בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

התחזית האופטימית - תשלמו יותר שכר דירה; התחזית הפסימית - תשלמו הרבה יותר

מחקר בנק ישראל על מידת פגיעותם של רוכשי הדירות פסח על שוק השכירות ■ אולם מצבם של השוכרים אינו טוב בהרבה: שכר הדירה ממשיך לטפס

66תגובות

הדו"ח שפירסם שלשום בנק ישראל על מצבם הפגיע של נוטלי משכנתאות גרם לרעש גדול. מחלקת המחקר של הבנק המרכזי הזהירה כי במצבי קיצון של העלאת ריבית גדולה - ובמיוחד של מיתון ואבטלה - נוטלי משכנתאות רבים יהיו בסיכון גבוה לאי-יכולת לעמוד בהחזרי המשכנתא, ואף במצב של חדלות פירעון.

אולם האם הם היחידים שחשופים לסיכון כלכלי? מי שיבחן את שוק השכירות, עשוי להגיע למסקנה שמצבם של שוכרי הדירות אינו טוב בהרבה. אמנם בניגוד לשוק המשכנתאות, משבר בשוק השכירות לא יוביל כנראה למשבר בבנקים או במשק - אבל שוק השכירות אינו מהווה בהכרח מפלט בטוח מפני קטסטרופה כלכלית לשוכרים עצמם.

כתבות נוספות ב-TheMarker

הכירו: הסטארט אפים שמחפשים את הדיל הכי טוב לחופשה הבאה שלכם

צפו: ראיון עבודה - מהסוג שלא הכרתם

ישראל יקרה - והיא תישאר כזו

סוף לצנזורה? פייסבוק וטוויטר נפתחו באיראן

נתוני היסוד ביחס למצבם המדאיג של רוכשי הדירות דומים גם בכל הקשור לשוכרים: בעוד שההכנסה המשפחתית הממוצעת עלתה בכ-20% מאז 2008, שכר הדירה הכללי עלה ב-38% בממוצע ובתל אביב בכ-50%. אלה אמנם שיעורים נמוכים משיעור עליית מחירי הדירות באותה תקופה ‏(54%‏), אולם גם כאן עליות המחיר היו מהירות בהרבה מהעלייה בהכנסה.

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ההוצאה החודשית הממוצעת על דמי שכירות בישראל היא 3,460 שקל. סכום זה נמוך בכ-10% מההוצאה הממוצעת על החזרי המשכנתא. בתל אביב, דמי השכירות הממוצעים שמשולמים על דירה מגיעים ל-5,174 שקל לחודש. זו הוצאה נכבדה ביותר, שהופכת את שוכרי הדירות בעיר הגדולה לפגיעים מאוד בהתרחש אירוע כלכלי קיצוני, במיוחד כזה של מיתון, אבטלה וירידה בשכר.

"במצב של עלייה חדה בריבית", אומר הכלכלן הראשי של מיטב דש בית השקעות, אלכס זבז’ינסקי, "שוכרי הדירות לא כל כך ייפגעו, כי שכר הדירה אינו צמוד למדד. סביר שאם דבר כזה יתרחש, זה יקרה בגלל עליית האינפלציה - והכלכלה תהיה במצב טוב יחסית. נכון שבמצב כזה עשוי להיות לחץ לעליית דמי השכירות מצד המשקיעים, אבל כאן כבר ישׂחקו השוק: הביקוש וההיצע".

ההערכה: השכירות תמשיך לעלות

במידה שכל התנאים ישארו שווים, פרמטר שיכול להשפיע על שינוי במחירי השכירות הוא שיעור התשואה שמפיקים המשקיעים מהדירות שלהם. ניתן לראות ששיעור זה רשם ירידה בעשור האחרון, שעיקרה נרשם מסוף 2008. זאת, עקב קצב עליית מחירי הדירות, שעולה בהרבה על קצב עליית דמי השכירות.

התשואה השנתית הממוצעת על השכרת דירות ברמה הארצית רשמה ירידה מ-4.3% ל-3.5%, ואילו בתל אביב היא ירדה מ-4% ל-3%. המשקיעים אינם אוהבים את השיעורים הנמוכים הללו, ושואפים להעלות את שכר הדירה; שוכרי הדירות, לעומתם, מעוניינים, כמובן, להשאיר את דמי השכירות ברמתם הנוכחית, כשעל הורדת מחירי השכירות אין מדברים כיום כלל. התוצאה של מאבק הכוחות הזה הוא שבעוד שמחירי הדירות בבעלות רשמו בשנה האחרונה עלייה של 9.3%, מחירי השכירות רשמו עלייה שנתית של 2.7% בלבד.

"גם כאן מצבו של השוכר טוב יותר מאשר מצב רוכש הדירה", אומר זבז’ינסקי. "התשואה הכל כך נמוכה שמתקבלת כיום משכר דירה משקפת נאמנה את היכולת הכלכלית של השוכרים. זאת, בעוד מחירי הדירות התנפחו מעבר ליכולתם של רוכשי הדירות, שנאלצו להתבסס על מינוף גבוה יותר כדי לרכוש את הדירות".

עם זאת, כמו גם אנליסטים אחרים, זבז’ינסקי סבור שדמי השכירות החודשיים ימשיכו לעלות. "אני מעריך שקצב העלייה יגיע ל-3.5-3% בשנה, שזו גם הרמה העכשווית. יש כאלה שסבורים שהפעולות הממשלתיות שנועדו להרחיק משקיעים מהשוק באמצעות מיסוי, יעלו את קצב העלייה ל-5% בשנה, אבל אני לא שותף לדעה הזאת.

"לעומת זאת, אם מחירי הדירות ייעצרו מלעלות, אני צופה שמחירי השכירות יאיצו את קצב העלייה שלהם, משום שבזמנים כאלה אנשים דוחים את ההחלטה שלהם אם לרכוש דירות, והביקושים לשכירות עולים".

עו"ד חיים מסילתי, שמאי מקרקעין ויו"ר קבוצת מסילתי, אמר כי "חוק הכלים השלובים במיטבו. בעלי הדירות מחפשים תשואה בהתאם לאלנטרטיבות תוך ניצול מצבם של השוכרים. הריבית הנמוכה במשק 'מסייעת' לשמור על דמי שכירות שפויים משהו. העלאת ריבית תביא להעלאת דמי השכירות ולכן מופעל שיקול דעת רב בעניין הריבית על ידי בנק ישראל. מאידך, תעתועי המס, היוצרים אי וודאות אצל המשכירים, והמחסור בדירות להשכרה, מביאים למצב בו בעלי הבתים מגלמים את הסיכון בדמי שכירות גבוהים יותר - תוך ניצול הביקוש הרב".

תרחיש האימה: מיתון כבד

תרחישי האימה הן של רוכשי הדירות והן של השוכרים הם מיתון כבד, שיגרור אחריו עלייה ברמת האבטלה והורדת שכר. במצב זה, מחלקת המחקר של בנק ישראל מזהירה מפני רוכשי דירות שלא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתאות, אולם גם שוכרי דירות, במיוחד במרכז הארץ, ייווכחו מהר מאוד שנטל דמי השכירות גבוה מכפי יכולתם. אז מצבו של מי עדיף, או יותר נכון, רע פחות?

כאן הסטטיסטיקות חסרות משמעות והשוק יכול לתעתע בהתנהלותו. בתחילת העשור הקודם שוק השכירות עבר זעזוע כבד, כתוצאה ממיתון שלווה בהעלאה חדה בשער הדולר - שכמעט הגיע ל-5 שקלים לדולר. מחירי השכירות, שהיו אז צמודים לדולר, המריאו באותו זמן ושוכרי דירות רבים החזירו לבעלי הדירות את המפתחות והודיעו שאינם יכולים לעמוד במחירים.

לפחות חלקם שבו לגור עם ההורים, וזה מה שעלול לקרות בתסריט קיצון עתידי. נכון שהשוק עובר תהליכים של הורדת מחירי השכירות, מה שמאפשר את חזרתם ההדרגתית של השוכרים, ואולם מדובר בתקופת זעזוע שקשורה לא רק למגורים, אלא בראש ובראשונה לפרנסה, ועל כן קשה לחזות.

אין סימנים להקלה

אמנון גוטמן

ומה עם בעלי הדירות? האם מצבם טוב יותר? לא בטוח. "לכאורה לבעלי הדירות יש כרית ביטחון, שזה ההון העצמי שכלול בדירה, אבל אם הם יגיעו למצב שבו הם ייאלצו למכור את הדירה, חלק מהם יגלו שהמינופים הרבים שצברו יכניסו אותם לקשיים בפרעון הלוואות נוספות על המשכנתא", אומר זבז’ינסקי.

האם סביר שיתקיים אחד מתסריטי הקיצון של בנק ישראל? ההערכה הכללית היא שלא בקרוב. ההערכות הן שעד לסוף השנה הבאה ריבית בנק ישראל תהיה גבוהה בכ-0.5% יותר מהריבית כיום, וגם מיתון כבד נראה תרחיש קיצוני מידי למציאות. אולם לא צריך שום משבר כדי שרוכשי הדירות והשוכרים יחושו היטב את הוצאות הדיור החודשיות שנגזרות עליהם כבר עכשיו - גם אם לא יתממש שום תרחיש קשה - אין שום סימן אמיתי לכך שהנטל הזה יוקל בעתיד הקרוב.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות
*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו