בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

כיצד מעריכים קרנות ריט (1)

תגובות

קרן ריט ציבורית היא יישות פיננסית ייחודית, מכיוון שיש לה גם מאפיינים של חברת נדל"ן הנסחרת בבורסה וגם מאפיינים של קרן נאמנות המשקיעה במניות. מבחינת אופי הפעילות השוטפת, קרן ריט דומה לחברת נדל"ן: היא קונה, בונה, משכירה ומוכרת נדל"ן. מצד שני, בדומה לקרן נאמנות מאפשרת קרן ריט למשקיעים לרכוש יחידות השתתפות בפיזור די גדול של נכסי בסיס, פיזור שמשקיעים קטנים לא היו יכולים להגיע אליו אילו היו צריכים לרכוש את נכסי הבסיס עצמם. הפיזור משקף את מדיניות ההשקעה של הקרן, ולכן לטווח ארוך גם את איכות הניהול שלה.

המורכבות הזו הביאה להתפתחותם של מדדים המותאמים ספציפית לקרנות ריט, והמשמשים להשוואת ביצועיהן והסיכון שלהן. מאחר שקיימת עכשיו מגמה גלובלית של הסדרת פעילותן של קרנות ריט, הצורך במכשירים להשוואת קרנות כאלה עולה גם הוא. בטור הזה אתייחס למדדים הקשורים לביצועי הקרנות.

מדד

FFO המדד הבסיסי להערכת הביצועים של קרנות ריט (המקביל לרווח למניה בחברות רגילות) הוא Funds from Operations) FFO) המודד את ההכנסות מפעילות הריט. מדד זה מחושב באופן הבא: (הכנסה נטו) - (רווחי הון ממכירת נכסים) + (פחת)

שתי ההתאמות - כלומר נטרול הפחת ורווחי הון - נובעות מאופי הפעילות של הריטים. רווחי הון (או הפסדי הון) ממכירת נכסים הם אירועים חד-פעמיים ואינם משקפים את אופי הפעילות של הריט. חשובה מכך היא ההתאמה המתבצעת לגבי הפחת. הרווח הנקי בדו"חות הכספיים מתקבל לאחר הורדת הפחת, אך למעשה זהו עיוות מכיוון שהערך המופחת של נכסי הריט אינו נכון. ערך השוק שלהם לא יורד לאפס, ולפעמים אף עולה. מאחר שהרוב המכריע של נכסי הריט הם נדל"ן, התמונה המתקבלת משורת הרווח הנקי לאחר ניכוי הפחת היא מעוותת ואינה משקפת את הרווחיות האמיתית של הקרן. לכן, כדי לעמוד על הרווחיות האמיתית של הריט צריך לבטל את הפחתת ערך הנכסים, ולהוסיף אותו (בסימן חיובי) לרווח הנקי.

חשיבותו של המדד היא לצורך השוואה בין קרנות. ההבדל בין הרווח למניה ל-FFO למניה יכול להיות משמעותי. כך למשל, קרן הריט האמריקאית Alexandria REIT) ARE) דיווחה ב-2004 על רווח של 2.33 דולרים למניה, לעומת FFO של 4.42 דולרים (פער של 89%). קרן אחרת, American Financial Realty Trust) AFR), דיווחה באותה שנה על הפסד של 20 סנט למניה, אך ה-FFO שלה היה חיובי: 77 סנט למניה.

מדדים נוספים

מה שמעניין את המשקיע בשורה התחתונה הוא התשואה של הקרנות. בקרנות ריט התשואה הזו מורכבת באופן מבני משני חלקים - הדיווידנד וערך המניה. אם נסתכל על נתוני הריטים הציבוריים בארה"ב בעשרת החודשים הראשונים של השנה, הדיווידנד הממוצע ששילמו היה בשיעור 4.43%, והתשואה על המניה היתה 18.34%, כלומר מדובר בתשואה גבוהה בכ-13% מזו של הדאו ג'ונס באותה תקופה. הממוצע הרב שנתי מ-2000 היה דיווידנד בשיעור 6.09% ותשואה של 13.16%. התשואה הכוללת עולה על רוב המדדים הסולידיים.

על פי תקנות הריט, הקרנות חייבות לחלק את רובם המכריע של הרווחים כדיווידנד (בדרך כלל 90% ומעלה). ניתן להסתכל על השקעה בריט כהשקעה הדומה לאג"ח - כלומר השקעה המניבה הכנסה תקופתית קבועה. ב-16 השנה האחרונות תשואת הדיווידנד של קרנות הריט עקבה, מלמעלה לרוב, אחרי תשואות האג"ח של ממשלת ארה"ב.

שיקול הדעת של מנהלי הריט לגבי גובה הדיווידנד הוא מוגבל מאוד, ולכן אין הבדלים גדולים בין הקרנות בהיבט זה. עם זאת, יש מחקרים המצביעים על כך שגם במרווח הקטן הזה הבדלים בין ריטים קשורים לביצועי הקרנות, למאפייני ההנהלות שלהן ולמבני הבעלות של הקרנות. כך לדוגמה, נמצא שדווקא קרנות שביצועיהן היו פחות טובים, שילמו דיווידנד יותר גבוה.

ואולם כאמור, מעבר לדיווידנד עשויה להיות למשקיע תשואה מעליית ערך המניה. כפי שניתן לראות מהנתונים בארה"ב, מ-2000 מרכיב זה היווה יותר משני שלישים של התשואה. מעבר למדד FFO שנותן מושג על ביצועי הקרן, מדד נוסף הוא הפרמיה (או הדיסקאונט) שמשקף מחיר המניה ביחס ל-NAV .(Net Asset Value) NAV משקף את שווי סך הנכסים שבידי הקרן.

בתור כלל אצבע, אם מחיר המניה משקף פרמיה לעומת NAV, הדבר משקף עמדה חיובית של המשקיעים כלפי המניה ולהפך. עם זאת, האינדיקטור משקף לפעמים את התחזית לגבי כל הענף - כלומר רוב החברות בענף יכולות להיסחר בפרמיה או בדיסקאונט. כך, למשל, בצרפת נסחרו חברות הנדל"ן בדיסקאונט לעומת NAV לפני אישור תקנות הריט, ועברו להיסחר בפרמיה לאחר הסדרת התקנות. ייתכן כי העובדה שמדד הנדל"ן בבורסת תל אביב עלה ביותר מ-40% לעומת תל אביב 100 ב-12 החודשים האחרונים משקפת מהלך דומה עקב ציפיות השוק לתחילת פעילותן של קרנות כאלו בארץ.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות שאולי פספסתם

*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו