בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

תוכנית חדשה מציעה לשדרג את מתחם יפו ג' מהקצה אל הקצה

השדרוג אמור לשפר את תנאי החיים של הדיירים ואת הדימוי השלילי של המקום. האם היתרונות יגברו על החסרונות? יפו כמקרה מבחן

תגובות

הזיווג בין קורט טוכולסקי (1890-1935), אינטלקטואל גרמני-יהודי בתקופת רפובליקת ויימאר בגרמניה, לבין הרחוב ללא מוצא במתחם לדיור ציבורי של חברת חלמיש ביפו ג' שנקרא על שמו, לא עלה יפה. המתחם לא זכה לתהילה כמו זו של האישיות שעל שמה נקרא, ונותר כשכונת מצוקה מוחלשת כפי שהיה עם הקמתו בשנות ה-70. דיירי המתחם, שמרביתם יוצאי מדינות צפון אפריקה והמזרח התיכון, לא התחברו ככל הנראה לדמות ולשמה הקשה להגייה, והם מעדיפים לקרוא לרחוב בשמו המקורי שהוא בכלל מספר סידורי בלבד. שלא בטובתו, שמו של המתחם היה לעוד סמל לא ראשון ולא יחיד ביפו לניכור בין האוכלוסייה המקומית לבין סביבת מגוריה.

תוכנית חדשה בגישה חברתית-קהילתית שיזמה הקליניקה לתכנון, יזמות ומשפט בקהילה באוניברסיטת תל אביב, מציעה טיפול שורש למתחם טוכולסקי, שעשוי לשנות מהקצה את תנאי החיים של דייריו ואת הדימוי השלילי של המקום. עיקרה של התוכנית - שיפוץ ושדרוג של שישה מבנים במתחם והרחבות דיור לאוכלוסייה הקיימת, תוספת של דירות למכירה בשוק החופשי בקומות העמודים של המבנים הקיימים, ותוספת של שתיים וחצי קומות מגורים עליונות להשכרה לסטודנטים מהמכללה האקדמית תל אביב-יפו הסמוכה.

לתוכנית שותפים בנוסף לקליניקה גורמים ציבוריים ופרטיים ובראשם היזם הפרטי רוני צברי, שהקים את הפרויקט. בראיונות אתו אמר צברי כי הפרויקט מאפשר לדיירים למקסם את האופציות העומדות לפניהם להשבחת הנכסים ושדרוג תנאי החיים ללא עלות מצדם, והיזם מצדו נהנה מרווח כלכלי שמאפשר לו להקים את הפרויקט ללא חשש. הדירות בקומות הקרקע יאפשרו את הרווח היזמי ודירות הסטודנטים הן מנוף ל"שילוב אוכלוסיית סטודנטים צעירה בקרב אוכלוסייה מבוגרת ומוחלשת", המחזק את המטרה החברתית של הפרויקט.

נפגעו פעמיים

התוכנית אושרה להפקדה בימים אלה בעיריית תל אביב וזכתה להד תקשורתי נרחב. היא מגייסת למטרות חברתיות את העקרונות של תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים לרעידות אדמה במתכונת מורחבת, ובד בבד גם מספקת תשובה ראויה למיזמי פינוי-בינוי אגרסיביים. האוכלוסייה במתחם כמו ביפו ג' בכלל היתה בעצמה במקורה של "פליטים" יהודים מפרויקטי פינוי-בינוי בשכונות הדרום של תל אביב - התקוה ושכונת שפירא שנפגעו פעמיים; הן מהרס המרקם הקהילתי הקיים והן בשכפול המצוקה במקום המגורים הנוכחי.

ההליך של פינוי-בינוי שנכפה אז על התושבים עורר ביקורת נוקבת כבר בזמנו. התקווה היום היא שגישה חברתית-קהילתית לתכנון תניב תוצאות טובות יותר לכל הצדדים. הגישה מתומצתת בנספח חברתי-קהילתי שנכתב ביוזמת הקליניקה ובהנחייתה של עורכת הדין אורה בלום ובהשתתפות החוקרות גליה רטנר, ענבל טרם ונגה חרובי, ונלווה לתוכנית. בין דפיו מוצגים השיקולים החברתיים בתכנון, הליך שיתוף הציבור, המעורבות של בעלי העניין בתהליך, ניתוח ההשלכות החיוביות והשלילות בתוכנית והמלצות למיקום היתרונות.

הנספח - שהוא מסמך מרתק ומאלף, חדור חזון ובד בבד אינו מטאטא קשיים מתחת לשטיח - הוגש יחד עם התוכנית לוועדות התכנון. אף על פי שאין לו תוקף תחוקתי, התקווה היא שיהיה סנונית ראשונה ותקדים למסמכים דומים בכל הליך תכנוני, במיוחד לשכבות מוחלשות באוכלוסייה שאינן זוכות להשמיע את קולן. זאת, בדומה לנספחים סביבתיים הנוגעים לתכנון בשטחים רגישים מבחינה סביבתית. כיום הגורם החברתי כמעט שאינו נוכח בשיח ובמעשה התכנוני ואינו מגיע למקום המרכזי הראוי לו בסדר היום של המחוקקים בתחום.

התוכנית (תא 3980, תב"ע בסמכות מחוזית) מתייחסת לשישה מבנים בגובה של ארבע קומות מעל קומת עמודים ובהם 96 דירות בגדלים שונים. המבנים הוקמו בבנייה טרומית באיכות ירודה ומהתחלה התגלו ליקויים בבנייה ובתשתיות. במשך השנים ובהעדר תחזוקה ראויה מצבם הידרדר עוד יותר. השטחים הפתוחים המשותפים הנרחבים הוזנחו עם הזמן, הם כמעט שאינם בשימוש ונהפכו למטרד ומקור משיכה לפעילות מפוקפקת. התמונות מוכרות משיכוני דיור ציבורי רבים.

מרבית הדיירים הצליחו במשך השנים לרכוש את הדירות שעברו לבעלותם. יחד עם זאת, רובם נשארו במצב כלכלי וחברתי קשה. לפני כחמש שנים נדרשו הדיירים בארבעה מבנים במתחם לתקן ליקויים בדירות בשבבעלותם, שהוכרזו כסיכון בטיחותי והוצאו להם צווים של בניין מסוכן. היות שלא היה באפשרותם לממן את השיפוצים, פתחה נגדם עיריית תל אביב הליך פלילי והם פנו לקליניקה לסיוע משפטי המוענק בחינם.

בקליניקה הגיעו למסקנה שאין פתרון משפטי לבעיה והדיירים עלולים להימצא אשמים, והציעו פתרון לטווח ארוך שישלב בין תכנון פיסי לבין אינטרסים כלכליים ושיקולים חברתיים. בקליניקה מקווים ששיתוף הדיירים והיזם בתכנון ינטרל התנגדויות לתוכנית בוועדה המחוזית והיא תאושר ביתר קלות. הליקויים במבנים כבר תוקנו על חשבונו של היזם בהסדר כספי להחזר ההשקעה בעתיד, והאיום המשפטי על הדיירים הוסר.

לתוכנית יתרונות רבים לדיירי המתחם, לסביבה וליזם והיא עשויה כאמור לחולל מהפך בתנאי החיים ובמתחם כולו. יחד עם זאת, עומדים לפניה קשיים וסיכונים. תסריט ידוע מראש בפרויקטים דומים של "התחדשות עירונית" הוא תופעת הג'נטריפיקציה וחילופי אוכלוסייה, תופעה שעלולה להתגלות כחרב פיפיות. השיפור בתנאי הדיור והסביבה כרוך בעלייה ניכרת בהוצאות המחיה, והתושבים, שמצבם הכלכלי לא ישתפר והכנסתם תישאר נמוכה, עלולים למצוא את עצמם נדחקים מהשכונה המתחדשת והמתייקרת לשכונה החלשה הבאה.

העלייה הצפויה בערך הדירות במתחם בעקבות ההתחדשות עלולה להאיץ עוד יותר את התהליך ולפעול גם היא לרעת הדיירים הנוכחים. במעגל קסמים, עליית ערך הנכס שאי אפשר לעמוד בהוצאות התחזוקה שלו, בצד הארנונה ותשלומי ועד הבית, תגרום לעזיבתם ולהיווצרותם של מוקדי עוני חדשים בעיר. מנגד, וזו תופעה מוכרת בפני עצמה, הקושי בתחזוקת המבנים וסביבת המגורים המשודרגת עלול להפוך את השכונה שוב למה שמוגדר כ"משכנות עוני" - והניסיון עלול להתגלות כמענה לא מספק לבעיה שפתרונה במקום אחר ובאמצעים אחרים, לאו דווקא תכנוניים.

תכנון מעורר דאגה

השילוב של מגורי סטודנטים בקהילה קיימת טומן בחובו אי ודאות בנוגע להשלכות. לצד תרומה חברתית וחינוכית חיובית ל"חיזוק" המרקם הקהילתי, עלולים להתגלות גם מתחים בין סוגי האוכלוסיות השונות זו מזו באורחות החיים. סטודנטים הם דיירים ארעיים שאינם מקבלים אחריות לסביבת המגורים ונוטים להסתגר בבועה משלהם ולא ליצור קשרים עם הקהילה הקיימת, כפי שמוכיחים מחקרים בתופעה שהוגדרה כ"סטודנטיפיקציה". שילובם אינו "טבעי" ומצריך מנגנון מסודר וממוסד של פעילות יזומה בקהילה, שזהו קושי בפני עצמו.

הנספח כולל שורה של המלצות להתמודדות עם הקשים העיקריים בפרויקט, שרק חלקם נמנה כאן. בעיית התחזוקה של השטחים המשותפים עשויה להיפתר על ידי הסכם המחייב את היזם להחזיק חברת ניהול (זה פתרון זמני לעשר שנים בלבד, כל עוד ישמשו הדירות העליונות כמעונות סטודנטים). כדי לצמצם את התופעה של דחיקת תושבים מהשכונה כתוצאה מעלייה בהוצאות המחיה - ארנונה, מעליות, ועד בית, תחזוקה של השטחים המשותפים - הנספח ממליץ על גיבוש מדיניות סבסוד ממשלתית-עירונית להקטנת עלויות המחיה, ועל חיזוק מנהיגות מקומית. כן נדרש סבסוד וליווי מקצועי לפעילות קהילתית של הסטודנטים במתחם. אם אפשר יהיה לקשור את כל הקצוות הללו, עוד חזון למועד. הצעד הראשון עם זאת כבר נעשה.

הישג ראשון במעלה של התוכנית הוא בתשובה התכנונית והחברתית ההולמת למיזמי פינוי-בינוי והנכונות מצד יזם פרטי לבצע את הפרויקט. הצלחת הפרויקט עשויה להיות תקדים שישמוט את הקרקע מתחת התכנון האלים והתחשיבים הכלכליים המנופחים של מיזמי פינוי-בינוי. התכנון עצמו (של משרד האדריכלים גידי בר אוריין), ולו בשל אופן הצגתו, עורר דאגה ומצטייר כקמפיין שיווקי יזמי-נדל"ני, ולאו דווקא כביטוי אדריכלי לתכנון חברתי.

הגרפיקה הסטרילית וסממני היוקרה האוטומטיים מדברים בעד עצמם. נדמה שיותר מאשר מענה למגוון של צרכים ומאוויים של התושבים, זו פזילה לגלגול הבא של המתחם כעוד שכונת יוקרה ביפו, אחרי שנפטרה ממרבית עקבות ההווה; אם אלה תושביה הנוכחיים, או שטחי הציבור שנהפכו לטאפטים של חניות ודשאים (בשעה שטמון בהם פוטנציאל התחדשות עצום). אפילו עץ ותיק אחד לא שרד.

סיפור מהקופסה: בתוכנית הראשונה שגובשה למתחם מוקמו המעליות החדשות לאורך המטבחים הקיימים באופן שחסם את החלון היחיד למטבח ויצר כניסה מאולצת לדירה. הפתרון, שהוצג כאפשרות היחידה, עורר התנגדות מצד הדיירים וכמעט שגרם לביטול הפרויקט, מספרות החוקרות בקליניקה. בסופו של דבר נמצא בכל זאת פתרון גואל, שלא חסם את האור, יצר כניסה נוחה לדירות וגם איפשר תוספת של מרפסת שמש פתוחה שהתושבים חשקו בה. החסם הוסר, כפי שמצוין בנספח, והפרויקט יצא לדרך. שאלה מעניינת היא אם זוהי רק עדות חיה לחשיבות בשיתוף הציבור בתכנון או גם - ואולי בעיקר - תעודת עניות לתכנון שעליו מוטלת המשימה לספק מלכתחילה את הפתרון המיטבי, הנכון והטוב.



יפו ג' כיום


הדמיה של האזור לאחר התכנון המחודש. פזילה לגלגול הבא של המתחם כשכונת יוקרה?



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות
*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו