בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

קרנות ריט - קטליזטור לגלובליזציה של הנדל"ן

תגובות

בשבוע שעבר נודע כי אחד החסמים העיקריים להקמתן של קרנות ריט (REIT - Real Estate Investment Trust) בישראל הוסרו. רשות המסים הסכימה להעניק פטור ממס שבח לנכסים שיעברו מחברות נדל"ן פעילות לקרנות ריט (5 ,TheMarker באוקטובר).

על אף שכמה נושאים עדיין שנויים במחלוקת בין רשות המסים לחברות הנדל"ן הגדולות הצפויות להקים את קרנות הריט, הרי שהבעיות המרכזיות נפתרו, וניתן לצפות להקמתן של קרנות כאלה בעתיד הקרוב.

מהן קרנות ריט? קרנות אלו הן מכשיר פשוט יחסית להשקעה בנדל"ן מניב. בארה"ב קיימים ריטים כבר משנות ה-60, וכיום יש בארה"ב כ-200 קרנות ריט הנסחרות בבורסה. שווי נכסיהן של קרנות אלה עולה על 400 מיליארד דולר. בנוסף לכך, יש עוד כ-800 קרנות ריט פרטיות. בארה"ב, כ-26% מהקרנות פועלות בתחום המרכזים המסחריים, 19% מהחברות פועלות בתחום הנדל"ן המשרדי, 17% בתחום הנדל"ן למגורים, ו-28% במגוון של תחומים ממוקדים יותר, כגון תעשייה, מרכזים רפואיים, אחסון ולוגיסטיקה.

הכללים המסדירים את פעולתן של קרנות הריט שונים במקצת במדינות שונות, אך העקרונות הכלליים דומים: הקרן עצמה פטורה ממס חברות, והמשקיעים הם אלו המשלמים את המס על פי אחוז המיסוי האישי שלהם; רוב רווחי הקרן מחולקים כדיווידנד למשקיעים; רוב נכסי הקרן מושקעים בנדל"ן מניב, או שרוב ההכנסות של הקרן הן מנדל"ן מניב; יש הגבלה על אחוז האחזקות של משקיע בודד בקרן; בדרך כלל יש הגבלה גם על רמת המינוף של הקרן. קרנות כאלה יכולות להיות ציבוריות (נסחרות בבורסה) או פרטיות.

המבנה של קרנות הריט נועד לאפשר השקעה בנדל"ן מניב אשר תניב - באופן אידיאלי - הכנסה קבועה יחסית, ולקבוע מנגנונים שיקטינו את הסיכון ויהפכו את ההשקעה בנדל"ן לשקופה ונזילה. קרנות אלו מאפשרות גם למשקיעים קטנים להשקיע בנדל"ן, ועל ידי כך להרחיב את מעגל המשקיעים.

מתוך מטרות אלו נגזרו הכללים שנועדו לגבי פיזור הבעלות, אחוז ההשקעות בנדל"ן מניב ורמת המינוף של הקרן. כמובן, שגם כאן הסיכון קיים - חברות המנהלות נדל"ן יכולות גם להפסיד, והן גם תלויות במצב שוק הנדל"ן באופן כללי. יש לשים לב לעובדה שאין קשר ישיר בין מחירי הנכסים למצבם של המשקיעים בקרנות הריט: בשוק נדל"ן עולה מחירי הנכסים עולים, אבל מחירי השכירות לא בהכרח יעלו באותו שיעור, ולכן התשואה שיקבלו המשקיעים דווקא עלולה לקטון.

השפעת קרנות ריט על שוק הנדל"ן

מהאמור לעיל עולה - שלא במפתיע - כי כמו בכל חברה, איכות הניהול היא אחד הפרמטרים החשובים ברווחיות הקרן: שיווק הנכסים, עלות אחזקתם, עיתוי הקנייה והמכירה של הנכסים וכד'. ההשוואה בין קרנות ריט (ציבוריות) מתבצעת כמו בכל חברה ציבורית על ידי השוואת הביצועים שלהן באמצעות הדו"חות שהן מפרסמות. הדיווח של הקרנות הוא אחת התרומות החשובות שלהן לשוק הנדל"ן במקומות בהן הן פועלות, והדבר רלוונטי מאוד לשוק כמו ישראל.

בארה"ב מחויבות הקרנות בדיווח מפורט מעבר לדו"חות החשבונאיים, דיווח הכולל, למשל, את התפוסה בכל אחד מהנכסים של החברה, את דמי השכירות הממוצעים בכל אחד מהם, זהות השוכרים ודמי השכירות שהם משלמים, ותחזית למועדי פקיעת חוזי שכירות. השוואת הדו"חות של חברה אמריקאית כמו Pennsylvania REIT וחברה כמו אפריקה ישראל ממחישה כיצד השקיפות של השוק יכולה לעלות בצורה דרמטית אם ריטים ישראליים ידווחו בצורה דומה. קביעת הסטנדרטים של הדיווח היא תפקיד הרגולציה.

העלאת השקיפות משרתת גם את השוכרים וגם את המשקיעים. השוכרים יכולים לדעת, למשל, מהם דמי השכירות של החנות השכנה בקניון. כמו כן, מידע על סיום חוזי שכירות רבים בקניון מסוים עלול להיות אינדיקטור מוקדם לירידת האטרקטיוויות של הקניון, והזדמנות למשא ומתן מחודש על תנאי השכירות. עבור המשקיעים, העלאת השקיפות והנזילות המתלווה להקמתן של קרנות ריט היא מכשיר חיוני להבנת שוק הנדל"ן במקום ספציפי, להערכת מגמות ולהשוואת ביצועים. מסיבה זו קרנות כאלה הן מכשיר השקעה אטרקטיווי עבור משקיעים גלובליים, וזו גם הסיבה לכך שקרנות ריט החלו לפעול במספר מדינות בשנים האחרונות, ולכך שבמספר לא מבוטל של מדינות החלו מהלכים להסדרת פעילותן של קרנות כאלה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות שאולי פספסתם

*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו