פרויקט השוק הסיטונאי: ככה לא בונים דיור בר־השגה - דעות תרבות - הארץ
קצר רוח

פרויקט השוק הסיטונאי: ככה לא בונים דיור בר־השגה

היו שמצאו צד משמח בכשל התכנון של פרויקט השוק הסיטונאי בת"א, שיצר לכאורה דיור בר־השגה, אבל כל עוד ניתן ליזמים שטח ציבורי הם ימשיכו לשכפל דירות יקרות

שתפו כתבה במיילשליחת הכתבה באימייל
השוק הסיטונאי. קחו דוגמה מהולנד לאיך עושים את זה נכון
השוק הסיטונאי. לא באמת בר השגה. קחו דוגמה מהולנדצילום: דודו בכר
נעמה ריבה
נעמה ריבה

כתבת "TheMarker" מירב מורן מצאה היבט משמח בפרויקט השוק הסיטונאי שקם בתל אביב. בטור שכותרתו "ותודה לגינדי: כך קיבלנו מאות דירות חדשות במחירים שפויים באזור הכי מבוקש בישראל" (19.9), טענה מורן כי דווקא בשל בעיות התכנון במתחם זכו תושבי העיר באפשרות לגור במרכזה במחיר סביר. למשל, ב–6,500 שקלים לדירת שלושה חדרים עם מעלית וחנייה — במקום ב–8,000 שקלים לדירה דומה במרכז העיר. הדיור המוזל הזה, קובעת מורן, נולד בלי תוכנית ממשלתית שמחלקת אדמות מדינה בחינם ומדלדלת את הקופה הציבורית, כדוגמת מחיר למשתכן; בלי סובסידיה ממשלתית בדמות חוק עידוד השקעות הון, המאפשר לבעלי בתים מס מופחת על הכנסה מהשכרת דירות; ובלי מנגנונים מנופחים בג'ובים כמו הגופים הממשלתיים שקמו לפתור את "משבר הדיור".

אבל אין שום היבט משמח במקרה השוק הסיטונאי, ואין סיבה להכשיר פרויקט גרוע. ראשית, מורן נכשלת בהגדרת דיור בר־השגה. לפי מדד הגר (המכון למחקר ופיתוח מדיניות דיור חברתי באוניברסיטת ת"א), דיור בר־השגה אמור לתת מענה למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה ובינונית. כלומר, לעשירונים 3 עד 7. בכסף, הם אמורים לשלם על דיור עד 30 אחוזים מההכנסות. כלומר, אם משפחה מרוויחה 15 אלף שקלים ברוטו, היא אמורה להוציא על שכר דירה והוצאות נלוות עד 4,500 שקלים.

שנית, פרקטיקת התכנון שבה הוקם פרויקט השוק הסיטונאי נהפכה למקובלת בעשורים האחרונים ברחבי תל אביב וירושלים. לוקחים קרקע ציבורית גדולה ומחכירים אותה ליזם פרטי. זה קרה לראשונה במגדל מאיר שהוקם על חורבות בית ספר הגימנסיה בת"א, וקרה ברחוב ארלוזורוב, שם מוקם מגדל פאר על קרקע מוסך דן לשעבר, וזה עומד לקרות בדולפינריום, שם ניצבות העירייה ורשות מקרקעי ישראל בפני עסקת מקרקעין גדולה.

במקרה של השוק הסיטונאי — עיריית ת"א ותנובה שילשלו כל אחת לכיס מאות מיליוני שקלים. לכן, הטענה שהקופה הציבורית עלולה להידלדל אינה נכונה: הקופה הציבורית גדלה ממכירת כל שטח בסכומים חסרי תקדים. השאלה היא מה הציבור מקבל בתמורה לעסקאות האלו וכיצד מחולקים הרווחים לציבור? 

נכונה טענתה של מורן שהתכנון הגרוע הוא שהוביל למחיר הנמוך. אבל זו גם טענה מרגיזה, כי אין להצדיק תכנון רע בשום צורה. תכנון רע הוא שהוביל להקמת עיירות הפיתוח ולתקיעת תושביהן במתחמים שדרכו על מקומם עשרות שנים. מה עוד שרוב הדירות בישראל מתוכננות רע, מדירות קבלן בקרית גת ועד דירות פאר במתחם צמרת, כך שהתחרות היא בין דיור רע לרע יותר. לכן, יש לשאוף לתכנון טוב בכל הרמות, מדירה ועד עיר.

כדאי ללמוד מהטעויות של השוק הסיטונאי, פרויקט שהיו לו כוונות טובות. יש לקדם פרויקטים בצפיפות גבוהה עם שימושים מרובים, כמו מסחר ושטחי ציבור, אך צריך לערבב את מרכיבי העוגה נכון. אסור לתת שטח עצום לאותו יזם ואדריכל שישכפלו דירות ובניינים, עדיף ליצור שכונות ולא מתחמים.

מי שמחפשים פתרונות יכולים לקבל השארה מפרויקט het funen באמסטרדם. זה אמנם מתחם, אך בהיקפו יש דיור בר־השגה ובמרכזו מבני מגורים יפים, חלקם מגורי יוקרה. הייחוד של הפרויקט, הוא שכל מבנה עוצב על ידי אדריכל אחר. חלק מהמבנים עוצבו על ידי האדריכלים ההולנדים הבכירים ביותר. התוצאה היא שילוב של דירות יוקרה באיכות גבוהה עם דיור בר השגה במחיר מוזל. מהפארק שבין הבניינים ומבית הספר הסמוך — כולם נהנים.

פרויקט het funen באמסטרדם
פרויקט het funen באמסטרדםצילום: taxi1108

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ