בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

השכונה בחיפה שיועדה לזוגות צעירים הפכה ללהיט של יזמים

המדינה שיווקה את הקרקעות בשכונת חיפה-דרום במחירים נמוכים, אבל את היזמים הדבר לא מעניין, ואחרי שהחלו לשווק דירות 4 חדרים ב–975 אלף ש', מהר מאוד עלו המחירים ל–1.2 מיליון ש' ואף יותר מכך

140תגובות

דמה היה כי 2013 נושאת עמה בשורה לזוגות הצעירים החיפאים: תוצאותיהם של מכרזי רשות מקרקעי ישראל למכירת קרקע לבניית קרוב לכ–1,200 דירות במבואות הדרומיים של העיר פורסמו בסוף ינואר, והעלו כי לראשונה בשנים האחרונות יוצעו למכירה מאות דירות במחירים של פחות ממיליון שקל. ואולם בפועל, מה שמתרחש כעת הוא עליית מחירים בלתי פוסקת, והתרחקות של השכונה מהישג ידם של הזוגות הצעירים.

את הסיפור הזה חשוב ללמוד ויש להפיק ממנו לקחים, משום שלשם שינוי קשה לבוא בטענות לרשות מקרקעי ישראל ולמדינת ישראל. על אף הפסד ההכנסות למדינה, ברשות ובמשרד השיכון שמחו על התוצאות, וראו בהן הוכחה להצלחת גישת הצפת הקרקעות המקודמת באינטנסיביות על ידי גופים אלה בשנים האחרונות, במטרה להוריד את מחירי הדיור.

כמעט בכל המכרזים בחיפה נוצלה על ידי היזמים הוראת של שר השיכון דאז, אריאל אטיאס, כי רף המחיר המינימלי לקרקע יונמך ל–35% משומת הקרקע, במקום 50% לפני כן. המחירים שהתקבלו היו במקרים רבים גבוהים מרף המינימום החדש רק במעט. גם התקשורת בירכה על התוצאות, וידיעות עם כותרות כמו "מאות דירות בפחות מיליון שקל ייבנו בחיפה", פורסמו בעיתונות הכלכלית. הערכה זו התבססה על העובדה כי התוכנית לשכונה חייבה כי שטחן של רבע מהדירות לא יעלה על 96 מ"ר.

כתבות נוספות באתר TheMarker

"תעשיית התוכן מתמוטטת - כל הכסף הולך לגוגל ופייסבוק"

העברית, הטכניון ומכון ויצמן בין 100 הטובות בעולם
 

צחי וזאנה

חצי שנה מאוחר יותר, החגיגות נמשכות - אך הפעם בעיקר בקרב היזמים. מי שמחפש כיום דירה בפחות ממיליון שקל בפרויקטים המשווקים יישאר בידיים ריקות, כי על אף "מחירי הרצפה" שבהם שווקה הקרקע, הדירות עצמן משווקות כיום תמורת החל מ–1.25 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, ומחיר דירת 5 חדרים מתחיל ב–1.45 מיליון שקל ‏(היזם יוסי אברהמי אף הגדיל לעשות והודיע השבוע כי מחיר מינימלי לדירה כזו בפרויקט שלו הוא 1.62 מיליון שקל‏). כך שבסיכומו של עניין, מחירי הקרקע אולי ירדו - אך מחירי הדירות לא ממש.

עד כה נראה כי המחירים העולים אינם מרגשים את החיפאים, ואלה נוהרים למשרדי המכירות של הקבלנים, שמדווחים על קצב מואץ של מכירות. ואולם אין בכך שום הפתעה. אין הרבה פרויקטים חדשים בחיפה, וכשיש - בעיקר על הכרמל - מחירי הדירות שבהם נעים סביב ה–2 מיליון שקל. לפיכך, נראה כי נוצר מצב של שביעות רצון כוללת - הן בקרב הרוכשים, שחלקם הגדול משקיעים ומשפרי דיור, ובוודאי שבקרב היזמים.

באזור שבו עתידה השכונה להיבנות, ניצב כבר כיום מונומנט בולט - האצטדיון העירוני החדש על שמו של סמי עופר, שבנייתו נשלמת בימים אלה, ואמור על פי ההערכות להתחיל את פעילותו עד סוף השנה. עוד בקרבת מקום נמצא פארק מת"מ, מתחם ההיי־טק של חיפה. הים מרוחק כ-5 דקות נסיעה מהשכונה. המיקום בדרום העיר מקנה יתרון למי שעל אף מגוריו בחיפה מעוניין לשמור על קשר עין עם אזור המרכז, שכן היציאה לכביש 2 מהירה וקלה, וגם תחנת רכבת נמצאת בקרבת מקום. לשכונה עדיין אין שם, ובפי החיפאים היא מכונה כיום "חיפה־דרום".

לפני חודש וחצי החל היזם הראשון שיבנה בשכונה, אלמוג כ.ד.א.י, לשווק את דירותיו. נראה כי אין מנוס משימוש בקלישאה "הסתערות" כדי לתאר את המתרחש מאז: בסוף יוני התכוונה החברה לשווק 100 מ–300 הדירות שתבנה במכירה מוקדמת ‏(פרי־סייל‏), אלא שתוך שבוע וחצי אזל המלאי.

כתוצאה מזה, מספר מנכ"ל החברה יקי אמסלם, הוחלט לפתוח את כלל היחידות למכירה. ואולם בעוד שבשלב הפרי־סייל המחירים החלו ב–975 אלף שקל לדירת 4 חדרים, מהר מאוד החלה החברה "לעדכן את המחירים כלפי מעלה", ותוך כחודש חצו אלה את רף ה–1.2 מיליון לנכס דומה. מנגד, זרם הרכישות לא הראה סימני היחלשות, ונראה כי על ציר הזמן התסיסה סביב האזור אף גוברת והולכת. את רשימת הרוכשים עד כה באזור אף מעטרים כמה ידוענים ואנשי עסקים חיפאים, בהם כדורגלן העבר אייל ברקוביץ', שרכש דירה להשקעה במקום, ומנכ"ל מועדון הכדורגל מכבי חיפה איתמר צ'יזיק, שרכש דירת פנטהאוז. חודש וחצי לאחר תחילת השיווק, מחזיקה אלמוג כ.ד.א.י בכ–270 חוזי רכישה חתומים, מתוך 300 דירות בסך הכל.

גם חברת יוסי אברהמי, שהחלה את השיווק במתחם רק לפני כשבועיים, דיווחה לפני כמה ימים כי מכרה 83 דירות ראשונות תוך שבוע, מתוך כ–360 דירות שהיא עתידה לבנות. מלבד שתיהן, יזמים נוספים עדיין לא החלו לשווק בשכונה, אך אלה היזמים הדומיננטיים באזור המחזיקים יחד בכ–60% מהדירות. המחירים שבהם נוקב אברהמי גבוהים משל אלמוג כ.ד.א.י, והוא אף מתעתד להקים מעין מתחם סגור לרוכשיו, ובכך למתג את הפרויקט כיוקרתי. כאמור, זה לא מרתיע את המשקיעים ומשפרי הדיור שמסתערים על הדירות, תוך דחיקת הזוגות הצעירים החוצה.

איציק בן מלכי

להתפוצצות יש שני הסברים מרכזיים. הראשון הוא היעדר כמעט מוחלט של פרויקטים חדשים בחיפה בעשור האחרון. השני הוא שעל אף רמת המחיר הגבוהה, מדובר עדיין במחירים זולים משמעותית מאלה של דירות חדשות בכרמל. "עוד לפני המכרז ידענו שאמור להיות ביקוש עצום - בעיקר בקרב זוגות צעירים", מספר אמסלם. "ועדיין נותר סימן שאלה גדול שליווה את כל מי שניגש למכרז, והוא אם נשכנע את החיפאים שלגור למטה זה טוב - ואף יותר מלגור למעלה?".

לדברי אמסלם, ברמות המחירים ששוררות כעת בשכונה אין הפתעה מבחינתו: "אלה מלכתחילה היו אמורות להיות רמות המחיר כשניגשנו למכרז. הרי כל מי שניגש למכרז גוזר את הצעתו לקרקע מהערך המשוער של יחידת הדיור, ולפי חישובינו המחיר הממוצע אמור היה להיות 1.18 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, ו–1.38 מיליון לדירת 5 חדרים. מהשווי הזה הגענו ל–175–180 אלף שקל בממוצע לקרקע ליחידת דיור".

אם כך, מאיפה הגיעו הדיבורים בדבר "דירות עד מיליון שקל" לפני חצי שנה?

"זו היתה כותרת מוטעית שסיפקו אנשים שלא הבינו את התכנון. אמנם, התב"ע מגדירה כי כחמישית מהדירות ייבנו בשטח של לא יותר מ–96 מ"ר - מה שנקרא דירת 4 חדרים קטנה. בפנטזיות של כולם אמורה דירה כזו לעלות מיליון שקל, אך למחשבה שמרבית השכונה תשווק במחירים אלה לא היה ביסוס.

"לדוגמה, כל היזמים מחויבים בבניית מרתפי חנייה, שיכילו שתי חניות לדירה. המשמעות הכספית של שתי חניות תת־קרקעיות היא תוספת של 150–200 אלף שקל לדירה. לכן ברור שליזם שישווק את הדירות במיליון שקל בתנאים כאלה לא יישאר שום רווח".

אין פלא אפוא שחלק מאנשי הנדל"ן בעיר רואים במה שקורה בשכונה החמצה. "המדינה פיספסה פה. המטרה היתה להוריד מחירים, להשאיר זוגות צעירים בחיפה ולאפשר מחירים ברי־השגה", אומר מנהל אנגלו סכסון חיפה, דרור אלוני. "בפועל ראינו הסתערות משקיעים, וממה שאני שומע, 60%–70% מהדירות שנרכשו הן להשקעה. ומי שרוכש להשקעה, או שימכור עוד מעט במחיר גבוה בהרבה וייהנה מקופון שמן, או שישאיר את הנכס אצלו וייהנה מהתשואה. במקום שכונה לזוגות צעירים, קיבלנו שכונה שהמחירים בה גבוהים ושרבות מהדירות בה ייועדו להשכרה".

לדעת אלוני, רשות מקרקעי ישראל טעתה בכך שלא הגבילה את היזמים במכירת הדירות. לדבריו, "היה צריך לקבוע מראש - או במסגרת התב"ע או במכרז שפירסם המינהל, ש–40%–50% מהדירות חייבות להימכר לרוכשי דירה ראשונה, ואז היה מדובר בבשורה אמיתית לזוגות הצעירים בעיר".

ברשות גם כן מודים כי לא לילד הזה פיללו, ולא רק בחיפה. בדברי הפתיחה שכתב מנהל הרשות בנצי ליברמן בחוברת "דין וחשבון על פעולות מינהל מקרקעי ישראל", שיוצאת אחת לשנה ופורסמה השבוע, אפשר היה למצוא ביטוי לנסיגת מקבלי ההחלטות בתחום הדיור מהאמונה בתזת הצפת הקרקעות כמתכון להורדת מחירי הדיור, שליוותה אותם בשנים האחרונות. "שיווקי המינהל ב–2012 הצליחו לגרום לירידה במחירי הקרקעות - בייחוד באזורי הביקוש, שלא באו לידי ביטוי במחירי הדירות", כתב ליברמן.

ליברמן מסר לנו כי "מכרז זה ואחרים מוכיחים כי בשיטה הקיימת אי אפשר לפקח על המחירים הסופיים לרוכשים, ולכן יש צורך בהוצאת מכרזים בשיטת הסכמי הגג, המקצרים משמעותית את לוחות הזמנים לבנייה לאחר השיווק וקובעים מחיר מטרה, שרק הם מבטיחים כי המחיר לצרכן יהיה אכן נמוך יותר".

ביטוי נוסף ומשמעותי בהרבה להבנה כי בהגדלת היצע הקרקעות לא די היה בחשיפת TheMarker השבוע שלפיה במשרד השיכון וברשות שוקדים על תוכנית לקביעת "מחירי מטרה" לעשרות אלפי דירות, שישווקו בשנה הקרובה. נראה כי מחירי מטרה שכאלה, לו היו מיושמים במכרזים בחיפה, עשויים היו לשנות את תמונת המחירים לחלוטין.

למרות הציפיות לדיור מוזל שהכזיבו במידה מסוימת, לא מתעלם אלוני גם מהצדדים החיוביים שבה. "התחושה היא שהמקום הולך להיות סוג של רמת אביב של חיפה - קרוב למת"מ, קרוב לרכבת, קרוב לים. מעבר לכך, בכרמל ב–1.2 מיליון שקל לא תשיג דירת 4 חדרים חדשה, כך שאין ספק שמדובר במשהו שונה. בשורה התחתונה, המתחם עושה טוב לעיר. אבל חבל שהוא לא עתיד להשאיר יותר זוגות צעירים בחיפה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות
*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו