בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

ערים לבנות - הון שחור: כך מוזרמים כספים אסורים לשוק הנדל"ן

איך מלבינים מיליוני שקלים? קונים דירות בכל מחיר ■ זה הגורם השקט מאחורי עליית מחירי הדירות בישראל ■ לכספים אלה יש חלק בביקושים, אלא שקשה להעריך את חלקם בדיוק משום שהם נעשים בניגוד לחוק, ולפיכך גם לא מתועדים ■ כך עובדת השיטה שרשות המסים הכריזה עליה מלחמה

88תגובות

מעשה באח ואחות, שנקלעו לריב משפחתי על הירושה. עוד לפני שהוריהם נפטרו, הבריחה האחות 4 מיליון דולר מתוך ההון המשפחתי לחשבון בנק בגרמניה. לאחר שההורים נפטרו היא חששה שהאח יתבע את הכסף, ולכן פתחה חברת נאמנות בחו"ל, שזהות בעליה לא ידועה, והפקידה אותו בה. לאחר מכן היא הקימה חברה נוספת, והעבירה את הכסף מהחברה הראשונה לשנייה, ולאחר מכן לחברה שלישית. לאחר שנסגרו שתי החברות הראשונות, כבר היה קשה מאוד לעקוב אחר התגלגלות הכספים.

באמצעות הכסף שהיה בקופת החברה קנתה האחות וילה בסביון, במחיר הגבוה ממחירי השוק. מי שרכשה את הבית היתה החברה, אלא שאיש לא ידע מי בעליה בשל האפשרות הקיימת במדינות מסוימות בחו"ל להקים חברה ולשמור את זהות בעליה בסוד. האחות התגוררה בווילה ויצרה חוזה שכירות פיקטיבי בינה לבין החברה, בשכר דירה נמוך מאוד לעומת ערך השוק. לפי החוזה היתה לה אופציה לרכוש את הנכס, ודמי השכירות מהווים מקדמה על החשבון.

כתבות נוספות באתר TheMarker:

האוצר בודק את אישור שכרו של מנכ"ל הפניקס

פרשנות // 9 דרכים להוריד את 
מחירי הדיור בישראל

עופר וקנין

לימים התגלה שהחברה "הפרה" את חובותיה בסוגיות שונות הקשורות לתחזוק הבית. האחות תבעה את החברה בבית משפט, החברה לא התגוננה כמובן, והיא קיבלה פסק דין ועיקלה את הבית לטובתה. כך היא הצליחה להעביר את כספי הירושה אליה באופן בלעדי, באמצעות הנכס. המזימה כמעט הצליחה, ואולם בשלב מסוים האח גילה אותה, והחליט לפתוח בהליכים משפטיים שבמהלכם התבררו פרטים אלה. בסופו של דבר הגיעו האחים להסדר פשרה ביניהם.

מעשה באדם אחר, יהודי אמריקאי המתגורר כעת בישראל, המבקש להתחמק מתשלום מס של 4.5 מיליון דולר בארצו של הדוד סם, ולצורך כך הקים קונסטרוקציה של חברות באחד ממקלטי המס הידועים בעולם. בבעלותו לא מעט נדל"ן בישראל, שכולו רשום על שם החברות האלה. הוא הסדיר את מעמדו ברשות להלבנת הון בישראל כדי לוודא שאין במעשיו משום עבירה על חוקי הלבנת ההון בישראל, אף שהוא מתחמק מתשלום מס בארה"ב, וקיבל את הגושפנקא הרשמית שאכן כך הם פני הדברים.

שני סיפורים אלה הם דוגמה אחת מני רבות לאופן שבו כספים מוזרמים לשוק הנדל"ן לא בשל השקעות כלכליות גרידא או צורך גובר של זוגות צעירים, אלא מתוך רצון של ציבור מסוים להתחמק מתשלום מסים, להלבין הון, או לרמות אנשים אחרים בסכסוכים אישיים או משפחתיים. לכספים אלה יש חלק בביקושים העולים בהתמדה בשוק הנדל"ן בישראל, אלא שקשה להעריך את חלקם בדיוק משום שהם אסורים ונעשים בניגוד לחוק, ולפיכך גם לא מתועדים.

שתי פרשיות שנחשפו בחודש האחרון העלו לסדר היום את השפעת ההון השחור על שוק הנדל"ן. בתחילת השבוע נחשף שרשות המסים ערכה ביקור ב–200 דירות יוקרה בבעלות תושבים זרים באזור המרינה וברובע י"ז באשדוד, בהתאם למידע מודיעיני שהגיע לידיה. החוקרים ביקשו לברר פרטים על גובה דמי השכירות, כדי לבדוק אם תושבי החוץ לא דיווחו על הכנסות אלה.

לפני שלושה שבועות פשטה רשות המסים על אזור יוקרתי הרבה יותר - הרצליה פיתוח - בשיתוף פעולה מיוחד בין משטרת ישראל לבין האינטרפול, במסגרת חקירה נגד יהודים צרפתים שרכשו נדל"ן בישראל במטרה להלבין הון. החקירה התחילה לפני כשנה, ולפני כמה חודשים הגיעו לישראל חוקרים צרפתים כדי לעקוב אחר אותם יהודים אמידים.

החשד של רשויות החקירה הצרפתיות נוגע למעשי מרמה הקשורים לניפוח חשבוניות מע"מ, שבוצעו ברחבי אירופה. על פי החשד, כספי המרמה האלה הושקעו לבסוף ברכישת בתי יוקרה בישראל על ידי אותם חשודים. ככל הנראה, הם הניחו שאם המעשים יתגלו, הם יוכלו למצוא מקלט בישראל. לפי הערכות של גורמים המכירים את החקירה, מסיבה זו הם לא היו זהירים במיוחד בהסוואת פעולותיהם בקניית הנכסים, דבר שאיפשר לאתר את הנכסים ביתר קלות.

פרשת הרצליה פיתוח אינה הפרשה היחידה בשנים האחרונות הקשורה ליהודים מחו"ל המלבינים הון בישראל. לפני כשנה הגיע איש העסקים היהודי־צרפתי אהרון כהן לעסקת טיעון עם הרשויות בישראל, שלפיה ישלם 22 מיליון שקל, לאחר שהודה בעבירות על חוקי הלבנת ההון. בחקירה, שנפתחה על ידי היאחב"ל כבר ב–2010, התברר שכוונת הרשת היהודית־צרפתית שבה היה כהן חבר היתה להלבין כסף בישראל, שעליו לא שולם מס בצרפת, באמצעות עסקות נדל"ן. כהן הודה בחקירה בבעלות על נכס אחד - מגרש בשכונת כרם התימנים בתל אביב.

לדברי עו"ד בועז פיינברג, ראש מחלקת מסים ואיסור הלבנת הון במשרד זיסמן, אהרוני, גייר ושות', יש להיזהר מלעשות הכללות. "רק המיעוט שבין היהודים הצרפתים מבקש להלבין הון דרך נדל"ן", הוא אומר. "אלה שעשו את זה לא קראו נכון את המפה. בכל הקשור לאיסור על הלבנת הון, ישראל לא מתביישת לסייע לממשלות זרות כדי לתפוס נכסים. אם בעבר המדינה נתנה עדיפות לעובדה שמדובר באזרחים יהודים, כיום היא לא עושה הנחות ליהודים שמגיעים לפה".

מרוויחים שכר מינימום, 
קונים דירות יוקרה

הריבית הנמוכה במשק והיצע הקרקעות הנמוך הם שני ההסברים המקובלים לעלייה במחירי הנדל"ן בישראל מאז 2005, אולם לצדם יש סיבה נוספת שלא מרבים לדבר עליה. מי שמכיר את המציאות בשטח - חרדים הקונים דירות במזומן, או אנשי פיננסים שמקימים חברות קש שקונות נכסים יקרים בהרצליה פיתוח ובכפר שמריהו - יודע שגם ההון השחור מתדלק את שוק הנדל"ן. "הרשות להלבנת הון תופסת מדי שנה 300 מיליון שקל כהון מולבן, ומתוכם היא מצליחה לחלט 70 מיליון שקל", אומר גורם משפטי בכיר. "בכל אחד מהתיקים האלה מתבצעים גם תפיסות וחילוטים של נדל"ן. זה בהחלט חלק מהעניין. זו יכולה להיות דירת מגורים קטנה, נדל"ן רגיל למגורים וכמובן גם דירות יוקרה".

אינדיקציה לנוכחות המשמעותית של ההון השחור בשוק הנדל"ן הישראלי היא בדיקה שערך בשנה שעבר מינהל הכנסות המדינה באוצר, לבקשת מדור הנדל"ן של TheMarker. לפי ממצאי בדיקה זו, בין יוני 2003 ליוני 2012 השתכרו 20% ממשקיעי הנדל"ן בישראל פחות מ–7,000 שקל בחודש. אם היה מדובר ברוכשי דירה ראשונה או במשפרי דיור, אפשר היה להסביר את הנתון הזה בכך שהם קנו את הדירה בעזרת תמיכה מההורים או בזכות ירושות. אך מכיוון שמדובר במשקיעי נדל"ן, כלומר אנשים שיש בבעלותם יותר מדירה אחרת, אפשר להניח שבחלק מהמקרים מדובר בהון שחור.

הבדיקה נערכה הן לגבי עצמאים והן לגבי שכירים, וכללה את שני בני הזוג. חלק מהשכירים קנו יותר מדירה אחת להשקעה - מתוך 16.6 אלף משקיעים שכירים שנבדקו, 2,724 רכשו לפחות שתי דירות להשקעה. כלל עסקות אלה (עצמאים ושכירים יחד) הגיע ל–26.5 אלף דירות, בהיקף של 17.5 מיליארד שקל. אפשר להניח שאותם משקיעים "עניים" (חלקם השתכרו שכר מינימום של 4,000 שקל) הם למעשה אנשי קש של עברייני צווארון כחול או לבן, שהשתמשו בהם לצורך רכישת דירות.

מוטי קמחי

לדברי עו"ד רם א. גמליאל, המעורה בסוגיות של הלבנת הון, הלבנת הון בשוק הנדל"ן לא גורמת רק להגברת הביקוש לדירות, אלא גם מביאה את המלבינים לרכוש דירות יקרות יותר במכוון. "מחירי הנדל"ן לא עולים בגלל כמה אזרחים זרים שקונים נכסים ב–100 מיליון דולר", הוא אומר. "חלק ממרכיב עליית המחירים הוא פיקטיבי: אדם שמבקש להלבין הון הוא בעל אינטרס להלבין כמה שיותר, ולכן דירה שאפשר היה לרכוש ב–1.2 מיליון דולר יכולה 'להימכר' גם ב–1.8 מיליון דולר ואף יותר מכך במטרה לעשות שימוש בכמה שיותר הון. אכן יש פה עלייה במחירים, אבל היא לא נובעת מתנאי שוק. נראה שהרשויות לא סתם התלבשו על הרצליה פיתוח, שכמו אזורים אחרים יש בה ריכוז של נכסים שזהות המחזיקים בהם לא ברורה - ועוד פחות ברורים אופי או מטרת השימוש בהם".

בעשור האחרון, ובמיוחד בחמש השנים האחרונות, התחוללו שינויים במדיניות של רשויות האכיפה בעולם המערבי, שהשפיעו גם על הזרמת הון לנדל"ן בישראל. הרשויות הגבירו את מאמציהן לגלות מעלימי מסים, וה–OECD העלה את הסוגיה לראש סדר היום שלו. כיום מעריכים כי בשווייץ, שנמצאת בשנים האחרונות במוקד ניסיונות לאיתור כספים, מוסתרים כ–4 טריליון דולר שלא דווחו לרשויות ושלא שולמו בגינם מסים. ברגע שהרשויות מפעילות לחצים כדי לאתר את הכספים האלה נאלצים בעלי החשבונות להעביר את הכסף במהירות למקום אחר, וישראל היא כתובת מתאימה.

ד"ר אביחי שניר, מרצה לכלכלה במכללה האקדמית נתניה החוקר את ההון השחור, מציין כמה אירועים שמעידים על שינוי במדיניות. האירוע הראשון התרחש בין 2005 ל–2007, אז הודלפו מספרי חשבונות בנק סודיים בשווייץ לרשויות המס במערב, בעיקר בארה"ב ובצרפת. רשויות המס במדינות אלה החלו להתחקות אחרי כספים שלא שולם עליהם מס, מה שגרם לאלפי אנשים לנסות להעביר את הכסף למקלטי מס חדשים.

באותה תקופה החלו בישראל הרכישות המסיביות של דירות על ידי יהודים מחו"ל, בעיקר מצרפת, וההסבר הפופולרי לכך היה גל האנטישמיות במדינה. במקביל גברו הביקושים לנדל"ן מצד יהודים אמריקאים שקנו יותר ויותר דירות, במיוחד בירושלים, והתגברה התופעה המוכרת של דירות רפאים. בזמנו התפרשה המגמה כביטוי לאטרקטיביות של שוק הנדל"ן בישראל. להערכת שניר, חלק מהעניין של יהדות ארה"ב וצרפת בהשקעות אלה נבע מהרצון להוציא את הכספים מחשבונות הבנק בשווייץ. "באותה תקופה דיברו גורמים חרדים בברוקלין על כך שההדלפה של חשבונות הבנק השווייציים היא מזימה אנטישמית לדפוק את היהודים", הוא אומר.

ב–2009 הגבירו רשויות אכיפה בעולם, ובמיוחד בארה"ב, את הלחץ על הבנקים בשווייץ. כך לדוגמה, הרשויות בארה"ב קנסו את בנק UBS בכמעט 800 מיליארד דולר, ואילצו אותו לחשוף שמות ופרטי חשבונות של אלפי לקוחות. באותו זמן התגברו ההערכות שארה"ב ומדינות מערביות נוספות יוכלו לקבל גישה לשמותיהם של לקוחות של בנקים בשווייץ. לכן התרחשה ב–2010 תנועה נוספת של מיליארדי דולרים משווייץ למקומות אחרים בעולם. בישראל זינקו באותה עת מחירי הנדל"ן ב–30%, עלייה שהוסברה בהתגברות ההשקעות מחו"ל.

מגמה נוספת, שהחלה להשפיע כשנתיים מאוחר יותר, היתה חקיקת חוק ה–FACTA שנכנס לתוקף בארה"ב בתחילת 2013. לפי החוק, אזרחים אמריקאים המחזיקים חשבונות דולריים במדינות זרות מחויבים לשלם עליהם מס הכנסה בארה"ב. החוק חל לא רק על בנקים, אלא גם על מוסדות פיננסיים אחרים, כמו בתי השקעות או חברות ביטוח. לפי החוק, מי שלא ישתף פעולה עם רשויות המס האמריקאיות יתקשה לעשות עסקים במדינה זו, דבר שמכריח רשויות זרות לשתף פעולה עם האמריקאים. לפי ההערכות, עוד לפני חקיקת החוק יצאו מחשבונות בנק של אזרחים אמריקאים בישראל כמיליארד דולר, ורובם הופנו להשקעות בנדל"ן - בישראל או בחו"ל.

התפתחות אחרת, שהתרחשה ב–2013, היא האירוע הנקודתי שבו הגיעו דיסקים עם מידע על אלפי לקוחות בנקים בשווייץ לרשויות המס בגרמניה ולאתר האינטרנט ויקיליקס. להערכת שניר, מהלך זה צפוי להגביר את זרימת ההון לנדל"ן ב–2014. "בשנים האחרונות יהודים שהיו להם כספים בכל מיני מקלטי מס, ובמיוחד בשווייץ, היו צריכים להוציא במהירות את הכסף - והוא זרם לישראל", מאבחן שניר. "הזהירו אותם שאם הכסף יישב בבנק ישראלי יעלו עליו, אבל אם הוא יושקע בנדל"ן - יהיה קשה יותר לעקוב אחריו, בין השאר משום שהנכסים רשומים דרך חברות שלא בדיוק ברור מי הבעלים שלהן".

מאחורי המושג המעורפל "הלבנת הון דרך נדל"ן", בוודאי אם הוא מגיע מחו"ל, מסתתרות שיטות עבודה מתוחכמות שמצריכות לא מעט יצירתיות. אחת השיטות היא פתיחת חברה בחו"ל מסוג S.A (סוסייטי אנונימוס). בעברית המושג ידוע כחברה למוכ"ז, כלומר חברה שמי שמחזיק פיסית במניות שלה (כלומר בנייר עצמו) הוא בעל החברה. במצב כזה, זהות הבעלים לא נרשמת במקום כלשהו או ידועה לרשויות או לציבור.

פתיחת חברה כזו אפשרית בחו"ל, למשל בשווייץ ובבלגיה, אך כמעט בלתי אפשרית בישראל, משום שלפי החוק לפחות אדם אחד צריך להירשם כבעל מניה. לאחר שאותו אדם הקים את החברה הוא יכול להעביר לתוכה כסף, שבאמצעותו החברה קונה את הנדל"ן. כדי לטשטש עוד יותר את זהותו של בעל החברה, פעמים רבות מתבצעות רכישת הנדל"ן באמצעות אחזקות צולבות: חברה א' היא הבעלים של חברה ב', וחברה ב' היא הבעלים של חברה א', ואחת מהחברות אלה היא שמחזיקה בנדל"ן. מי שגר בנכס הספציפי, למשל וילת ענק בהרצליה פיתוח, הוא אדם שלכאורה כלל לא קשור לחברה, מעצם העובדה שאי אפשר לדעת מי בעל החברה. לא מעט מהנכסים שזרים מחזיקים בישראל מוחזקים באופן זה.

שיטה אחרת להלבנת הון באמצעות נדל"ן היא דרך הסכם הלוואה פיקטיבי: שני אנשים מייצרים הסכם הלוואה שנעשה בעבר כדי להצדיק העברת כסף כיום, למשל הסכם הלוואה פיקטיבי של 200 אלף דולר, שלטובתו מושכן בית. בעל החוב הפיקטיבי פותח תיקי הוצאה לפועל, שאיש לא מתגונן מהם, וכך יש לאדם הצדקה לקבל לידיו את הבית, שאת התשלום עבורו הוא מעביר במזומן למוכר.

לדברי גמליאל, השימוש בהוצאה לפועל ממחיש את האבסורד: אפשר לאתר לא מעט מהלבנות ההון בשוק הנדל"ן בתיקים אזרחיים בבתי משפט. "גם כשמקרים מובהקים של הלבנת הון ונכסים המוחזקים באחזקות חשודות מגיעים לבית המשפט, בית המשפט לא מעביר את החשדות, ולעתים אף לא את הממצאים, לרשויות המתאימות להמשך טיפול וחקירה, אלא דן ומכריע בעניין כאילו לא היתה גם עבירה פלילית בצדה. בעיניי, לא תיתכן העלמת עין מצד הרשות השופטת. למעשה, בתי המשפט משמשים כלי וכיסוי בפועל".

"זו נקודה חשובה", מגיב בכיר במערכת המשפט. "לפעמים בידיעה בעיתון מתגלים עניינים פליליים, שעולים עקב טענות של צד אחד כלפי צד שני. אבל יש גם מקרים ששופטים מעבירים החלטות לידיעת הרשויות. ייתכן שזה צריך לקרות יותר". לדברי אותו בכיר, בימים אלה מתבשל רעיון שלפיו אופן העברת מידע מסוג זה יוסדר בחקיקה, אולם הדבר נמצא כרגע בשלבים ראשוניים בלבד.

איור: מרינה זלוצ'ין

השבת הנכסים למדינה 
היא משימה קשה

המאבק בהון השחור, ובוודאי בזה המושקע בנדל"ן, הוא מלחמה סיזיפית. בהנחה שהבעיה המרכזית היא העיוות בביקושים שהלבנה זו מייצרת, נשאלת השאלה אם אפשר להחזיר את הגלגל אחורה - להחזיר נדל"ן "מולבן" לידי המדינה, כלומר לחלט נכסים. באופן תיאורטי, אם המדינה היתה מצליחה לשים את ידה על כל הנכסים שנקנו באמצעות הון שחור, הרי שהיו בידיה הרבה יותר קרקע ונכסים כדי למכור לציבור ובכך להגביר את ההיצע בשוק, דבר שיעזור בהורדת המחירים.

זה לא יהיה פשוט, ופרשת העוקץ שנודעה בכינוי "אמריקן פאי" מדגימה עד כמה. במרכז הפרשה עמד איש עסקים יהודי־אמריקאי בשם מרווין ברקוביץ', שהתגורר בישראל ב–2003–2009. הוא ובני משפחתו שלחו 3,300 דיווחי מס כוזבים לרשויות המס בארה"ב תחת שמם של אסירים אמריקאים ואנשים שמתו, והצליחו להעביר לידיהם מיליוני דולרים, שהגיעו בצ'קים של הרשויות בארה"ב לתיבות דואר שונות בירושלים. היו אלה, כמובן, החזרי מס פיקטיביים שהושגו במרמה. הצ'קים נאספו ונפרטו, והכספים הופקדו בחשבונות נאמנות בבנקים שונים בישראל. באמצעות כספים אלה רכש ברקוביץ' כמה נכסים בישראל, שאת חלקם רשם על שם בני משפחתו.

ב–2009 נחשפה הפרשה בעקבות חקירה של הרשויות הפדרליות בארה"ב. נפתחו הליכי הסגרה, וכעבור שנה הוסגר ברקוביץ' לארה"ב, שם הוא מרצה את עונשו. בהליכי ההסגרה ברקוביץ' הגיע להסדר טיעון עם הרשויות הישראליות, שבו הוא הסכים להעברת הנכסים שבידו למדינה.

ברקוביץ' קנה לפחות שני מגרשים בהר אדר ושתי דירות בירושלים, אלא שאת אחד המגרשים בהר אדר הצליחה המדינה להעביר לידיה רק כעבור שלוש שנים, בפסק דין שניתן השבוע, לאחר שאדם בשם ישי עמיחי טען בפני בית המשפט המחוזי בירושלים שהוא היה שותפו של ברקוביץ' במגרש. לדבריו, השניים התכוונו לבנות בית ביחד, למכור אותו ולהתחלק בכסף. טענתו נדחתה לאחר שלא נמצא רישום על שותפות בינו לבין ברקוביץ' בנוגע למגרש, ולאחר שהתגלו סתירות בטענותיו. עם זאת, בית המשפט קיבל את טענתו שהוא השקיע כספים כשהתחיל לבנות את הבית. בפסק דין שניתן השבוע נקבע שהמגרש יועבר לידי המדינה לאחר ניכוי כספי משכנתא וכספים שעמיחי השקיע.

גורם בכיר במערכת המשפט מודה שבכל הקשור לנדל"ן, השבת הנכסים למדינה היא משימה קשה. "המקרה של ברקוביץ' הוא דוגמה יפה לחילוט בהליך אזרחי, אבל הדברים האלה מסובכים ומורכבים. כשאתה מנסה לתפוס נכס יש תמיד מישהו שטוען שזה בכלל שלו, שיש משכנתא, וכל מיני סיפורים אחרים. חילוט נדל"ן על ידי המדינה הוא משימה שמצריכה המון אנרגיה".

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות שאולי פספסתם

*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו