בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

מי באמת מקפיץ את מחירי הדירות? המעמד הבינוני והזוגות הצעירים

בממשלה, בכנסת ובבנק ישראל מרבים לדבר על "המשקיעים" ו"הזוגות הצעירים" כשני כוחות חזקים שפועלים בשוק הדירות. ואולם בדיקה של שני הציבורים האלה, מראה שבניגוד לסטריאוטיפים - חלק ניכר מהמשקיעים הם מהמעמד הבינוני, ושהזוגות הצעירים שמשתכרים שכר גבוה מעדיפים לרכוש דירות במחירים מטורפים

161תגובות

עליות המחירים החדות שאיפיינו את שוק הדירות של השנים האחרונות, יצרו בדעת הקהל שני טיפוסי רוכשים - אחד “חיובי” והשני “שלילי” - הרבה בגלל ספינים תקשורתיים שהופרחו לאוויר על ידי הממשלה ועל ידי אנשי המחאה החברתית. רוכשי הדירות ה”חיוביים” הם הזוגות הצעירים, ואילו ה”שליליים” הם המשקיעים.

בעוד שלראשונים מוקדשת אמפתיה, הבנה ואינספור הצעות להטבות ולהקלות; האחרונים מואשמים בכך שהם אנשים עשירים שתרמו תרומה נכבדה לעליות המחירים. רבים דורשים להעניש את המשקיעים על ידי הטלת מסים חדשים והכבדת מסים קיימים, כדי להרתיע אותם מלהמשיך לרכוש דירות על חשבון הרוכשים ה”חיוביים”. ואולם האם התמונה היא באמת כל כך ברורה? עיון בנתונים מראה שהדגם הפשטני הזה רחוק מאוד מהאמת.

נתחיל ב”זוגות הצעירים”. אותו מושג מעורפל שמנסה לתאר אוכלוסייה צעירה שנזקקת לרכישת דירתה הראשונה, נותר עד היום ללא הגדרה ברורה של גיל, ותק נישואים, גודל משפחה ויכולת כלכלית. ואולם כולם “יודעים” מי הם - הסמל לדור הבא שיוביל את המדינה, שנותר חסר אונים מאחור בכל עליות המחירים הגדולות שנרשמו בשנים האחרונות, ושיש לדאוג לו. מכל מכלול ההגדרות של אותו מגזר, הדבר היחיד שמוסכם על הכל הוא שאלה משפחות אשר מעוניינות לרכוש את דירתן הראשונה.

כתבות נוספות באתר TheMarker

הפתעה: בית הדין התיר לעובדי חברת החשמל לא לחבר מתחרה לרשת

שכר טרחה לעו"ד ברכישת דירה יוגבל ל-5,000 ש'

בדיקה שנערכה באחרונה במינהל הכנסות המדינה, מראה, במפתיע, התנהגויות שונות לחלוטין של רוכשי דירות ראשונות באזורים שונים במדינה - מה שמזים את הניסיון לראות בציבור הזה גוף אחיד שמתנהג בצורה דומה. הבדיקה כללה את מחיר הדירות שרוכשים רוכשי הדירה הראשונה בחלוקה לפי אזורים, את השכר הממוצע למשק בית ואת היחס ביניהם. במלים אחרות - מחיר הדירה במספר המשכורות החודשיות של משק בית.

הייחוד במדד הזה, לעומת המדד המקובל של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ‏(הלמ”ס‏), שבודק מחיר דירה לפי שכר ממוצע, הוא שכאן לוקחים בחשבון את השכר הממוצע השונה באזורים השונים של המדינה. השכר הממוצע שמשולם בתל אביב אינו זה שמשולם בחיפה, בנתניה או בבאר שבע. הבדל נוסף הוא שכאן השכר הממוצע מחושב למשק בית, כלומר לוקח בחשבון שבחלק גדול מהמקרים שני בני הזוג עובדים, ועל כן אין טעם לחשב מחיר דירה רק על סמך שכר של אדם אחד.

על פי המדד הכללי, מחירה של דירה ממוצעת שרוכשי דירה ראשונה רכשו ב–2012 היה 986.8 אלף שקל. שכר משק הבית הממוצע היה 12,793 שקל לחודש; ובסך הכל נדרשו 77 משכורות לכיסוי מחיר הדירה.

מהנתונים עולה כי היחס הזה שונה מהותית בירושלים ובתל אביב. בירושלים, עיר ענייה שבה מחירי דירות גבוהים מאוד, רוכשי הדירה הראשונה ב–2012 השתכרו 10,335 שקל בממוצע, ורכשו דירה במחיר ממוצע של 1.18 מיליון שקל - 114.5 משכורות. באזור תל אביב רכשו רוכשי הדירה הראשונה דירות במחיר ממוצע של 1.4 מיליון שקל, ושכרם הממוצע של משקי הבית של רוכשי הדירה הראשונה היה 13,875 שקל בחודש - יחס של 100.6 משכורות לדירה.

גם באזור השרון הדרומי, שכולל יישובים ושכונות יוקרתיים כמו רעננה, הרצליה פיתוח, מושבי היוקרה שבין נתניה לרעננה, רמת השרון ועוד, רוכשי הדירות הראשונות משלמים הרבה כסף עליהן: 1.4 מיליון שקל - בדיוק כמו בתל אביב. ואולם ההכנסה החודשית הממוצעת של משקי הבית שמשלמים את הסכומים האלה, גבוהה בהרבה מזו של התל אביבים, ומגיעה לכ–17 אלף שקל בחודש. בסך הכל רוכשי הדירה הראשונה באזור זה משלמים עבור דירותיהם שכר של 82.4 חודשי עבודה.

אזור רחובות־נס ציונה־אשדוד ומודיעין משקף פחות או יותר את הממוצע הכללי. רוכשי הדירות הראשונות במקומות האלה קונים דירות תמורת כמיליון שקל, והכנסתם החודשית היא 13.1 אלף שקל. בסך הכל הם משלמים משכורות של כ–77 חודשי עבודה עבור הדירות הראשונות שהם רוכשים.

היחס בין המחיר להכנסה נמוך יותר בפריפריה ואולם מתברר כי לא כל רוכשי הדירות הראשונות פועלים באופן דומה. בפריפריה, השכר הממוצע של רוכשי הדירות הראשונות נמוך ב–20%–30% משכרם של רוכשי הדירות הראשונות בתל אביב, אך הדירות שאותן הם רוכשים זולות ב–40% ויותר - מה שמוריד בצורה חדה מאוד את היחס שבין מחירי הדירות הנרכשות לבין ההכנסה המשפחתית החודשית.

מחירי הדירות שרוכשים הזוגות הצעירים באצבע הגליל ובגליל העליון מגיעים ל–333 אלף שקל. הכנסתם הממוצעת היא 10,290 שקל בממוצע - כך שמחיר הדירה שהם רוכשים מגיע ל–32.4 משכורות בלבד. בעמק יזרעאל ובגליל התחתון הדירות הנרכשות יקרות יותר - רוכשי דירות ראשונות משלמים כ–590 אלף שקל בממוצע, אך הכנסתם הממוצעת היא הנמוכה במדינה בכל הקשור לרוכשי הדירות הראשונות: 9,900 שקל. לכן היחס בין מחירי הדירות שהם רוכשים להכנסתם הממוצעת הוא 59.1 משכורות.

אזורי חיפה והקריות ‏(שכר ממוצע של 12.4 אלף שקל לחודש, מחיר דירה ראשונה ממוצע של 744 אלף שקל ויחס מחיר דירה/שכר של 60.1 משכורות‏), והדרום ‏(שכר ממוצע של 10,125 אלף שקל לחודש, מחיר דירה ראשונה ממוצע של 666 אלף שקל ויחס מחיר דירה/שכר של 66 משכורות‏) מאופיינים גם הם ביחס נמוך בהרבה מזה אשר נהוג באזור המרכז.

יש כמה השערות שנובעות מהשינויים החריפים בהתנהגות רוכשי הדירה הראשונה ברחבי המדינה. הראשונה והמיידית היא שהיחס הגבוה בין מחירי הדירות והשכר באזור המרכז נובע מהכורח של רוכשי הדירות באותם מקומות לשלם הרבה על הדירות; השנייה גורסת שדווקא המחיר הגבוה במשכורות שרוכשי דירות ראשונות מוכנים לשלם באזור זה, נובע מאמונתם שמחירי הדירות במרכז יעלו, ועל כן זו בהשקעה טובה - למרות המחיר הגבוה.

דודו בכר

בניגוד להם, תושבי הפריפריה זוכרים היטב את ירידות המחירים הגדולות שפקדו את נכסיהם במחצית הראשונה של העשור הקודם, ורכיב ההשקעה בהחלטה שלהם לגבי מחיר הדירה, תופס מקום נמוך בהרבה מאשר הרוכשים באזור המרכז. השערה שלישית יכולה לקשור בין מיקום הדירות לבין אפשרויות התעסוקה וההשתכרות העתידיים. כלומר, צעירים מוכנים לשלם מחירים גבוהים באזור המרכז מתוך אמונה שבעתיד הכנסתם תעלה, וייקל עליהם לעמוד בהתחייבויות הנובעות ממחיר הדירה הגבוה. לעומת זאת, לצעירים בפריפריה אין ציפיות גבוהות להעלאות גדולות בשכרם, ולכן הם אינם מוכנים לשלם כל כך הרבה. השערה רביעית אומרת שההבדל בהתנהגויות השונות כולל, מן הסתם, תמהיל כלשהו של כל אחת מההשערות הקודמות, ואולי גם סיבות אחרות.

הנתונים שמובאים כאן דורשים בדיקה יסודית, כדי שניתן יהיה להבין מהם טוב יותר את ההתנהגות של הזוגות הצעירים רוכשי הדירות. כבר עכשיו ברור שלא ניתן לדבר על זוגות צעירים כעל קהל אחיד עם שיקולים דומים שמנחים את התנהגותו, ולכן גם כשמדברים על הקלות ועל תמריצים לזוגות הצעירים, חשוב להתייחס לפערים הקיימים ביניהם, כדי שלא ליצור מצב של אי שוויוניות בין האוכלוסיות השונות העונות
על ההגדרה.

המשקיעים נתפשים כאשמים בעליית מחירי הדירות

בעוד שהזוגות הצעירים נהנים - לפחות מילולית - מאהדת הפוליטיקאים שלנו, ציבור אחר, שהוא “המשקיעים”, סובל מגישה הפוכה, שבאה לידי ביטוי בהגדלת נטל המסים עליהם ובניסיונות להגביל את פעילותם, וזאת מהטעם שהם האשמים הגדולים בעליית מחירי הדירות.

במחאה של קיץ 2011, הציבור הרחב הפנים מהר מאוד את המסר הזה. חלק גדול מהמוחים הם חסרי דיור שגרים בשכירות, סובלים מעליות מחירים ומיחסים בעייתיים עם בעלי הדירות, וקל היה להעביר את המסר שהמשקיעים רוכשים את הדירות שהיו מיועדות לזוגות הצעירים. בבנק ישראל ובממשלה משתמשים עד היום בטיעונים מסוג זה, והאחרון שעשה זאת היה נגיד בנק ישראל, פרופ' סטנלי פישר, שדיבר במסיבת עיתונאים לפני כחודש וחצי.

"עד 2007 היה במשק מלאי גדול של דירות ומחיריהן ירדו, למרות קצב בנייה אטי יחסית. משאזל המלאי וגדלה אוכלוסיית מבקשי הדירות, ההיצע לא עמד בקצב הנדרש והחלה עליית מחירים”, אמר פישר באותה מסיבת עיתונאים. “הגורם השני לעליית מחירי הדירות הוא ירידת התשואה של נכסים אלטרנטיביים בשווקים הפיננסיים, כולל מניות ואג”ח ארוכות טווח - מה שדחף משקיעים לרכישת דירות".

התזה הזו מושמעת כל כך הרבה בשנים האחרונות, שנראה שכבר מזמן לא בדקו עד כמה היא נכונה כיום. בחינת נתוני מינהל הכנסות המדינה בין 2007 לרבעון הראשון של 2013 - השנים שאליהן התייחס פישר בנאומו - מגלה כי האמירה היתה נכונה רק ב–2009 וב–2010.

מתחילת 2009 ועד סוף 2010 עלו מחירי הדירות שרכשו המשקיעים בשיעור נומינלי של 63%, לעומת עלייה של 43% במחירי הדירות שרכשו רוכשי דירה יחידה. בגרף של השוואת מחירי הדירות שרכשו שני הציבורים, ניתן לראות גם שהמשקיעים הם אלה ש”סחבו” ראשונים את עליות המחירים.

ואולם בשנתיים האחרונות הדברים השתנו לחלוטין. מתחילת 2011 עלו מחירי הדירות היחידות בשיעור נומינלי של 4.7%, בעוד שמחירי הדירות שרכשו המשקיעים נותרו באותה הרמה. לא קשה לנחש מה קרה: המשקיעים חשים היטב בהתפתחויות, בצורה של ירידה עקבית של התשואות השנתיות שהדירות מניבות להם, וזאת משום שמחירי השכירות לא עלו בקצב של עליית מחירי הדירות.

פישר דיבר באותה מסיבת עיתונאים גם על האטרקטיביות שמשקיעים מצאו ברכישת דירות, אך גם כאן הנתונים מראים שהדברים היו נכונים עד ללפני שנתיים. מתחילת 2007 ועד סוף 2010, הגיע שיעור המשקיעים בשוק הדירות לרמות של יותר מ–28%, ולעתים אף ליותר מ–30%. מ–2011 משקלם נמצא בצניחה, וברבעון הראשון של השנה רק 21.5% מרכישות הדירות בוצעו על ידי משקיעים. כך שבפועל מתברר שכמות המשקיעים שרואים איזושהי אטרקטיביות בשוק הזה, כבר לא מתקרבת לזו שנרשמה בעבר.

ומיהם המשקיעים? האמנם הם בעלי הון גדולים? במינהל הכנסות המדינה ביצעו בשנים האחרונות כמה מעקבים אחר הפרופיל של המשקיעים. ב–2009 מצאו כי משקל השכירים מבין המשקיעים מגיע ל–61%, ואילו מנהלי חברות ועצמאים היו 39% מהמשקיעים. בשנים האחרונות, כך גילתה אותה בדיקה, עלתה כמות השכירים בני מעמד הביניים שנכנסו להשקעות בנדל”ן.

ומה שכרם של המשקיעים נכון להיום? בדו”ח הסיכום לרבעון השני של 2012 של מינהל הכנסות המדינה, נמצא כי השכר הממוצע של מי שרכשו דירה להשקעה ברבעון השני של 2012, הגיע ל–17.3 אלף שקל ברוטו. שכר גבוה למדי, אך הם רחוקים מלהיות טייקונים.

המסקנה מכל זה היא שגם בכל הנוגע לציבור המשקיעים, צריך לבדוק את הנתונים היטב, לפני שקובעים מדיניות - ובמיוחד להפסיק  לפנות אליהם כאל הגורם העיקרי לעליות המחירים האחרונות. כפי שנראה, כבר מזמן הדברים אינם כאלה
 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות
*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו