בלי רצפה בלי גג ובכל זאת נדל"ן מניב - כללי - הארץ

בלי רצפה בלי גג ובכל זאת נדל"ן מניב

חניונים במרכזי ערים מגלגלים עשרות אלפי שקלים ביום ושווי כל מקום חניה מגיע לעשרות אלפי דולרים - על אף שהישראלים שונאים לשלם על חניה

שתפו כתבה במיילשליחת הכתבה באימייל

אנחנו שונאים אותם, מנסים לעקוף אותם ולהסתובב עם המכונית מסביב ליעד כמה פעמים. רק בסוף, כורח המציאות מכופף אותנו, ואנו נכנסים מובסים לחניון תפעולי ופותחים את הארנק. חניון תפעולי הוא נכס מניב שעשוי לגלגל עשרות אלפי שקלים ביום.

כלפי חוץ הענף הזה נראה פשוט מאוד. לוקחים מגרש, מצפים אותו באספלט, מסמנים את מקומות החניה, מציבים שומר ובוטקה - ואפשר להתחיל לגזור קופונים. במידה רבה זה נכון, אבל כמו בכל תחום נדל"ני, גם תחום זה מחייב בקיאות וניסיון.

מנכ"ל החברה העירונית התל אביבית "אחוזות החוף", רוני איכר, מסביר: "אחת הטעויות הרווחות בנוגע לענף הזה היא שהוא סטאטי. האמת אחרת. ערים הן דינמיות ומשתנות באינטנסיוויות. כתוצאה מזה, הפעילות של מערך החניונים בהן משתנה מאוד. תל אביב היא העיר הדינמית ביותר, שמשתנה במהירות גדולה מאוד. יש חניונים שמזוהים יותר עם עסקים ועם שעות היום ויש חניונים שמזוהים עם שעות הלילה. יש חניונים שפועלים במשך כל שעות היממה. הכל תלוי באופי האזור", אומר איכר. אחוזות החוף היא החברה שאחראית על המערך המסועף ביותר של חניונים במדינה - כ-100 במספר, ברחבי תל אביב, מהם כ-70 בתשלום, חלקם על ידי זכיינים, חלקם מתופעלים עצמאית על ידי החברה, והיתר - חינם.

דוגמה בולטת לשינויים אורבניים היא מה שקרה בחיפה: מרכז העסקים הראשי של העיר הועתק מהדר הכרמל לעיר התחתית, עם הקמת קרית הממשלה. משרדי הממשלה ובתי המשפט, שפעלו ברובם מהדר הכרמל, הועתקו לעיר התחתית, וגרמו להתרוקנות הדר הכרמל, ולירידה דראסטית בביקושים למקומות חניה. חניונים בהדר הכרמל איבדו עשרות אחוזים מתפוסתם בהשוואה לתחילת העשור, ונאלצו להוריד מחירים.

תבוסה אישית משפילה

היבט אחר שהופך את ההתנהלות בענף למסובכת הוא הנורמות החברתיות הישראליות, שגורסות, כידוע, כי התשלום על מקום חניה משול לבזבוז כסף ולתבוסה אישית משפילה שיש להימנע מהם ככל האפשר. איכר מספר על הפתעות שהנורמות הללו גורמות במקומות שונים למתפעלי החניונים: "בדיקה כלכלית שערכנו העלתה, שהחניונים באזור המכללות בצפון תל אביב, למרות המספר הגבוה של הסטודנטים אינם כדאיים כלכלית להפעלה בתשלום, משום שברגע שנתחיל לגבות תשלום, ייעלמו מהם המכוניות", מספר איכר.

"בחניון הלוחמים ליד בית חולים וולפסון ומתקן האימונים של הפועל תל אביב נתקלנו בהפתעה גדולה עוד יותר. החניון פעל תמיד כחניון ללא תשלום, והיה מלא עד אפס מקום. החלטנו לסדר אותו ולהתאים אותו לחניה גם בלילה וגם ביום, וציפינו שימשיך להיות מלא על ידי המבקרים בבית החולים. ההנחה היתה הגיונית מאוד - הרי אין להם שום פתרון אלטרנטיווי. אבל כשהתחלנו לגבות תשלום - החניון התרוקן. לכן, עם כל המחקרים והניסיון שלנו, הרבה דברים מתבצעים בשיטה הוותיקה של ניסוי וטעיה".

אבל לא צריך לטעות: חניונים, במיוחד אלה הפתוחים, שנמצאים במרכזי הערים, נחשבים לקלף מנצח. חלק גדול מהחניונים העירוניים בתל אביב מושכרים ליזמים פרטיים, שמפעילים אותם לפי מכרזים תלת-שנתיים. לפני כשנתיים נעצרו שורה של אנשי עסקים, ובראשם "מלך החניונים" ראובן גרוס, בחשד למתן שוחד בתמורה לזכייה במכרזים של אחוזות החוף, שפעלה אז תחת הנהלה שונה מזו של היום. רבים לא הופתעו, משום שחישוב פשוט מעלה, שמקום חניה בודד בחניון עם בוטקה, שומר ומחסום, שפועל למשך 12 שעות, עשוי לגלגל 150 שקל ליום ויותר.

חשוב להדגיש, כי עדיין לא הוגשו כתבי אישום בפרשה, ולא ברור היכן הדברים עומדים היום מבחינת המשטרה והפרקליטות, אבל סמנכ"ל התפעול של אחוזות החוף, שרלי בן סימון, אומר שאינו רוצה לדבר על העבר. לדבריו, "ההנהלה החדשה למדה על מה שקרה, והכל מתנהל כיום בשקיפות מלאה".

"אם ברצונך לדעת אילו חניונים מרוויחים, אילו מרוויחים מאוד, ואילו מחזיקים את עצמם, אם בכלל, כל שעליך לדעת זה אפשרויות התשלום שהם מעמידים בפניך", מספר שמאי מקרקעין, שעסק בחקר הענף.

חניון רגיל מציע לנהגים אפשרות של חניה חד-פעמית, לפי תעריף מסוים, וגם אפשרות למנוי חודשי; חניון מרוויח אינו מעניק את האופציה למנוי חודשי; החניונים ה"כבדים" ביותר הם החניונים בשיטת "תביא ת'מפתחות". בחניונים אלה אין כל משמעות למקומות החניה המסומנים על האספלט. מפעיל החניון מחנה את המכוניות בצפיפות רבה, ומזיז אותן בכלל עת שמישהו בא להוציא את מכוניתו. כדי להבין עד כמה הדברים רציניים, חניון כזה עשוי להגיע לתפוסה של 190% בשעות העומס.

וישנם, כמובן, גם התעריפים. החניונים העמוסים ביותר, ולכן גם היקרים ביותר, נמצאים במרכז תל אביב - הקריה, אבן גבירול, אזור החשמונאים-שאול המלך והסיטי של תל אביב בשדרות רוטשילד.

יצירתיות נתנייתית

תעריפי החניה בחניונים פרטיים מגיעים ל-20 שקל לשעת חניה ראשונה ו-15 שקל לכל שעה נוספת. באזורים פחות מבוקשים בעיר, כמו התחנה המרכזית הישנה, מחיר שעת חניה ראשונה מגיע ל-10 שקלים ויתר השעות - 7 שקלים לשעה; במרכזי הערים ירושלים (משולש בן יהודה-קינג ג'ורג' ויפו) וחיפה (הדר הכרמל, רחוב העצמאות וקרית הממשלה) מחירי החניה מגיעים ל-15 שקל לשעה ראשונה ו-10-7 שקלים לכל שעה נוספת; במרכז רעננה מחיר החניה נע בסביבות 10 שקל לשעה ראשונה ו-7 שקלים לכל שעה נוספת, ובמרכז נתניה, עיר סואנת, פקוקה ועם מצוקת חניה גדולה מאוד, תעריפי החניה מגיעים ל-10 שקלים לשעה ראשונה ו-8 לשעה שנייה ומעלה. הסיבה למחיר הנמוך יחסית נעוצה באלרגיה נתנייתית לתשלום עבור החניה, שמביאה לכך שפעמים רבות ניתן לראות בנתניה חניות יצירתיות במקומות שונים בסמוך למדרכה ועליה, שעה שהחניונים עומדים ריקים למחצה.

שונה המצב כשמדובר בחניון של אחוזות החוף, משום שהחברה אינה פועלת משיקולי רווח. כך, למשל, חניון באזל התת-קרקעי המתופעל עצמאית על ידי אחוזות החוף, יכול היה להיות אחד החניונים היקרים ביותר. בפועל, החברה גובה 10 שקלים לשעת חניה, עם הנחה של 50% לתושבי תל אביב. בשעות הלילה החניון משמש את תושבי הסביבה בחינם, כך שגם מבחינה זו הוא אינו מתקרב למחיר השוק שניתן היה לגבות על תפעולו. איכר מסכים עם הקביעה, שפעמים רבות אחוזות החוף אף עוצרת את שוק החניונים התל אביבי מלטפס הלאה במחיריו.

עוד טעות רווחת היא, שמחירי החניה כמעט שלא משתנים. בשיא המיתון, בשנים 2004-2002, אנשים ומקומות עבודה ראו בתשלום חניה של עשרות שקלים ביום לוקסוס שלא ניתן לעמוד בו, וחניונים רבים נפגעו. גם הירידה בהיקפי פעילות המסחר והבילוי גרמה לירידה בשימוש חניונים שמזוהים עם אזורים כמו מרכז הכרמל בחיפה, והאופרה, היכל התרבות ורחובות הארבעה והירקון בתל אביב. גורם נוסף שפעל לרעת חניונים שונים הוא סגירה ונדידה של משרדים תל אביביים לערים הסובבות ולרמת החייל. והקמת קרית הממשלה בחיפה, שהורידה את משרדי הממשלה ובתי המשפט מהדר הכרמל לעיר התחתית.

כפועל יוצא מהתהליכים הללו, השווי של מקום חניה בחניון תפעולי במקומות שונים עבר טלטלה גדולה בשנים האחרונות. ההערכות הן כי בין 2001 ל-2003 חלה ירידה ממוצעת של כ-10% בשווי מקומות החניה התפעוליים ושווי מקום חניה במרכז תל אביב הגיע לרמה של 22-18 אלף דולר.

החל ב-2005 נרשמה עלייה מחירים משמעותית בחניונים בתל אביב, כתוצאה מהצמיחה במשק. לדברי איכר, בחלק מהחניונים הפרטיים בתל אביב, תעריפי החניה עלו ברמות של 25%-20%. השמאי בועז ברזילי מעריך, כי שווי מקום חניה במרכז תל אביב עשוי לנוע בין 20 ל-35 אלף דולר.

ההסבר למרווח הגדול נעוץ בשיעורי התפוסה של החניונים. היקרים שבהם, כאמור, רושמים שיעורי תפוסה של יותר מ-100%, ואינם מוכרים מנויים. איכר מסביר, כי השיטה של גביית תשלום גבוה עבור שעת חניה ראשונה מגבירה עוד יותר את רווחיהם של החניונים היקרים במרכז העיר, משום שבהם אנשים חונים בדרך כלל לשעה, משלמים מחיר גבוה, עוזבים ואת מקומם תופסים אנשים נוספים שמשלמים את התעריף הגבוה.

במקומות הפחות מבוקשים בתל אביב, שווי מקום חניה נאמד ב-10,000-5,000 דולר. "הדבר נובע בעיקר מהתפוסה הלא מלאה של רוב החניונים הללו, שלרוב מגיעה ל-70%", מסביר ברזילי.

בערים האחרות שווי החניונים לא עלה באחרונה באופן מהותי. המכון לשמאות והנדסה העריך ב"הארץ" לפני שלוש שנים, כי שווי מקום חניה בחניון תפעולי במרכז ירושלים מגיע ל-17-15 אלף דולר ובמרכז חיפה ל-15-13 אלף דולר. ההערכה היא כי ערכים אלה נותרו פחות או יותר באותן רמות, משום שבשני המקומות עדיין לא התחילו לחוש בצמיחה הכלכלית.

"הכל טוב ויפה, אבל צריך להביא בחשבון שמדובר בענף עם שיעורי אובדן הכנסה גבוהים ביותר", מספר איכר. "אובדן הכנסה" הוא מינוח נקי לגניבות והעלמות כספים. ההערכה באחוזות החוף היא, שכ-10% מהתקבולים על חניות נעלמים.

זו הסיבה העיקרית, שבקרוב תתחיל החברה במחשוב חניונים כך, שהשומר בבוטקה לא יוכל לשלוט על פתקי החניה ועל הכספים.

העתיד הקרוב, כך נראה, צופן בחובו עליות מחירים נוספות, בהתאם לצמיחה הכלכלית, לרמת המינוע ההולכת וגדלה ולביקושים, במיוחד במרכז תל אביב. אחוזות החוף פועלת לתגבור מערך החניה באמצעות הקמת חניות תת-קרקעיות בהבימה, במתחם הארבעה, בקצה שדרות רוטשילד, ליד בית אפריקה ישראל וברמת החייל.

מתנגדים כבר יש, במיוחד להבימה, אבל אלטרנטיווה רצינית, אומר איכר - אין. הערכה זאת מחזקת את ההערכה, שחניון במרכז העיר שמביא כסף רב לבעליו היום, יביא עוד יותר כסף בעתיד הנראה לעין.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ