכנון טובים ומעמיקים יותר. כך יוצא שבמקום להכין מלאי קרקעות כולם מעכבים תוכניות. כיום כולם שאננים והירוקים חוגגים, הם לא מבינים שבסוף יעשו כל מיני ועדות עוקפות תכנון שלא יתייחסו אליהם.

בשנים האחרונות יותר ויותר יזמים פונים לחו"ל, חלק הצליחו וחלק נפלו שם. כחברה שפועלת גם בחו"ל, מה נדרש כדי להצליח שם?

מכיוון שהמצב במדינה קשה, הביקושים נמוכים, אין קרקעות ולבנקים יש בעיות מימון, החליטו יזמים לפנות לחו"ל, בעיקר למזרח ומרכז אירופה כי ניתן לפעול שם בהיקפים גדולים באמצעות הון לא גדול. לא כולם הצליחו. לדעתי מי שבא בזמן, לפני כמה שנים, הצליח לעשות עסקים. המרווחים היו גדולים אבל גם הסיכונים. הקרקע לא היתה מוסדרת והיו עם זה הרבה בעיות, אבל מי שנכנס ופעל בחוכמה הצליח להרוויח.

מי שנכנס היום יש לו בעיה. השוק בפולין, הונגריה וצ'כיה הוא שוק מערבי משוכלל והיכולת להרוויח שם קטנה. למרות זאת עדיין יש מדינות כמו רוסיה ורומניה שבהן יש סיכוי גדול להרוויח אם כי יש גם סיכון. החוכמה היא לבוא בזמן.

באחרונה מדברים על התאוששות בתחום המגורים, אתה מסכים לזה?

לפני כמה חודשים נדמה היה שיש התאוששות בשוק. ברבעון הזה עוד פעם יש ירידה, ומספר הביקושים יורד. עם זאת, אני עדיין חושב שזה זמני וכי הביקושים יגדלו, אולי בסוף השנה או בתחילת השנה הבאה.



איתן סורוקה. חברות רבות היו יכולות לבנות, אילו היתה להן קרקע



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות
*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו