בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

"בעלות על בית - לא לכל אחד"

רכישת בית לא מבטיחה לבעליו אמצעי לצבירת עושר, אך המדיניות האמריקאית ממשיכה לעודד בעלות על בית על פני השכרה. הכלכלה עלולה להיפגע בשל כך, וכפי שלימד אותנו המשבר הנוכחי - הרוכשים עלולים לאבד את נכסיהם

תגובות

>> בסצינה מתוך הסרט "אלו חיים נפלאים", זוג מאושר עומד להיכנס לביתו החדש. ג'ימס סטיוארט, שהחברה שלו העניקה לשניים את המשכנתא על הבית, מסביר כי "לאדם יש דחף ראשוני לקורת גג משלו, קירות ואח". הוא מציע להם לחם, מלח ויין "כדי שהשמחה והשגשוג ישררו בביתכם לנצח".

הסצינה הזאת ממחישה את היחס של העולם האנגלו-סקסי כלפי בעלות על בתים, שנחשבת למשתלמת משום שהיא מסייעת לצבור הון, נחשבת טובה לכלכלה משום שהיא מעודדת אנשים לחסוך וטובה לחברה משום שבעלי בתים משקיעים יותר בשכונות שלהם, פעילים יותר במסגרות אזרחיות ומעודדים את הילדים שלהם להצליח בבית הספר יותר מאשר שוכרי דירות. הממשלה מעודדת בעלות על בתים ברוב המדינות. ארה"ב, אירלנד וספרד מאפשרות לבעלי בתים לנכות את תשלומי הריבית על המשכנתא מההכנסה החייבת במס שלהם.

עם זאת, המשבר הכלכלי העולמי היה צפוי לקרות במוקדם או במאוחר עם מדיניות חברתית כזאת. האסון החל בעקבות העלייה בשיעור שמיטות החוב על משכנתאות סאבפריים בארה"ב, מכשיר פיננסי שנועד לקדם בעלות על בתים בקרב אוכלוסייה ענייה, והואץ לאחר קריסתן של ענקיות המשכנתאות פאני מיי ופרדי מאק, שסיפקו משכנתאות זולות בחסות ממשלתית. בעקבות המשבר נפל שיעור בעלי הבתים בארה"ב במשך ארבע שנים - לראשונה זה רבע מאה. ב-2008 איבדו 2.3 מיליון משפחות בארה"ב את בתיהן או עמדו בפני עיקול - פי שניים מהממוצע לפני המשבר - ושיעור בעלי הבתים ירד מ-69% ב-2004 ל-67.5% בסוף 2008. גם בבריטניה נפל מספר בעלי הבתים ב-2007-2008 לראשונה מאז שנות ה-50.

לפיכך, המאמצים להרחיב את מעגל הבעלות תרמו למשבר הכלכלי, ולא הצליחו משמעותית. כיצד הדבר משפיע על הטיעונים התומכים בבעלות על בתים, והאם עדיין ניתן לומר כי מדובר בצעד המועיל לחברה? לדברי כלכלנים ופרשנים אחדים, התשובה היא לא.

"משום שהמדיניות האמריקאית מעודדת בעלות על פני השכרה של בית, ניתן לטעון כי בארה"ב יש יותר מדי בעלי בתים", טוען הכלכלן פול קרוגמן, חתן פרס נובל לכלכלה ל-2008. אדוארד גלייזר, כלכלן מאוניברסיטת הרווארד, טוען כי "זה טירוף לעודד אמריקאים להמר על הכל כדי לרכוש בית".

דרך חשובה לצבור עושר

עד כה לא הושפעו קובעי המדיניות מהטיעונים נגד בעלות על בתים. באמצע פברואר הציע הנשיא ברק אובמה תוכנית בהיקף של 275 מיליארד דולר שתתמוך בשוק הדיור האמריקאי. מחוץ לעולם האנגלו-סקסי, נשיא צרפת ניקולא סרקוזי, שהבטיח במהלך הקמפיין שלו לנשיאות להפוך את צרפת לדמוקרטיה של בעלי בתים, הרחיב את מספר המשכנתאות המוענקות בריבית של 0% לעניים.

"הטיעון המרכזי בעד בעלות על בתים הוא שמדובר בדרך החשובה ביותר שבה משפחות יכולות לצבור עושר", טוען תומס שפירו מאוניברסיטת ברנדייס. לאור הנפילה במחירי הבתים, הטענה הזאת נראית חלשה במיוחד. מחירי הבתים בארה"ב נפלו ב-30% מאז שהגיעו לשיא באמצע 2006, ומחירי הבתים בבריטניה נפלו ב-21% מאז השיא שלהם באוקטובר 2007. הנפילה במחירי הבתים בארה"ב הפילה את שוויו הכולל של שוק הדיור בארה"ב מ-22 טריליון דולר ב-2007 ל-19 טריליון דולר בסוף 2008. משני צדי האוקיאנוס האטלנטי נרשמו סימנים ראשונים של התאוששות בשוקי הדיור, אך באותו אופן המחירים עשויים להמשיך ליפול לפני שיגיעו לתחתית.

הנפילה במחירי הבתים משפיעה בעיקר על שתי קבוצות: אלו שרכשו בתים כאשר המחירים היו בשיא וכעת מתמודדים עם מצב שבו שווי הנכס גבוה משווי ההלוואה שלקחו, ואלו שלקחו משכנתאות סאבפריים בארה"ב. כ-10 מיליון משקי בית בארה"ב מחזיקים כיום במשכנתא הגבוהה מהשווי של ביתם, ובבריטניה שיעורם הוא 3%. עבור בעלי בתים, מצב כזה הופך את הבית למלכודת יותר מאשר לקופת חיסכון. אלו שאינם מסוגלים לעמוד בתשלומים מאבדים את ביתם, את חסכונותיהם ובארה"ב לרוב מאבדים גם את דירוג האשראי שלהם לשבע השנים הקרובות.

הקבוצה האחרת של בעלי בתים המצויה במצוקה היא לווי הסאבפריים, שהגדילו את חלקם בשוק המשכנתאות האמריקאי מ-7% ב-2001 ל-20% ב-2006. לפי נתוני איגוד בנקאי המשכנתאות בארה"ב (MBA), שיעור הפיגורים על משכנתאות סאבפריים היה 22% ברבעון הרביעי של 2008, לעומת 5% בלבד על משכנתאות פריים (משכנתאות ללווים טובים). נראה שרבים הבינו את מה שקרוגמן הבין: "בעלות על בית היא לא לכל אחד".

עם זאת, מחקר שערך המרכז להון ציבורי באוניברסיטת צפון קרוליינה חולק על המסקנה הזאת. המחקר, שהשווה בין קבוצה של לווי משכנתאות סאבפריים ללווי משכנתאות מתוכנית CAP הממשלתית, שנועדה לספק משכנתאות ללווי הסאבפריים, מצא כי שיעור שמיטות החוב בקרב לווי CAP היה רק רבע משיעור שמיטות החוב בקרב לווי הסאבפריים, למרות הדמיון ברמת ההכנסות וברקע הסוציאלי של הלווים. מאחר שהבעיה האמיתית טמונה בסוג המשכנתאות ולאו דווקא בסוג הלווים, פירוש הדבר הוא כי משבר הסאבפריים היה בלאגן שיצרו השווקים הפיננסיים באותה מידה שהיה מדובר במשבר דיור.

יותר טוב ממניות

האם בכל זאת ניתן לטעון כי לבעלות על בתים יש יתרונות כלכליים? שתי ראיות חשובות תומכות בטענה זאת. הראשונה היא ששווי הבתים, באופן יחסי, נפל פחות מאשר נכסים אחרים במהלך המשבר. כיום מחירי המניות נמוכים בכ-50% מהשיא במדינות רבות, כך שיחסית לבעלי המניות, בעלי הבתים לא נפגעו באופן כל כך חמור. עם זאת, לבעלות על בתים בתקופות של מיתון יש חיסרון גדול: רוב האנשים קונים מניות באופן ישיר, אך משלמים מחסכונותיהם רק על חלק קטן משוויו של הבית. אם מחירי המניות נופלים ב-10%, אתה מפסיד 10%, בעוד שאם מחירי הבתים נופלים, אתם עשויים להפסיד את כל חסכונותיכם.

הטענה האחרת התומכת ביתרונותיה של בעלות על בתים גורסת כי הנפילה במחירי הבתים לא הסבה עד כה הפסדים אבסולוטיים למרבית בעלי הבתים הקיימים. בארה"ב, למשל, נפלו מחירי הבתים לרמה שבה היו ב-2004. 29 מיליון בתים נמכרו בארה"ב ב-2004-2007, לעומת 115 מיליון משקי בית שיש בארה"ב, וכל מי שקנה בית לפני כן ככל הנראה רשם רווח במונחים נומינליים. עם זאת, כפי שמציין הכלכלן מרטין פלדסטיין מאוניברסיטת הרווארד, אם מחירי הבתים עולים, אנשים מרגישים עשירים ולווים כספים כנגד הנכס, כדי שיוכלו לבזבז יותר. אם הם מרגישים עניים יותר, הם עשויים להדק את החגורה גם אם שווי ביתם לא נפל מתחת למחיר ששילמו עבורו.

עד כה, הסובסידיות הממשלתיות לרוכשי בתים רק הגבירו את התנודתיות הכלכלית. הן הגבירו את הצריכה הפרטית, לאחר שבעלי בתים השתמשו בבתיהם כעירבונות למימון רכישות או השקעות. בארה"ב הגיע סך ההלוואות שנלקחו כנגד בתים ל-9 טריליון דולר ב-1997-2006 - סכום השווה ליותר מ-90% מההכנסה הפנויה בארה"ב ב-2006. הדבר איפשר לבעלי הבתים לבזבז יותר בתקופות בהן השוק פרח, אך פחות כשהמחירים החלו להידרדר. ממחקר שערכה קרן המטבע הבינלאומית (IMF) עולה כי כ-25% מ-100 תקופות מיתון שהתרחשו מאז שנות ה-60, היו קשורים לנפילות במחירי הבתים, וכי מחזורי מיתון אלו היו "עמוקים וממושכים יותר מתקופות מיתון אחרות". כך שהשינויים במחירי הבתים עשויים להאיץ ולהחריף מחזורים כלכליים.

הטיעון המרכזי בעד בעלות על בתים הוא דווקא לא בהכרח כלכלי, אלא חברתי. בעלות על בתים, טוענים אלו המעוניינים להרחיבה, מטיבה עם החברה משום שהיא מעודדת יצירה של חברות יציבות יותר ושומרות חוק. בתים מעודדים אנשים להצביע בבחירות המקומיות ולהצטרף למועדונים, והיא מטיבה עם הדורות העתידיים משום שילדיהם של בעלי בתים, מסתבר, מצליחים יותר בלימודיהם וסובלים פחות מבעיות התנהגות לעומת ילדיהם של שוכרים.

על פניו, נראה שהראיות התומכות בטיעונים אלה חזקות למדי. בעלי בתים בארה"ב לא עוברים באותה תכיפות כמו שוכרים, ולכן שכונות של בעלי בתים הן יציבות יותר. שכונות יציבות יותר הן גם שומרות חוק יותר, וגם הקשר בין בעלות על בית לבין מעורבות פוליטית, מסתבר, הוא עדיין הדוק למדי. בתחילת שנות ה-90 הצביעו 69% מבעלי הבתים בבחירות, לעומת 44% בלבד משוכרי הדירות. ייתכן כי הקשר המפתיע ביותר הוא בין בעלות על בתים לבין ציוניהם של ילדים. מחקר שנערך בארה"ב מצא כי ב-2000 היו ציוני המתמטיקה של ילדיהם של בעלי בתים גבוהים ב-9% מציוני הילדים של שוכרים. רמת הקריאה של ילדים לבעלי בתים היתה גבוהה יותר ב-7%.

עם זאת, מחקרים אלה אינם המלה האחרונה בנושא. הם אמנם מצאו קשר בין רמת החינוך של ילדים לבין בעלות על בתים, אך ייתכן שהקשר נובע מכך שבעלות על בתים מצריכה את ההורים להחזיק במיומנות פיננסית או ניהולית כלשהי שהם מעבירים לילדיהם, או פשוט משום שאנשים שמחזיקים באותן מיומנויות מסייעים לילדיהם בלימודים בנוסף לרכישת בתים. אין דרך לדעת. וגם לא בטוח שבעלי בתים מטפלים בשכונות שלהם טוב יותר משוכרים. לפי מחקרים אחדים, ההשפעה על הסביבה תלויה בעיקר בכמה אנשים הפועלים לטובת הקהילה, וגם שוכרים יכולים להיות כאלה. בארה"ב נוטים אזורים שבהם מתגוררים שוכרים רבים לסבול מתחלופה גבוהה, משום שתקופת השכירות הממוצעת קצרה. בגרמניה, לעומת זאת, אנשים יכולים לשכור דירה במשך שנים. שכונות יציבות ובעלות על בתים יכולות ללכת יד ביד, אבל הן לא חייבות לבוא יחדיו.

בתים להשקעה מדרדרים את השכונה

למעשה, ייתכן כי האובססיה בת העשור להגדיל את מספר בעלי הבתים דווקא הפחיתה את יציבות השכונות. לדברי ניקולס רטסינס, מנהל המרכז ללימודי שוק הדיור בהרווארד, עד הנפילה של השוק ב-2008 היו האמריקאים רואים בבתיהם השקעה פיננסית, ולא מקום להתגורר בו. הדבר נכון גם עבור מדינות אחרות. משכנתאות שאיפשרו דחייה של התשלומים בארה"ב התבססו על ההנחה כי בתים מהווים בעיקר השקעה, ולא מקום מגורים. כתוצאה מכך החלו אנשים לקנות ולמכור בתים בתכיפות רבה, ובין אמצע שנות ה-90 לאמצע העשור הנוכחי מספר הבתים החדשים שנמכרו בארה"ב הכפיל עצמו מ-600 אלף ל-1.2 מיליון ב-2006.

ייתכן כי הדבר הפך את שוקי העבודה לגמישים יותר, אך זאת בהחלט לא היתה הכוונה של קובעי המדיניות כשהם ניסו להגדיל את מספר בעלי הבתים. המאמצים שלהם בשנים האחרונות החלישו משמעותית, אם כי לא ביטלו לחלוטין, את הטיעונים הטובים ביותר לעידוד רכישה של בתים: העובדה כי רכישת בית מגדילה את חסכונותיהם של הרוכשים ויוצרת שכונות טובות יותר. אך אולי ההפתעה אינה במקום, כי הרי אדם סמית כתב ב"עושר האומות" כבר לפני 200 שנה כי "בית מגורים, בפני עצמו, אינו תורם דבר להכנסותיהם של יושביו".



הפגנה נגד עיקולי בתים בניו יורק. היקף ההלוואות כנגד בתים הגיע ל-9 טריליון דולר ב-1997-2006 - יותר מ-90% מההכנסה הפנויה בארה''ב ב-2006



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות
*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו