בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

שוק המשכנתאות המשתולל מנציח פערים ומערער את החברה הישראלית

משועבדים לבוס, תלויים בהורים, מאבדים את השקט הנפשי ומוותרים כמעט על הכל לממן את הדירה - כך נראים חייהם של בני המזל שיכולים לרכוש אחת ■ מאחורי עליית מחירי הדיור ובועת המשכנתאות מסתתר מחיר חברתי

338תגובות

הכירו את ד’ ‏(השם המלא שמור במערכת‏). הוא בן 38, נשוי למ’ כבר שש שנים. השניים מתגוררים בשכירות במרכז הארץ והורים לשני ילדים נחמדים, בן ארבע וחצי ובת שנתיים וחצי. שניהם אקדמאים: הוא מנהל פרויקטים, היא מהנדסת תעשייה וניהול שמתחילה קריירה שנייה. המשכורות שלהם יחד מסתכמות ב–16 אלף שקל ‏(נטו‏). יחד הם צברו חיסכון של 400 אלף שקל, בלי עזרה מההורים ‏(שלא יכלו, לדבריהם, לעזור‏). הם חיים לא רע, נוסעים לצימרים בחופשות ולחו”ל מדי פעם ומצליחים להסתדר איכשהו. רק דבר אחד חסר כדי להשלים את הפאזל: דירה משלהם.

אלא שלד’ ולרעייתו אין שום כוונה, לפחות כרגע, לקפוץ למים העמוקים של המשכנתא. הם לא צריכים את כאב הראש. “אני לא רואה שיש לנו סיכוי לקנות דירה”, אומר ד’, ומבהיר: “כלומר, אני יכול לקבל משכנתא מחר אם ארצה. אין בנק שיסרב לי. אבל אם אנחנו רוצים לקנות את הדירה שאנחנו גרים בה כיום, המחיר הריאלי שלה הוא 1.5 מיליון שקל - כלומר משכנתא של יותר ממיליון שקל, שההחזר החודשי שלה מתחיל ב–5,000 שקל. זה ממלא אותי פחד.

כתבות נוספות באתר TheMarker:

10 דברים שכדאי לדעת לפני ששולחים הודעה בווטסאפ

פרשנות // למה להקים מפעל אם אפשר לעשות אקזיט?

לקוחות בייעוץ
מוטי מילרוד מוטי מילרוד

“אם אני צריך לקחת משכנתא של מיליון שקל, כששנינו נמצאים בעבודות שבהן יכולים בכל שעה לומר לי להתראות, מה יקרה אם ניכנס למיתון? מה יקרה אם יפטרו אותי? הבנק לא יחכה לי אז. להחזיר 5,000 שקל בחודש במשך עשר שנים רק על הריבית, עוד לפני שהתחלתי להחזיר את הקרן, כשיש לי שני ילדים בגן ובמעון וחשבונות חשמל ומים וארנונה ומסים בנוסף? לא תודה. לא אם השכר שלי לא יעלה משמעותית או אם מחירי הדירות לא יירדו משמעותית, ושני הדברים האלה לא עומדים לקרות בקרוב”.

ד’ ורעייתו אינם היחידים במעגל החברתי שלהם שבחרו לגור בשכירות. “כולם מסביבי כאלה. אם נסתכל על קבוצת החברים שלנו ובגן של הילדים שלי - כולם בחתך הגילים שלנו, אמצע 30 עד תחילת 40 - כולם בדירות שכורות. רואי חשבון, עורכי דין במשרות בכירות, פקידים בכירים במשרד האוצר, אנשי עסקים בתקופה שבה הם אמורים להיות בשיא הקריירה שלהם, אבל כולם שוכרים. כולם מחכים שהמחירים יירדו או שהשכר שלהם יעלה משמעותית”.

ד’ ומ’ לא שותפים לחגיגת הנדל”ן והמשכנתאות ששוטפת את ישראל בשנים האחרונות. הם לא בין הישראלים שלקחו משכנתאות בסך 4.8 מיליארד שקל באוגוסט, ובתוך סך המשכנתאות שצפויות להילקח בישראל ב–2013 - 53 מיליארד שקל - כנראה לא תוכלו למצוא אותם. מצד שני, גם לא תוכלו למצוא אותם בתוך 17% מהמשכנתאות שמהן הזהיר מחקר של בנק ישראל בשבוע שעבר, שההחזרים החודשיים בגינן גבוהים מ–40% מהכנסת הלווים ומוגדרות “מסוכנות”.

“כל פיפס יגרום לנפילה”

לדברי ד’, הוא ואשתו היו יכולים להימנות עם אותם 17% בקלות. “אני לא צריך את בנק ישראל כדי לדעת שאם אני לוקח משכנתא כשאני חי על הקשקש, אז כל פיפס הכי קטן יגרום לי לנפילה”, הוא אומר. “אני רואה את החברים שלי שכן לקחו משכנתא, והם פוחדים מחדש כל חודש. הם אוכלים חרא מהבוס בלי הפסקה וחוששים כל הזמן, כבולים למקום העבודה שלהם כדי לשלם את המשכנתא. אלה הרי קהל היעד של הבנקים: אלה שהכי פוחדים שהשטיח יישמט להם מתחת לרגליים. אנחנו לא רואים את עצמנו נכנסים לסחרור הזה”. זה לא שאין להם חלומות לרכוש יום אחד דירה משלהם. “לא ויתרנו על החלום - דחינו אותו. בכל שנה כשאנחנו מחדשים חוזה יש לנו מחשבה על לקנות דירה, ובכל פעם אנחנו בודקים ורואים שהמחירים הזויים. עוד לא ויתרנו על הרעיון, אבל אני לא מוכן ליפול בשביל ארבעה קירות ובלוקים”.

ד’ ואשתו הם כמובן יוצאי דופן. ההחלטה שלהם להישאר מחוץ לשוק הנדל”ן היא במידה מסוימת היוצא מן הכלל שמלמד על הכלל. ומצבו של הכלל - לפי ההירתעות של שניים שאמורים להיכנס לבנק ולצאת ממנו עם חיוך רחב וצ’ק נדיב - לא נראה טוב. בשלב הזה כבר מובן מאליו לומר שיש בעיה בשוק הנדל”ן בישראל, שהשוק מעוות, שהעלייה במחירים הרסנית. השאלה אם מדובר בבועה או אם הסיכון גבוה מספיק כדי להוביל למשבר כלכלי ולנפילת מחירים נותרה ‏(בינתיים‏) פתוחה.

בשבוע האחרון, מאז שבנק ישראל פירסם את מחקרם של ד”ר גולן בניטה וד”ר זיו נאור, שהצביע על הבעייתיות העמוקה בכך שבין 2008 ל–2012 השכר עלה ב–20% בלבד בעוד שמחירי הדירות זינקו ב–54%, גברו הקולות הטוענים שהמשבר, או פשוט סוף החגיגה, קרוב. הורדת הריבית של בנק ישראל השבוע, עם זאת, פחות או יותר מבטיחה שהחגיגה תימשך, לפחות לזמן מה.

שני גורמים שתורמים לנהירה של ישראלים למשכנתאות הם הריבית הכמעט אפסית, שגורמת לרבים להרגיש שהכסף שלהם יישחק אם יישב בבנק, והעובדה שאין להם אלטרנטיבה לרכישת דירה: שוק השכירות בישראל מעוות כמעט באותה המידה. העלייה הממוצעת בשכר הדירה בחמש השנים האחרונות לא היתה נמוכה בהרבה מהעלייה במחירי הדירות, ושכר דירה כבר לא נמוך בהרבה מההחזר על משכנתא, ולעתים גבוה ממנו. ההנחה מאחורי רכישת הדירה ולקיחת המשכנתא היא שאם כבר “זורקים” כל חודש אלפי שקלים על שכירות, מבלי שההון העצמי נהנה מריבית, כבר עדיף שאותו סכום יילך למשכנתא שבסופו של דבר תביא לבעלות על נכס.

הסיכון הגבוה שבו נמצאים לווי משכנתאות שההחזרים החודשיים שלהם מהווים 40%–50% מהשכר הוא ברור, וכך גם ההשלכות הפוטנציאליות שלו. “אותה שכבה שנמצאת בקצה גבול היכולת, אותם אנשים שמתחו את עצמם עד הסוף ולקחו שיעורים גבוהים מאוד של חוב, או שהחזרי החוב שלהם מגיעים ל–40% מהשכר, ברגע שיקרה משהו - עליית ריבית, למשל - הם ייכנסו לסחרור שבו הם עלולים לאבד הכל”, אומר יואב להמן, לשעבר המפקח על הבנקים.

כרגע, אומר להמן, “אנחנו עדיין בתהליך ההתמתנות. גם בארה”ב אין סימנים שהריבית תעלה בעתיד הקרוב. אצלנו הורידו את הריבית בדיוק והדולר בשפל, אז אין סימנים שהגלגל מתהפך - אבל זו בדיוק הבעיה. הריבית המאוד נמוכה ששוררת עכשיו נראית נצחית, כי היא קיימת כבר די הרבה זמן. אבל כך היה גם לפני משבר הסאבפריים בארה”ב. גם במקרה שלנו, אם נחזור לרמות ריבית נורמליות של 4%–5%, זה עלול להיות משמעותי לחלק גדול מהאוכלוסיה הזאת, שמאוד מאוד התאמצה לקחת הלוואות. במקרה כזה, אם הריבית תתחיל לעלות מבלי שהשכר יעלה או אם נתוני המקרו ישתנו והמשק ייכנס למיתון, אותן אלפי משפחות או עשרות אלפי משפחות - כל אחת כזאת נחרב עולמה”.

ההורים כורעים תחת נטל ההלוואות בשביל הילדים

אבל מעבר לדיבורים על בועה או לא בועה, למצבו הנוכחי של שוק הדיור יש גם השלכות חברתיות עמוקות. בשנים האחרונות, אומרים מומחים, נהפך שוק הנדל”ן בישראל לכלי מרכזי בהנצחת הפערים בחברה הישראלית. מי שנולד להורים אמידים זוכה להתחלה קלה יותר, עם כל העזרה שהוא זקוק לה בגיוס ההון הראשוני הדרוש כדי לקבל משכנתא. החיים שלו אולי לא יהיו סוגים בשושנים אחר כך, אבל הוא יהיה במצב טוב בהרבה משל אחרים. מי שאיתרע מזלו ונולד להורים שלא השכילו לרשת או לרכוש דירה במרכז, סובל מעמדת נחיתות מובנית.

לדברי ד”ר אביחי שניר, מרצה במכללה האקדמית נתניה, שוק המשכנתאות לא רק מנציח את הפערים החברתיים - אלא מחריף אותם. “איך מממן זוג צעיר דירה? איך הוא מממן את המשכנתא? חלק גדול מהכסף הרי לא בא ממנו. הוא בא מההורים. ומאיפה להורים יש כסף? הרבה פעמים, ממשכנתא שהם לקחו על הדירה שלהם. ולאילו הורים יש כסף לקחת משכנתא על הדירה שלהם? הורים שיש להם כסף, כלומר דירה במקום טוב יחסית”.

אליהו הרשקוביץ

“אם להורה יש, מסיבה היסטורית, דירה בצפון תל אביב, הוא יכול לקחת משכנתא מכובדת ולהחזיר אותה לאט מאוד ולסייע לילד שלו. ואם ההורה גר בבאר שבע, אז מה קורה? אז אין לו יכולת לקחת אותה משכנתא. כלומר, התחלת עם אי־שוויון מעמדי בדור הקודם ואתה מנחיל אותו לדור הבא ואפילו מחמיר אותו, כי בדור הזה לפחות לאבא יש דירה. בדור הבא כבר לא יהיה גם את זה.

“מחירי הדירות בפני עצמם אינם בעיה. הזעקה בשוק הדיור כיום היא חברתית - צעקה נגד אי־שוויון מתגבר, לא על המחיר. מחיר הוא דרך לחלק מוצר שנמצא בכמות מוגבלת. אבל בחברה שוויונית, לא היה קשר בין מי היה האבא שלך לבין למי יש דירה. בפועל, החלוקה בישראל מתבצעת לפי מי היה האבא ומי היה הסבא, ונוצר מצב שבו אין נתק בין ההכנסות של האבא להכנסות של הילד. ילד להורים עם הכנסה נמוכה יותר, שצריך להוציא את כל המשכורת שלו על שכר הדירה, יחשוב פעמיים לפני שהוא מתחתן, ואם הוא מתחתן הוא יחשוב פעמיים לפני שהוא יעשה ילדים, וכך הלאה. כך הנצחת את האי־שוויון, העברת אותו הלאה והחמרת אותו בתהליך”.

שניר לא מאמין לתחזיות השחורות, שצופות גל של חדלויות פירעון של לווי משכנתאות ומשבר סאבפריים מקומי. “המציאות בשוק הדיור היא יותר מהסוג שמוביל לפנתרים שחורים, לא למשפחות ברחוב”, הוא אומר. “הדירות הן עוד משהו שמחמיר את האי־שוויון בישראל. הן עוד לבנה בחומה, לא החומה עצמה. שוק הדיור הוא השיקוף שלה”.

להמן מסכים. לדבריו, “ילדים להורים שיכולים לתת להם הון ראשוני גדול יותר כבר זכו להתחלה חזקה יותר בחיים, ביחס לאחרים שצריכים למתוח את הצוואר ולקחת עוד ועוד הלוואות ביחס להון העצמי. המצב הנוכחי בהחלט מגדיל את הפערים. לצערי, אני חושב שמי שמותח את עצמו הכי חזק - מבחינת נטל החוב - הן השכבות הכי חלשות”.

“המחירים דומים לצרפת, השכר נמוך במחצית”

ד”ר אפרת טולקובסקי, מנכ”לית מכון גזית־גלוב לחקר הנדל”ן במרכז הבינתחומי בהרצליה, מסכימה שהמבנה הנוכחי של שוק הדיור כיום מוביל ליצירת אי־שוויון. “אם שני אנשים ייגשו לפסיכומטרי באותו זמן, ואחד יהיה מוטרד משכר הדירה והשני לא, האדם שלא מוטרד ישיג ציון טוב יותר בבחינה מהשני. אבל בעיה נוספת ששווה לשים לב אליה היא שכאשר מסתכלים על היחס בין מחירי הדירות להכנסה של משקי הבית בישראל, רואים את המספר הנוראי הזה של 135 משכורות חודשיות שנדרשות כדי לממן רכישת דירה. ממחקר שערכנו מתברר שמחירי הדירות בישראל הם לא בהכרח הבעיה. הם דומים למה שקורה במדינות כמו צרפת או הולנד. ההבדל העיקרי הוא השכר הממוצע, שנמוך בחצי - והוא מהנמוכים ב–OECD. אז אם יש אוכלוסיה חזקה שיכולה לקנות בארץ, היא זאת שקובעת את המחירים”.

לארז כהן, לשעבר יו”ר לשכת שמאי המקרקעין, אין בכלל ספק לגבי הכיוון שהשוק תופס. “המחיר החברתי של בועת הנדל”ן ניכר כבר במחאות החברתיות של 2011, ועשוי להיות פצצת זמן גדולה הרבה יותר בשנים הקרובות. ישראל תתחלק בין כאלה שיש להם דירה וכאלה שאין להם. אלה שתהיה להם דירה לא יהיו כמובן מעוניינים שמחירה יירד, היצע הדירות ימשיך להיות קטן ביחס לביקושים, המחסור יגדל, לא תהיה קרקע זמינה לתכנון ובנייה וסחרחרת מחירי הנדל”ן תמשיך לדהור. מצב כזה, לדאבוני, הוא מרשם לבעיות חברתיות קשות מאין כמותן, ומה שקרה בשנים האחרונות במדינות כמו יוון או ספרד הוא דוגמה מוחשית לכך”.

יעל אנגלהרט

לדברי שניר, הנהירה הישראלית למשכנתאות וההתמקדות בחובותיהם של הרוכשים מסתירה בעיה אחרת, חמורה אף היא: החובות שנוטלים על עצמם, במקרים רבים, ההורים. “פעם היו אומרים בארץ שילדים חיים על חשבון הירושה של ההורים. כיום נותנים את הירושה כבר בחיים - ההורים לוקחים משכנתא כדי לממן דירה לילדים. זה נפוץ במיוחד במשפחות שנמצאות על הקצה. לא רק הילדים נכווים פה, אלא גם ההורים. ועכשיו, כשההורים הסתבכו במלכודת, יש לך שני דורות בפנים. הזוג הצעיר עוד יצליח לשרוד איכשהו, אבל מה יעשה ההורה על סף הפנסיה שצריך למצוא מאיפה להחזיר?

“לא מדברים על זה, כי אף אחד לא רואה את זה. לא מסתכלים על זה, כי לא רואים את זה בנתונים. כשבנק ישראל בוחן משכנתא שנלקחה על ידי זוג צעיר, הוא לא רואה שינוי משמעותי ביחס בין ההלוואה לשווי הדירה. היחס הזה לא עלה בארץ בשנים האחרונות, כפי שעלה בארה”ב לפני פיצוץ הסאבפריים. אז בנק ישראל אומר ‘יופי, אין עלייה בשווי של הנכס’. מה שהוא לא רואה זה שיש עוד הלוואה ברקע, ההלוואה של ההורים, שלא מופיעה בנתונים”.

“הבעיה העיקרית היא התשתיות”

לדברי פרופ’ דן בן דוד מאוניברסיטת תל אביב, מנכ”ל מרכז טאוב לחקר המדיניות החברתית, המצב בשוק הדיור מנציח גם פערים מסוג אחר: בין הפריפריה לבין מדינת תל אביב. “לדעתי בועת הדיור היא סימפטום של בעיה רחבה יותר, וגם אינדיקטור למשהו חמור בהרבה”, הוא אומר. “הבעיה היא שהמחירים לא עולים באופן שוויוני. המחירים בתל אביב עולים מהר יותר מאשר בבאר שבע. התוצאה היא שהמחירים מאוד גבוהים באזורים מסוימים והרבה פחות גבוהים באזורים אחרים.

“כל ענייני המשכנתאות ועליות המחירים רק מוסיפים שמן למדורה. הבעיה העיקרית היא בתשתית. מספר השנים שישראלים צריכים לעבוד כיום כדי לקנות דירה גדול יותר מכל מדינה מערבית אחרת, וזה עוד בלי להביא את בחשבון את תנאי המשכנתא הקשוחים במדינה. זה לא היה ככה אם היינו פותרים, ברמה התשתיתית, את איך שנראית מדינת ישראל. זה עניין של כשל שוק: דרוש טיפול בתשתית האנושית, בבתי הספר, ובתשתית הפיסית, בעיקר התחבורה”.

“הדיור הוא מרכיב שמרחיב מאוד־מאוד את הפערים, מעבר לפערים המוכרים בהכנסות, רק שאנחנו לא יודעים עד כמה”, הוא מסביר. “אי־שוויון בדרך כלל נמדד בהכנסות, שזה משהו שוטף. את הדיור אנחנו לא מודדים מכיוון שאנחנו לא יודעים להעריך את שווי הנכס של כל אחד. לו היינו מודדים את האי־שוויון בעושר ולא בהכנסות, הפערים היו גדולים הרבה יותר מכפי שהנתונים הקיימים מראים, כי המציאות כיום היא שיש אנשים שיכולים להחזיק דירות יקרות וכאלה שלא יכולים להחזיק דירות בכלל”.

“הטענה שלנו במכון היא שהבעיה היא בעיריות”, אומרת טולקובסקי. “הבעיה היא באזורי הביקוש. כשמינהל מקרקעי ישראל משחרר קרקעות באזורים שהם לא בביקוש גבוה, זה לא עוזר. הביקוש הוא במרכז, והערים לא כל כך מתומרצות לייצר יחידות דיור”.

“המצב הנוכחי מנציח את היתרון של מי שהיה להם, לפני שנים, את היכולת לרכוש דירה במרכז”, אומר שניר. “בלי לפתור את בעיית האי־שוויון, בלי לפתח את התשתיות ולחבר את הפריפריה, אתה מכריח אנשים לרוץ למרכז, ואז אתה מייצר את עליות המחירים האלה, כי אי אפשר לבנות במרכז כל כך הרבה. נוצר מצב שבו צריך דירה במרכז, אחרת לדור הבא לא יהיה סיכוי. אתה חייב לקנות את הדירה הכי יקרה במקום הכי יקרה, לא בגלל המחיר, אלא בגלל הערך. לדירה בבאר שבע אין את הערך של דירה בתל אביב”.

"גם הקבלנים לא רוצים שהמחירים ימשיכו לעלות"

כהן משרטט תסריט בלהות בנוגע להשלכות האפשריות של הבועה המתנפחת. “כבר בשנה־שנתיים הקרובות אני צופה עלייה משמעותית בשיעור משקי הבית שלא יעמדו בהחזרי המשכנתא, ויהיו בסכנה מוחשית של אובדן דירתם”, הוא אומר. “חשוב לזכור שדווקא זוגות צעירים ומשפרי דיור, שהם באופן יחסי מוגבלי יכולת, לקחו בשנים האחרונות, ובמיוחד בשנתיים האחרונות, משכנתאות ענק בגובה ממוצע של 700–900 אלף שקל. חלקם לקחו אף יותר ממיליון שקל, כי הם לא היו יכולים לעמוד גם במחיר של רכישת דירה עממית יחסית בת ארבעה חדרים בערים זולות כמו יבנה או חדרה - דירות שרק לפני שלוש־ארבע שנים עלו בממוצע 800–900 אלף שקל, ואילו כיום מחירן מגיע לכ–1.3–1.4 מיליון שקל.

“חשוב לזכור שמשכנתא של מיליון שקל מצריכה החזר חודשי של 5,000 שקל בקירוב. אם חלילה הריבית תעלה ב–0.25% או 0.5%, שלא לדבר על מצב של אבטלה אצל אחד מבני הזוג, או לחילופין התרחבות התא המשפחתי, שמשמעותו כמובן גידול דרמטי בהוצאות המשפחה השוטפות, בני הזוג פשוט לא יוכלו לעמוד בהוצאה. התוצאה, לצערי, תהיה עגומה ביותר. אפשרות זו, לדאבוני, ריאלית בהחלט”.

בעיני כהן, למרות צפירות ההרגעה שהושמעו בשבוע האחרון מצדם של גורמים רבים, אין ספק שגם בישראל יש פוטנציאל למשבר סאבפריים. “נכון שהמינוף אצלנו שונה ממה שהיה לפני המשבר בארה”ב. שם היו רבים מאוד שהמינוף שלהם הגיע ל–100% ממחיר הדירה, בעוד שאצלנו המינוף לא עלה על 60%–70%, אך בכל זאת קיים גם בשוק אצלנו פוטנציאל משמעותי למשבר סאבפריים”, הוא אומר.

“חשוב לזכור שמחירי הדיור עלו בישראל בכ–60%–70% מאז 2006, ולעומת זאת רמות השכר עלו באחוזים בודדים בלבד. המשמעות כאן ברורה: החזר המשכנתא עלה בשבע השנים האחרונות באופן משמעותי ביותר ביחס לשכר, וישראלים רבים נטלו משכנתא של יותר ממיליון שקל כדי לממן את מחירי הדיור הגואים. העובדה הזאת לבדה מכניסה משקי בית רבים בישראל לטווח סיכון משמעותי ביותר, מכיוון שההחזר החודשי, שבעבר היה שווה ערך לחצי משכורת, מתקרב כיום למשכורת שנייה במשק בית ממוצע של זוגות צעירים”.

אברהם קוזניצקי, יו”ר קבוצת הבנייה מנרב, לא חושב שישראל מתקרבת למשבר נוסח הסאבפריים, אבל גם הוא מתקשה לראות את היתרונות במצב הנוכחי. “כשהלהבות גבוהות ושופכים מעט מים, אז הלהבות גדלות עוד יותר, וזה מה שקורה כרגע”, הוא אומר. “המחירים לא יורדים, אלא זוחלים כלפי מעלה. המצב בשוק הוא לכאורה ללא שליטה, וזה לא צריך להיות ככה. הציבור רואה בהשקעה בנדל”ן את ההשקעה הספקולטיבית האטרקטיבית ביותר. אין לו אלטרנטיבות. אין לו מה לחפש בבורסה, אין לו השקעות אלטרנטיביות לחפש. הוא רואה שהנדל”ן ממשיך לזחול כלפי מעלה, אז הוא פונה לנדל”ן”.

אפשר היה לצפות שקבלן כמו קוזניצקי דווקא ישמח על מחירי הדיור הגואים ומחגיגת המשכנתאות. “לא לא לא, אין לי שום אינטרס שהמחירים ימשיכו לעלות, כי אני יודע שאחרי המצב הזה יבוא המשבר. זה רק עניין של זמן. זה יכול לקרות בעוד חצי שנה, או בעוד שלוש שנים, אבל תשאל כל קבלן שפוי - והוא יגיד לך שהוא לא רוצה שהמחירים ימשיכו לעלות. אם הם לא יעצרו, הכל יתרסק - ונגיע לפי תהום בצורה לא מבוקרת. אחר כך יקימו ועדות חקירה כדי לבדוק מה היה, במקום לצפות את מה שיהיה”.

המצב המתהווה בשוק המשכנתאות, הוא אומר, הוא רק סימפטום של פצצת הזמן החברתית, שמצאה ביטוי בשוק הדיור. “זה הסיכון הכי גדול שמדינת ישראל עמדה בו, וזה לא הדיור. את מי שמשתכר 8,000 ו–10,000 שקל שאלו פעם איך הם גומרים את החודש. כיום אני שואל איך הם מתחילים את החודש בכלל. דירה? זה הרי בכלל לא באופק שלהם. יש פה ציבורים שחיים מ–8,000–10,000 שקל בחודש, ומצד שני ציבור שמרוויח את זה ביום.

“אם לא תהיה פעולה דרסטית או יזומה על ידי הרגולטור, או מלחמה או אירוע חריג כלשהו שיוביל לשינוי בשוק, המצב ימשיך להתגלגל כפי שהוא כיום ללא שום דבר חריג. בחמש השנים אחרונות כולם מדברים, והמחירים ממשיכים לעלות. כולם מעוניינים שהמצב יישאר: האוצר, מינהל מקרקעי ישראל, בעלי הדירות שקנו אתמול דירה ב–1.5 מיליון שקל ולא רוצים שמחירה יירד ל–1.2 מיליון שקל”.

“אנשים יחזרו לגור אצל ההורים”

גם שניר לא מאמין שהקריסה קרבה, אבל מצייר עתיד עגום לא פחות - שמתאפיין בתלות הולכת וגוברת של צעירים בהוריהם. “רמת החיים תרד. היא כבר יורדת. אנשים משהים את ההחלטה אם להתחתן או לא, או להפך: מתחתנים כדי להפעיל לחץ על ההורים כדי לקנות דירה. ואז נוצר מצב שהם קונים דירה שלא מתאימה להם, כי הם חושבים לעצמם ‘דירה היא ההשקעה שלנו’. אבל זאת לא השקעה טובה, כי התשואה על דירות בישראל אינה גבוהה: מאז שנות ה–70, ריאלית, התשואה היא בערך 2% בשנה. העתיד? אנחנו נחזור למצב שבו היינו לפני 2005, שבו להרבה אנשים אין דירה והם לא מחפשים אחת. אנשים ישכרו או יגורו אצל ההורים עד גיל מאוחר, בדומה לאיטליה”.

“כרגע אין כתובת על הקיר. בעתיד יגידו שהכתובת היתה על הקיר”, אומר להמן. “האופק? האופק תלוי במי אתה”, אומר בן דוד. “אם יש לך כישורים ברמה גבוהה - מהנדס, מרצה באוניברסיטה - יש לך חלופות. יותר אנשים רואים חלופות יותר ויותר טובות במקומות אחרים, גם ברמת ההכנסה וגם בגלל הדחיפה שהם מקבלים מצד המחירים בארץ. יש אנשים שיחיו פה תמיד, אבל יש אנשים שיש להם מחיר, וככל שהמחיר הזה יותר גבוה - יהיו יותר ויותר אנשים שיחליטו לא להיות כאן. ואלה דווקא האנשים שאנחנו הכי צריכים כאן, המשכילים ביותר, אלה שמחזיקים מדינה מודרנית”.

הפתרון שבן דוד מציע פשוט, אבל מסובך: לחבר את הפריפריה למרכז. “אם מישהו היה מפתח את אזורי הפריפריה כך שהיו נהפכים לפרברים של הערים הגדולות ולא לפריפריה, המדינה היתה נראית אחרת לגמרי. כל הסיפור היה שונה. אם היינו נותנים את החינוך הטוב ביותר במדינה במקומות שכיום נקראים פריפריה ומחברים אותם עם תשתית תחבורה רצינית לערים גדולות, רוב האוכלוסיה היתה גרה בטווח של חצי שעת נסיעה מהערים הגדולות, והעולם היה נראה אחרת. היינו פותרים את הבעיות הגדולות של משפחות צעירות - חינוך לילדים ותעסוקה - ובדרך גם מתחילים לפתור את בעיות השורש של מדינת ישראל”.

פתרון אחר הוא לבסס את שוק השכירות. “אנחנו מדינה חצויה”, אומר בן דוד. “אנחנו רוצים להחזיק את המקל משני הקצוות. לא רוצים להיטיב עם בעלי הדירות, ומקטינים כמה שאפשר את הטבות המס למי שמחזיק דירה שנייה או שלישית, כי הם בעלי הון וזה לא בסדר. אבל אם אתה רוצה דירות להשכרה, זה אומר שמעצם ההגדרה מישהו צריך להחזיק דירה שהוא לא גר בה - אז כדי ליצור שוק שכירות צריך להפוך את זה לאטרקטיבי. אבל קודם צריך להחליט מה אנחנו רוצים”.

גם קוזניצקי וטולקובסקי מסכימים: אין גזירות פלא ואין תרופות קסם. הדרך היחידה לפתור את בעיית הדיור היא לפתור קודם כל את הבעיות העמוקות יותר של ישראל. “אני לא מאמינה בתאוריית הקונספירציה שלפיה לאף אחד אין אינטרס להוריד את מחירי הדיור”, אומרת טולקובסקי. “אני חושבת שאנחנו יותר חלם מאשר רעים. השלטון שלנו יותר טיפש מאשר רע. התקבענו במצב שיוצר את המצב הזה, ולשנות אותו קשה הרבה יותר מבחינה פוליטית”.

“אנשים צריכים לעבור לפריפריה, או שצריך לתת להם דירות זולות”, אומר קוזניצקי, “אבל אני לא מאמין שמשפחה נורמטיבית תעבור לפריפריה. היא לא יודעת איפה הילדים יתחנכו, איפה יקבלו שירותים, אין שום דבר שהם היו רגילים לקבל במרכז. אף אחד לא יוותר על חינוך או שירותים רפואיים או אפילו תרבות. רוצים לטפל בבעיה? קודם צריך לטפל בזה. אתה לא יכול לקחת משפחה נורמטיבית ולומר לה ‘תעברו לאופקים כי שם הדירות בזול’. אף אחד לא יעבור”.

בן דוד מעדיף להיות אופטימי. “זה כמו סלוגן הבחירות של קלינטון ב–1992: ‘זאת הכלכלה, טיפש’. אז בישראל צריך לומר ‘זאת החברה, טיפש’. בשנתיים האחרונות, במיוחד מאז המחאה, אנשים מבינים את זה. בעיות הדיור הן רק קצה הקרחון, ואנחנו צריכים לטפל בקרחון עצמו, וככל שאנשים יהיו מודעים לזה, ייטב לנו.

“צריך להביא בחשבון גם כמה מצבנו טוב לעומת מדינות אחרות: רוב המדינות במערב נמצאות במשבר החמור ביותר מאז שנות ה–30. זה פסח עלינו. יש לנו ממש חלון הזדמנויות לטפל בכל הבעיות האלה: הידע נמצא באוניברסיטאות, ההון זורם לארץ בכמויות אדירות. יש לנו הזדמנות לטפל בהכל לפני שאנשים יבינו שהעסק אבוד, ואז נגמר”.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות
*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו