הקלות הבלתי נסבלת של 160 מיליון שקל - כללי - הארץ

הקלות הבלתי נסבלת של 160 מיליון שקל

חברה פנמית ביקשה לבצע פרויקט ענק בנחלת בנימין בתל-אביב. אף שרוב בעליה לא ידועים, ושנציגתם בארץ בעלת רקורד בעייתי, הם קיבלו מהעירייה תמיכה נלהבת ומהבנקים הלוואות עצומות. עכשיו הפרויקט מת, הצדדים נלחמים בבית המשפט, והציבור יכסה חלק מהחובות

שתפו כתבה במיילשליחת הכתבה באימייל

פרשת החניונים של ראובן גרוס עוד בעיצומה, אבל תובנה אחת אפשר להסיק כבר כעת, לפני שהסתיימה חקירת המשטרה: לפקידות הבכירה בעיריית תל-אביב יש נטייה מדאיגה להתחבר בנקל לאנשי עסקים פרטיים ולהעניק להם סיוע נדיב בעת הצורך. מתגובת עיריית תל-אביב לכתבה זו מתברר, כי בעירייה לא סבורים שזוהי חובתה כמוסד ציבורי לבחון את הרקורד של יזמים פרטיים לפני החלטה על תמיכה בתוכניותיהם. משמעות הדבר, כמו במקרה של פרויקט "רובע נחלת בנימין החדש", היא מתן רוח גבית עירונית לגופים פרטיים, שאמינותם ויכולתם הכלכלית שנויות במחלוקת, וגרימת הפסדים קשים לציבור.

יש הסבורים כי הרוח הזאת היא שסייעה לפני כ-3.5 שנים לקבוצת "רדלנד" (Redland Group Inc) לקבל אשראי אדיר, הנאמד כיום בכ-160 מיליון שקל, משלושה בנקים בישראל ובראשם הבנק לפיתוח התעשייה, לטובת קידום תוכנית גרנדיוזית לפיתוחו של מדרחוב נחלת בנימין. כפי שיפורט בהמשך, רדלנד נהנתה הן לפני קבלת ההלוואה והן לאחריה מתמיכה עירונית משמעותית - במישור ההצהרתי כמו במישור המעשי - מצד פקידי העירייה ובראשם מהנדס העיר, דני קייזר. בנוסף לפקידות העירונית, פעל עד לאחרונה לקידום הפרויקט גם יו"ר מועצת העיר תל אביב-יפו, אריה שומר.

התמיכה הזאת ניתנה לה אף שמדובר בחברה הרשומה בפנמה, שזהותם של רוב בעליה אינה ידועה. זאת ועוד: את החברה ייצגה בדיונים מול העירייה נציגת "רדלנד" בישראל, רות שפייזר, שהתפרסמה בעיתונות הארצית בעבר כדמות שנויה במחלוקת בעולם העסקים (ראו מסגרת).

אילו היו פקידי אגף ההנדסה העירוני משקיעים מעט מזמנם לבחינת רדלנד והעומדים מאחוריה, ספק אם היתה העירייה נרתמת לטובת החברה בחדווה גדולה כל כך. אילו היו משקיעים את אותו מאמץ גם בכירי הבנק לפיתוח התעשייה, הם לא היו נזקקים לנהל זה שנה מאבק משפטי סבוך נגד רדלנד במטרה להשיב לבנק כ-110 מיליון שקל אשראי שהעניק לה. בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, שבו מתנהלים ההליכים, מבקשים פרקליטי הבנק, עורכי הדין בניהו לאבל ודן בסון, להוכיח כי שפייזר היא אשת עסקים ערמומית ולא אמינה, שכל מטרתה להפיק רווחים מכספי הבנק בדרכים פסולות. היא והחברה מואשמים כי "הפרו התחייבויות, הבטיחו הבטחות שלא קוימו, לא עמדו במצגים שהציגו ולא היססו לתקוף בעזות מצח את הבנקים במכתבים בוטים וחריפים".

באחד ההליכים קיבל המחוזי את עמדת הבנק וחייב את רדלנד להשיב כ-12 מיליון שקל מהאשראי שניתן לה. השופט, הד"ר עדי אזר המנוח, קבע בהחלטתו כי קו ההגנה של הנתבעים הוא בבחינת "הגנת בדים" - היינו הגנה חסרת בסיס. ביוני השנה מינה בית המשפט המחוזי את עו"ד עמית פינס ככונס זמני לשני מבנים מרכזיים שבבעלות החברה: בית העמודים ואחוזת רמב"ם. מינויו נועד בעיקר למנוע מהחברה להמשיך ולנסות למכור בהם דירות בעת ההליך המשפטי להשבת חובותיה.

גורמים המעורים בפרשה מתקשים להסביר מדוע העניק הבנק אשראי כה נדיב לרדלנד מלכתחילה. "אין כאן שום היגיון עסקי", אומר אחד מהם, שמעריך כי בכל מקרה יפסיד הבנק כסף בסיומו של התהליך. יודגש כי 50% מהבעלות על הבנק לפיתוח התעשייה נמצאים בידי המדינה, כלומר אם יפסיד כספים מדובר בכספי ציבור. ה-50% האחרים נמצאים בידי הבנקים הגדולים.

לדניאל יופה, יו"ר עמותת אמני מדרחוב נחלת בנימין, הנאבקת בתוכנית של חברת רדלנד, אין ספק שעמדתה האוהדת של העירייה כלפי החברה סייעה לה מאוד בקבלת האשראי מהבנקים. הוא שואל מדוע התאמצו כל כך בעירייה לקדם את המיזם הפרטי, ומדוע נראה שאף אחד, פרט לציבור שמימן חלק נכבד מההלוואה הבנקאית הנדיבה, לא יישא בתוצאות החמורות?

"מוכרת חלומות"

הרעיון המרכזי שמאחורי פרויקט נחלת בנימין הוא השבחת מבנים קיימים במתחם התל-אביבי, הנחשב ייחודי מבחינה ארכיטקטונית - ולאחר מכן שיווקם לדיור, למסחר ולמלונאות, תוך כדי התאמתם לתקני השימור. בידי החברה הפנמית היו בעת קבלת האשראי כמה בניינים במתחם, שאותם שפייזר רכשה בעבור החברה במשך השנים, ואלה היו אמורים להיות הבסיס להמשך הפרויקט. אלא שפרט לכמה מהלכים מינוריים, דבר מכל אלה לא יצא אל הפועל. ולמרות זאת, כספי החברה נעלמו במהרה והיא שקעה בחובות כבדים.

כאמור, את חלקו הגדול של האשראי למימון הפרויקט - כ-20 מיליון דולר - העניק לחברה הבנק לפיתוח התעשייה בישראל. בתמורה קיבל הבנק את הזכות לשעבד קרקעות שהיו בידי החברה אז והבטחה ל-40% מרווחי הפרויקט. כיום, לאחר חישוב הריבית וההצמדה, נאמד סכום החוב בכ-110 מיליון שקל (מתוכם, כ-12 מיליון שקל כבר נפסקו לטובת הבנק). עוד כ-11 מיליון דולר התקבלו משני בנקים נוספים: כ-3 מיליון מבנק לאומי וכ-8 מיליון מבנק מרכנתיל דיסקונט; בסך הכל - כ-50 מיליון שקל נוספים בערכים של היום, כולל ריבית והצמדה.

במקביל לתביעה של הבנק, הגישה רדלנד תביעת פיצויים נגד הבנק על סך 200 מיליון שקל, בטענה כי הפר התחייבויותיו כלפי הקבוצה להמשיך ולממן את הפרויקט מעבר למה שכבר השקיע. לטענת רדלנד, הפרת התחייבות הבנק היא הסיבה לעיכוב בקידום הפרויקט. בבנק טוענים כי לא היתה מעולם התחייבות כזו - טענה שהתקבלה בבית המשפט. לטענת שפייזר, כספי האשראי כולם שימשו לרכישת מבנים. בסך הכל, לדבריה, רכשה רדלנד מבנים במתחם בכ-60 מיליון דולר, כשהמשקיעים בחברה משתתפים במימון בעשרות מיליוני דולרים.

שפייזר, בת 53, ניחנה ביכולת שיווק מרשימה. יריביה אומרים כי היא בעצם "מוכרת חלומות מקצועית". היא נולדה בנחלת בנימין והתגוררה שם בכל שנות נעוריה. לכן, לדבריה, מגיל צעיר מקנן בראשה רעיון שיקומו של המתחם. לדבריה, מאחורי רדלנד עומדים אנשי עסקים מתחום ההיי-טק, שמעדיפים להישאר מאחורי הקלעים. משרדה המפואר בבית העמודים גדוש מפות ותוכניות. לאורך השנים היא נעזרת לצורך הפרויקט באנשי מקצוע מהשורה הראשונה: מתכננים בכירים, יועצי תקשורת מובילים, וכעת גם סוללת עורכי דין נחשבים, המייצגת אותה מול הבנק לפיתוח התעשייה.

מגרסת הבנק עולה כי האשראי שניתן לקבוצת רדלנד שימש ברובו לרכישת נכסים בנחלת בנימין ולא לפיתוח; במקור, לפני הריבית וההצמדות, היה סכום ההלוואה שניתנה לחברה כ-80 מיליון שקל: כ-22 מיליון שימשו לרכישת בית העמודים (שבנחלת בנימין 16-12); כ-24 מיליון לרכישת אחוזת רמב"ם (שברמב"ם 15) וכ-11 מיליון לרכישת המבנה בנחלת בנימין 7 (שהבנק ניצח בתביעה בגינו). בנוסף, לטענת הבנק, ניתנה המחאה אישית על סך 17 מיליון שקל לאיש העסקים שלמה לחי, הדמות המזוהה היחידה מבין בעלי השליטה בחברה הפנמית, המתגורר זה שנים בצרפת, ועוד 6 מיליון שקל הוזרמו לחשבונות רדלנד. כלומר, לא ברור למה שימשו 23 מיליון שקלים.

שפייזר אומרת כי בנוסף למבנים האלה מצויים בידי קבוצת רדלנד גם מבנה בית הדקל (שבנחלת בנימין 8) ובניינים בנחלת בנימין 6, רמב"ם 18 (מחצית מהזכויות) והתבור 44. למעט שינויים פנימיים, לא ניכר באף אחד מהמבנים שרכשה החברה לשם השבחתם שינוי פיסי חיובי. להיפך: מאז קיבלה החברה לידיה את בית הדקל חלה החמרה במצבו החיצוני. שפייזר אומרת כי בבית הדקל החלו בעבר עבודות שיפוץ, שנפסקו לאחר שהתברר כי יש צורך בהיתרים נוספים וכי "כל בניין תוך כדי שיפוץ נראה רע". היא מתעקשת כי או-טו-טו הפרויקט יוצא לדרך: "תוך כחודש מתחילות העבודות בבניינים שלנו", כלשונה.

את ההכנות לקראת פרויקט נחלת בנימין החלה שפייזר כבר בשנות ה-90. לצורך זה, היא החלה ברכישת זכויות דיירים מוגנים, המתגוררים בבניינים באזור. כבר אז היא הציגה את יוזמתה לשינוי פני המדרחוב בפני העירייה וזכתה לתגובה אוהדת במיוחד מצד הפקידות העירונית. "מינהל ההנדסה יגיש עזרה מרבית לקידום הרעיון... מוצע ליזמים להתחיל במימוש באופן מיידי... אין צורך להמתין לתב"ע (תוכנית בניין עיר, צ"ר)", נכתב בפרוקטוקול דיון שבו השתתפה עם בכירי אגף ההנדסה בפברואר 1994.

לאחר שרכשה כמה בניינים פנתה שפייזר לעירייה שנית. היה זה לפני שקיבלה את האשראי מהבנק. היא נפגשה עם המהנדס קייזר והציגה את תוכניותיה. גם הפעם התגובות היו אוהדות במיוחד: קייזר והפקידים האחרים הציעו כי רדלנד, על אף היותה יזם פרטי, תיקח על עצמה לא רק את תכנון הבניינים שרכשה אלא גם את תכנון המדרחוב כולו. וכך אכן היה: צוות מתכננים בראשות האדריכל אמנון בר-אור גיבש תוכנית, שעלות הפקתה הגיעה לדברי שפייזר לכ-3 מיליוני שקלים, על חשבון רדלנד. במאי 2001, כחודשיים לאחר קבלת האשראי מהבנק לפיתוח התעשייה, כבר הציגה החברה לעירייה ספר עב כרס ובו תוכנית להפיכת מדרחוב נחלת בנימין לאזור יוקרתי של סחר ומגורים.

שטחו של מתחם נחלת בנימין הוא כ-50 דונם בסך הכל. התוכנית מתייחסת לכ-20 דונם בציר המרכזי שלו, של רחוב נחלת בנימין. אף שמדובר באזור שרובו ככולו מיועד לשימור, אחת מדרישות רדלנד היתה לקבל זכויות בנייה בהיקפים חריגים: החברה ביקשה לבנות במתחם פי ארבעה ויותר מהמותר - בין היתר על ידי בנייה תת-קרקעית. התוכנית כוללת הקמת בתי בוטיק, מלונות קטנים, דירות יוקרה למגורים, בית מסחר גדול וגם חניון תת-קרקעי של כ-400 מכוניות. רעיון הקמת החניון הצית את דמיונו של המהנדס קייזר, שבראיון עיתונאי אף הציע לחבר אותו עם עוד כמה חניונים באזור.

יו"ר המועצה סייע

לאחר שהשיגה רדלנד את האשראי מהבנק לפיתוח התעשייה, הפכה התמיכה העירונית בפרויקט לנלהבת וגלויה. אמנם לפי גרסת העירייה רדלנד לא זכתה ליחס מיוחד ולסיוע מעבר למקובל, אך גרסה זו אינה מתיישבת עם המציאות: בספטמבר 2001, למשל, נתנו ראש העיר רון חולדאי ובכירי העירייה חסות לטקס השקת התוכנית, שנערך ברחבת מוזיאון תל-אביב. חולדאי ביטל את השתתפותו ברגע האחרון, אך המהנדס קייזר הגיע ובירך בחום על התוכנית.

קייזר נרתם לסייע לפרויקט גם במקרה אחר - לדבריו, לאחר שהוטעה על ידי שפייזר. כחודשיים לפני טקס ההשקה הוא ביטל שני צווי הריסה מינהליים שהוצאו נגד רדלנד, נגד במות עץ בלתי חוקיות שנבנו לצורך הגבהת השטח המקיף את מסעדת "כרמלה בנחלה" שבבניין העמודים. קייזר אומר שחשב שמדובר בבמות חוקיות ושמאז איבד אמון בשפייזר. מדוע לא בחן את אמינותה לפני שהחליט לסייע לה? "אני לא בית משפט", אומר קייזר. "אני אמור לתת שירות למי שמגיע אלי. אני לא יודע אם יזם כלשהו לקח הלוואות ואם הוא השתמש בי או לא".

אחת היועצות ששכרה רדלנד לתכנון פרויקט המדרחוב היא האדריכלית ליטל סמוק-פביאן. מדובר בבתה של האחראית על מחלקת השימור בעירייה, ניצה סמוק. מרבית המבנים בנחלת בנימין מיועדים לשימור, ולכן לסמוק האם היתה עמדת מפתח ביחס לפרויקט המתוכנן. העירייה בתגובה: "ליטל סמוק נתנה סיוע לרדלנד לפני כשנתיים במשך כשלושה חודשים. לא היה שום ניגוד עניינים. עובדה שבאותה עת הוצא צו הריסה לבמות של רדלנד, על-פי הנחיות צוות השימור בראשות ניצה סמוק".

נדמה כי לשיאה הגיעה התמיכה העירונית בחברה הפרטית ביולי 2002, אז הובאה התוכנית המקיפה לדיון בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. ושוב, בצירוף נסיבות מוזר, היה בעירייה מי שפעל לשנות מעט את העובדות לטובת החברה: בעוד שרדלנד היא חברה מפנמה, הרי שהתוכנית אושרה להגשה לוועדה תחת השם הישראלי כביכול המטעה "רדלנד בע"מ".

בישיבה השתתף גם יגאל חיים, שהיה אז חבר מועצת העיר ובמקביל מנהל אשראי בבנק לפיתוח התעשייה - אותו בנק שהעניק לרדלנד סכום כסף כה נדיב. חיים, כיום איש עסקים פרטי, מסר בתגובה כי רדלנד קיבלה אשראי לפני הגעתו לבנק. לדבריו, הוא אמנם הצביע בעד קיומו של דיון בוועדה המקומית בתוכניות החברה, אך לא השתתף בו מחשש לניגוד עניינים. אשר לפרשה עצמה, הוסיף חיים, כי "ישנם גורמים בעירייה שהתפקיד שלהם הוא לבדוק את החברה. אנחנו כחברי הוועדה היינו אמורים לדון רק ברמה התכנונית". אלא שבעירייה, מתברר, סבורים כי גם פקידיה פטורים מבחינת האספקטים הכלכליים של היזם. "שיקולי העירייה נוגעים אך ורק להתאמתה של היוזמה לתפישה התכנונית של העירייה", נמסר בתגובה.

כך או כך, עמותת אמני נחלת בנימין, יחד עם חברת המועצה גילה הרץ, עוררו בישיבת ועדת התכנון מהומה גדולה, ולכן לא עברה התוכנית לשלבי אישור מתקדמים בוועדות השונות. גם ניסיונות של קייזר לכנס את כל הצדדים לדיון משותף ולגבש הסכמות לקידום הפרויקט לא עלו יפה.

אריה שומר, כיום יו"ר מועצת העיר, העומד בראש סיעת הגמלאים, החל לסייע לשפייזר עוד לפני שנבחר לתפקיד, כשהיה איש עסקים פרטי, אך המשיך לעשות זאת גם לאחר בחירתו. הוא אף ניסה לפשר בין החברה לבין הבנק לפיתוח. שומר אומר כי עשה הכל ללא תמורה כספית וללא קשר לתפקידיו במועצה. "היועץ המשפטי של העירייה מעודכן", אמר ל"הארץ". העירייה בתגובה: "היועץ לא יודע על מעורבותו של שומר".

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ