הטיפים של שי אלרואי לפני שמשקיעים בנדל"ן מעבר לים

שוק הנדל"ן הישראלי היקר מול ההזדמנויות בכלכלה המתאוששת של ארה"ב, מעמידים ישראלים רבים מול הפיתוי להשקיע בנדל"ן אמריקאי. שי אלרואי עם מצוות עשה ואל תעשה לפני שנכנסים להשקעה כזו

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
תוכן מקודם בחסות ברק רום
תוכן מקודם

ארצות הברית הולכת ומשתחררת מצילו של המשבר הגדול של 2008 ומושכת אליה משקיעים רבים מכל העולם. היזם ואיש הנדל"ן, שי אלרואי, מודע לכך שבין המצטרפים לחגיגה הנדל"נית הם גם ישראלים רבים, שמעדיפים כרגע את השוק האמריקאי על פני זה הישראלי, בעיקר משום שהמחירים בארץ יקרים מאוד והתשואה על השקעות נדל"ן נראית כאן לא אטרקטיבית. אלא שלפני הכניסה לשוק כזה, מסביר אלרואי, יש להכיר היטב את החוקים שלו ולהיזהר מהשקעות לא נבונות במקרה הטוב, ומעקיצות כואבות של נוכלים במקרה הגרוע.

הנהירה אל הנכסים והאדמות אמריקאיות טומנת בחובה לא מעט מוקשים. לצד סיפורי הצלחה על מציאות נדירות, חלומיות כמעט, אנחנו נתקלים גם בלא מעט סיפורים על עיסקאות מפוקפקות. ישראלים שלא מכירים היטב את השוק מתפתים להיכנס להרפתקאות כלכליות, בתקווה לעשות את המכה, ומוצאים את עצמם בפני שוקת שבורה, אחרי שמתברר להם שרכשו נכסים חסרי ערך, או נפלו קרבן לנוכלים שעשו עליהם סיבוב. שי אלרואי מכיר גם את התופעות הללו ומזהיר מפניהן.

"התופעה היא לא חדשה", אומר שי אלרואי, "תמיד היו נוכלים בתחום, אלא שלאחרונה מתרבות העיסקאות בהן נופלים הישראלים קרבן ולכן כדאי לשקול היטב כל עיסקה, לבדוק אותה בשבע עיניים ולהיזהר במיוחד מאנשי קשר ישראלים, שם נמצאות המלכודות שאיש לא מצפה להן. אנחנו הישראלים, נוטים לסמוך זה על זה, וישראלים שמבקשים להיכנס לשוק הנדל"ן האמריקאי, מעדיפים במקרים רבים שאיש הקשר שלהם יהיה ישראלי. יכול להיות שהם עושים זאת בגלל קשיי השפה, או הבדלי התרבות, או שהם פשוט סומכים על כך שישראלי יתייחס אחרת לישראלי. בפועל, מתברר שדווקא ישראלים הם אלה שאחראים על מרבית העקיצות".

"זה מתחיל בהצעה מפתה", אומר שי אלרואי, "בדרך כלל מישראלי שחי שנים רבות בארצות הברית, וטוען שהוא מכיר היטב את השוק והוא מפזר הבטחות על כסף קל ומהיר, עם תשואות חלומיות, במחירים זולים במיוחד. העובדה שמדובר בישראלי מכניסה את המשקיעים לשאננות מסויימת, במחשבה שהוא בצד שלהם ורק עוזר להם מול סבך הביורקרטיה האמריקאית. הקרבנות הם לרוב חדשים בשוק הנדל"ן ולרוב זו ההשקעה הראשונה שלהם בנכס מחוץ לישראל. אלה בדיוק הטיפוסים המבוקשים בידי הנוכלים. הם מנצלים את חוסר הידע של המשקיעים הטירונים ומוליכים אותם בקלות אל המלכודת".

"לרוב הם יספרו לכם על הנכס האטרקטיבי שהם מציעים", מתאר שי אלרואי, "בדרך כלל הנכסים האלה נמצאים במדינות שעברו משבר גדול וערך הדירות והבתים בהן ירד מאוד. הם יראו לכם נכס שהיה שווה 250 אלף דולר לפני עשר שנים וכעת הוא נמכר ב-50 אלף בלבד. לכאורה מציאה. בפועל תמצאו את עצמכם בשכונת רפאים, ללא שכנים, ללא ביקוש בשוק השכירות, ועם בית שרק אחזקתו השנתית תעלה לכם יותר מאשר דמי השכירות שתקבלו, אם בכלל תמצאו שוכר".

"אל תאמינו למי שמספר לכם על המחיר הפנטסטי ומשווה אותו למחירים בישראל, למשל", מזהיר אלרואי, "הדרך היחידה לדעת מה שוויו של נכס, היא לא כאשר משווים אותו למחירו לפני עשר שנים, אלא רק לנכסים מקבילים באותה שכונה, או באותה עיר, בימים אלה. את הפרטים הללו ניתן לברר על ידי חיפוש פשוט באינטרנט, שיחשוף בפניכם נתונים רבים על המחירים בעיר, בשכונה ואפילו ברחוב, בו שוכנת המציאה. יש מקורות אמריקאיים מוסמכים, עם נתוני אמת וטבלאות השוואה. מומלץ לבדוק הכל בצורה עצמאית ואז לדעת מה מוכרים לכם ואיפה. יכול להיות שבאמת נפלתם על מציאה, ואז זו שמחה גדולה, אבל אל תסמכו על אף אחד בעיניים עצומות, אפילו אם הוא ישראלי".

מוקש נוסף נמצא בתחום שבין המתווך לבין המוכר. פעמים רבות המתווך מייצר מצג שווא של איש עסקים נייטראלי, ויחד עם איש הקשר שלכם השניים עושים יד אחת, על מנת להוציא מכם עוד כמה דולרים. שי אלרואי: "העיסקה בין איש הקשר לבין המתווך נעשית מאחורי גבו של המשקיע הישראלי, שלא מודע לסיבוב שעושים עליו. אני מציע לכל אחד שמקבל הצעה להשקעה בנדל"ן אמריקאי לפתוח היטב את העיניים, לא ללכת שולל אחרי הצעות חלומיות והבטחות לתשואות נדירות. את כל הנתונים אפשר לבדוק לבד. ואם הכרתם יזם אמין, עם המלצות מחברים, עם רקורד מוכח ויושר מקצועי – בהצלחה".