בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

בנק ישראל מתריע: במקרה של מיתון - חשש לחדלות פירעון של רוכשי דירות עקב המשכנתאות הגבוהות

על פי חטיבת המחקר, למרות ירידות הריבית, עליית מחירי הדירות הכריחה את רוכשי הדירות לקחת משכנתאות שההחזרים החודשיים בגינן אינם מגובים בעליית שכר

60תגובות

האם שוק המשכנתאות בישראל פונה לכיוון משברי? מחקר של חטיבת המחקר של בנק ישראל, שבחנה את מצב הלווים ואת הסיכון שבו הם נתונים, מתריע כי בשנים האחרונות גדלו מאוד שיעורי החזרי ההלוואות, בעוד שהשכר גדל באופן מתון יחסית. עובדה זו גרמה ללווים להיות פגיעים במיוחד במצבי קיצון של מיתון ואבטלה, נוסח תחילת העשור הקודם, ובמיוחד ללווים שנטלו משכנתאות שההחזרים בגינן גבוהים מ–40% מהכנסתם.

באחרונה אף פירסם בנק ישראל הגבלות על נטילת משכנתאות בהחזרים בגובה כזה. במצבים כאלה, מתריע המחקר, קיימת סכנה ממשית שחלק מהלווים ייקלעו לחדלות פירעון, אם יהיה גידול באבטלה או העלאה משמעותית של הריבית.

המחקר נעשה על ידי אנשי מחלקת המחקר של בנק ישראל, ד”ר גולן בניטה וד”ר זיו נאור, שסקרו את ההתרחשויות בשוק בעשור האחרון, עם התמקדות בתקופה שבין תחילת 2008 לסוף השנה שעברה. זאת, מכיוון שבתקופה זו התמקדו עיקר העליות שנרשמו במחירי הדירות ובשיעורי המשכנתאות.

כתבות נוספות באתר TheMarker:

ECI מפטרת כ-250 עובדים - כרבע מעובדיה בישראל

הילדים שלכם נרדמים בלימודי מדעים? הטאבלט הישראלי שיעיר אותם

תומר אפלבאום

בדיקה של העשור החולף העלתה כי בעוד שבסוף 2003 המשכנתא הממוצעת היתה 200 אלף שקל, בסוף 2012 היא קפצה לכ–580 אלף שקל. בדצמבר 2007 היתה המשכנתא הממוצעת כ–330 אלף שקל בלבד - כך שעיקר העלייה נרשמה בין 2008 ל–2012.

בעוד שעליית השכר בין 2008 ל–2012 הסתכמה ב–20% - עליית מחירי הדירות הגיעה ל–54%. כתוצאה מעליית המשכנתאות, גובה ההחזרים החודשיים שרוכשי דירות משלמים כיום קפץ ב–55% מאז 2009, וביותר מ–150% מאז 2003. זאת, למרות הירידה בריבית בשנים האחרונות. כתוצאה מכך, גובה ההחזר החודשי הממוצע עלה מ–23% מההכנסה החודשית ל–31% בסוף 2012. אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות בקצב הנוכחי שלהם - גובה ההחזר הממוצע מכלל ההכנסה החודשית הממוצעת יעלה ל–34% עד סוף 2016.

ההחזר הממוצע כשלעצמו מדאיג פחות את בנק ישראל, למרות העלייה הגדולה. הנתון שמדאיג באמת את הבנק הוא חלקם של הלווים ברמות של החזרים הגבוהות מ–40% מההכנסה החודשית, שמוגדרים מסוכנים. בעוד שב–2009 הן הגיעו ל–12% מכלל יתרת האשראי, כיום הם מגיעות לכ–17%.

אם בוחנים משכנתאות שההחזרים החודשיים עליהן גבוהים מ–50% מההכנסה החודשית, ב–2009 הם הגיעו ל–6% מכלל יתרת האשראי - ואילו כיום משקלם עלה ל–8%. החוקרים קובעים כי מדובר בשיאים היסטוריים, שנמצאים ברמה גבוהה גם בהשוואה בינלאומית. לפני עליית מחירי הדירות, סיכון הלווים בישראל היה ברמה סבירה, הדומה לרמה הממוצעת בעולם.

מה יהיה הלאה?

השאלה כעת היא מה יהיה הלאה. לצורך זה יצרו החוקרים כמה תרחישים . בתרחיש הראשון הניחו החוקרים כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנה הקרובה בקצב דומה לקצב עלייתם בשנתיים האחרונות, ולאחר מכן יתפתחו בהתאם לאינפלציה הצפויה; ההכנסה הממוצעת של משקי הבית תגדל בהתאם לקצב גידולה הממוצע בשנים האחרונות, והריבית והאינפלציה יתפתחו בהתאם לציפיות הנגזרות מנתוני השוק. על פי תרחיש זה, סיכון הלווים בשוק המשכנתאות צפוי להמשיך לעלות בשנים הקרובות, הן בשל המשך העלייה במחירי הדירות, שתשפיע על שיעור ההחזר של הרוכשים החדשים, והן בשל העלייה הצפויה בריבית, שתגדיל את ההחזר החודשי על המשכנתאות שנלקחו בעבר בריבית משתנה.

בנוסף לתרחיש של המשך העלייה במחירי הדירות, החוקרים אומדים את השינוי בהחזר ביחס להכנסה בשני תרחישי קיצון, המתבססים על המשבר שפקד את המשק ב–2002–2003, שבמהלכו נרשמו עלייה חדה בשיעור הריבית ומיתון בפעילות הריאלית במשק. אלה יבואו לידי ביטוי בירידה ברמת השכר, תוך עלייה בשיעור האבטלה.

החוקרים בודדו את תרחיש עליית הריבית מזה של המיתון והאבטלה. ראשית הם הניחו ירידה מצטברת של 10% ברמת שכר השכירים במשק, שתלווה בעלייה ברמת האבטלה. נתונים אלה יגרמו לירידה של 1.7% במחירי הדירות, שתתפרש על פני כשנה וחצי, ושיעור ההחזר הממוצע יגיע לפי תרחיש זה לכ–36% מההכנסה החודשית.

עליית ריבית גבוהה תביא לאפקט דרמטי אף יותר בשוק הדירות. ב–2002–2003 עלתה ריבית בנק ישראל בצורה חדה ‏(4% ב–2002 ו–1% ב–2003‏) - שאם תחזור תגרום לירידה של 14% במחירי הדירות, שתימשך שנה וחצי. במקביל יתייקרו המשכנתאות והחזרי המשכנתאות הקיימות. עם זאת, כשבוחנים את מצב הלווים, עולה כי ההשפעה על שיעורי ההחזר של ירידה בשכר, תוך עלייה ברמת האבטלה - חזקה יותר.
ד”ר בניטה וד”ר נאור מדגישים במחקרם כי כתוצאה מהעלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות, הפסד האשראי הפוטנציאלי של הבנקים בתרחיש של חדלות פירעון יירד משמעותית, במשכנתאות שניטלו קודם לעליית המחירים או בשלבים מוקדמים שלה.

ואולם, ייתכן כי בתרחיש של עלייה חדה בשיעור חדלות הפירעון תוך ירידה במחירי הדירות ‏(כפי שצפוי בתרחישי הקיצון‏), הבנקים יתקשו לממש כמות גדולה יחסית של נכסים. התפתחות זו עלולה להביא לירידה חדה נוספת במחירי הדירות, ולהחמיר את הפסדי האשראי של הבנקים, כפי שהתרחש במשברים פיננסיים במדינות אחרות.

“נראה שהפאניקה אינה במקומה”

ממצאי המחקר ומסקנותיו העלו תגובות מעורבות מצד גורמי נדל”ן ומשכנתאות. יו”ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס אמר בתגובה כי “מה שעשה בנק ישראל הוא חמור מאוד וחסר אחריות. הבנק גייס מחקר אקדמי כדי להצדיק את המגבלות שהטיל המפקח על הבנקים לפני כשבועיים על נוטלי המשכנתאות. לא צריך להיות כלכלן בכיר, ואפילו לא זוטר, כדי להבין שתקופת מיתון תביא לחדלות פירעון של לווים.

“אם נידרדר למיתון, הריבית מן הסתם תישאר נמוכה. אם הריבית תעלה, זה יהיה כתוצאה מפעילות משקית גוברת ורצון להימנע מאינפלציה. מכל מקום, נראה שהפאניקה שמנסים לייצר אינה במקומה. בשונה ממקומות אחרים בעולם, אנחנו מדברים על מוצר שבמחסור, שגם אותם חדלי פירעון, שכולנו תקווה שלא יהיו כאלה, יהיו חייבים בקורת גג לאחר שיממשו את דירתם. כלומר, הדירה שאותה הם עזבו שוב תשמש להשכרה. הנתון הזה מבדיל את המשק הישראלי ממשקי אירופה, והופך כל השוואה ללא רצינית. נתון נוסף שלא הובא בחשבון הוא קצב התחלות בנייה של 35 אלף יחידות דיור בשנה ביחס לגידול של 40 אלף משקי בית בשנה, שמבטיח את המשך היציבות בשוק הדיור”.

ליאור איילון, מנכ”ל חברת משכנתא אובייקטיבית, אומר כי “המחקר של בנק ישראל משקף תמונת מצב עגומה של שוק הדיור כיום, אך המסקנה שאליו הם הגיעו מוטעית. לצערנו, אנחנו לא ניצבים בפני מצב של בחירה בין אופציה טובה יותר לטובה פחות. שתי האלטרנטיבות העומדות בפני הלווים אינן אטרקטיביות במיוחד. ואולם, האופציה של לקיחת משכנתא בריבית פריים - שאכן תעלה - על אף החסרונות שלה, עדיין עדיפה על החלופה של הצמדת המשכנתא למדד”.

לדברי שחר אבישי, מנהל מערך ייעוץ המשכנתאות בבית ההשקעות אקסלנס, “בנק ישראל מצלצל בפעמוני האזהרה בכל הכוח, ולכל מי שנטל או מתכוון ליטול משכנתא מומלץ להקשיב היטב ולהיערך כבר כיום, כדי שלא יחווה עלייה דרמטית בהחזר המשכנתא החודשי בשנים הקרובות. לפי הערכות אקסלנס, הריבית צפויה לעלות בכ–0.5% עד סוף 2014, מה שייקר משמעותית את ההחזר החודשי של המשכנתאות שנלקחו במסלולי ריבית משתנה, ב–125 שקל לכל 500 אלף שקל משכנתא ל–20 שנה. וזו רק המנה הראשונה”.

אהוד המאירי, יו”ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות’, אומר כי “המחקר יוצא מהנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, ולכן העומס על נוטלי משכנתאות חדשים יגדל וילך. הנחה זאת מתעלמת מהשינויים שנעשו לאחרונה במס שבח מקרקעין, שמעודדים מכירת דירות יד שנייה מ–2014 ועד סוף 2017. כמו כן, למהלכים השונים של זירוז התכנון, שחרור קרקעות מנהל, העתקת מחנות צה”ל וכן הלאה תהיה השפעה הדרגתית על ייצוב וירידה במחירי הדירות. כלומר, במחקר יש התעלמות מכל המהלכים שהממשלה עשתה ועושה, שהשפעתם תתרחש לאורך זמן.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות
*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו