מה הם הגורמים המשפיעים ביותר על סיכויי ההצלחה של פרויקט תמ"א 38?

אם תשאלו לדעתם של בעלי דירות בישראל, שהוצע להם לבצע תמ"א 38 בבניין, תגלו שרבים מהם מגלים חוסר שביעות רצון מההליך. תחושה זו נובעת בעיקר ממכשולים שונים, המסבכים ומעכבים את הפרויקטים.

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל

חשוב לדעת: פרויקט סטנדרטי של תמ"א 38 כולל בתוכו לא מעט אינטראקציה בין גורמים בעלי אינטרסים מנוגדים. אך למרות מורכבות הפרויקט, מדובר בצעד משתלם, הן מבחינת היזם וכמובן גם מבחינת הדיירים. איך זה בדיוק מתבטא?

נעזרנו בבעלים של חברת הנדל"ן 'עמיתים 38', שמוליק פרוימוביץ' ובמהנדס ניסים עזרא, בעליה של "רשת אשכולות" ושותף בפעילות החברה, על מנת להבין מהם הגורמים שהופכים פרויקט תמ"א 38 למוצלח.

ספרו לנו מהו לדעתכם הגורם המשמעותי ביותר שהכרחי להצלחתו של פרויקט תמ"א 38?

שמוליק פרוימוביץ

"דיירי הבניין הם שותפים לכל דבר בפרויקט תמ"א 38", מציין פרוימוביץ'. "עליהם להבין שזכותם לדרוש ולפנות ליזם ו/או לקבלן ולוודא קבלה של המפרט המקסימלי של הפרויקט. יזמים רבים נוטים לחשוב כי הם "בעלי הבית" בפרויקט ומסתפקים בתוספות בנייה מינימליות, תוך שמירה על רווח מקסימלי".  

עזרא, מוותיקי היזמים בתחום, עובד מול הדיירים ונמצא איתם באינטראקציה, מצטרף לפרוימוביץ' ומוסיף: "יש להבין כי בנוסף לחיזוק הבניין נגד רעידות אדמה, חשובה לדיירים עליית ערך הדירה שלהם בסוף הפרויקט. יזמים/קבלנים המצמצמים במפרט הפרויקט עשויים לגרום למרמור אצל הדיירים בסוף התהליך, כשיגלו שעליית הערך שלהם הייתה הרבה מתחת לממוצע בענף".

שמוליק פרוימוביץ', מוסיף כי "מינימליסטיות בתמ"א 38 מצד היזם יכולה להתפרש במספר דרכים: חוסר השקעה בלובי ובחדר המדרגות, מחסור בחניות פרטיות ובכלל, תוספת של מעלית קטנה ומינימאלית, אי ניצול כל זכויות הבניה האפשריות בחוק לטובת הדיירים, בניה ברמות גימור נמוכות וכו'.

תוספות אלה משפיעות באופן ישיר על ערך הדירה בעתיד (בסיום הפרויקט) ולכן יש לתת את מלוא תשומת הלב לתוספות הניתנות על ידי היזם".

אם כך, מדובר במכשול העיקרי להצלחה של פרויקט?

ניסים עזרא

"כן, מדובר במכשול העיקרי להצלחה ולשביעות רצונם של הדיירים מהפרויקט, אך בהחלט לא ביחיד. ההתנהלות מול היזם והקבלן - היא רק צד אחד בעניין",

לטענת פרוימוביץ', חוסר הסכמה בין הדיירים על אחידות התוספות או על הפיצויים, במצבים בהם נכנסת המעלית לחלק מהדירות, או במצבים בהם לא ניתן לבנות את המקסימום הקבוע בסטנדרט יכולה להוות מכשול לפרויקט.

"היזם מעוניין בהתקדמות מהירה וחלקה ככל האפשר של הפרויקט", אומר שמוליק פרוימוביץ'. "הוא יעדיף להעניק פיצויים גבוהים יותר ותוספות נוספות בכדי למנוע חוסר הסכמה בין הדיירים, מצב שעלול לעכב את הפרויקט ואף להוביל להפסקתו".

"בנוסף, חשוב לשים את הדעת על תהליך הבנייה עצמו", מדגיש עזרא. "תקופת הבנייה היא לא אידיאלית מבחינת הדיירים ויש לדאוג שתהיה קלה ונוחה כמה שניתן, למשל: כאשר מכינים את הגג לבניה, כדאי שהדודים יועתקו למקום אלטרנטיבי, כדי שיהיו לדיירים מים חמים, לוודא שרכוש הדיירים בבניין מוגן או מפונה לאחסון זמני ועוד".

"הפתרון במצבים שכאלה, הוא מינוי וועד המוסכם על כל הדיירים, שיוכלו לסמוך עליו בכדי לשמור על האינטרסים המשותפים של דיירי הבניין", ממליץ בחום פרוימוביץ'.

מהו המכשול השלישי שלדעתך יכול לעכב פרויקט, ואף להוביל לביטולו?

"אחד הגורמים השכיחים לצערי הן פשיטות הרגל של קבלנים במהלך הפרויקט. הדבר קורה בדרך כלל עקב בעיה תזרימית פיננסית אצל הקבלן ולכן כדאי לשקול לפנות ליזם כדי שיוביל את הפרויקט.

"ברמת העיקרון", מוסיף עזרא. "חברות שמשמשות הן כיזם והן כקבלן, לוקחות על עצמן את הוצאות הפרויקט ומקוות להחזיר את ההשקעה במהלך או בתום הפרויקט. חברות המשמשות כיזם בלבד, דואגות למימון הפרויקט מראש, שוכרות קבלן מתאים העומד בתקן ומשלמות לו על פי התקדמות. חברות שלוקחות על עצמן את שני התפקידים, סופגות את כל ההוצאות ומסכנות את עצם קיום הפרויקט, במידה ומשהו ישתבש".

האם יש יתרונות חשובים נוספים לחברות יזמיות בלבד?

"כן", טוען שמוליק פרוימוביץ'. "יזם שומר אצלו חלק מאחוזי התשלום לקבלן עבור שנת הבדק. כך הוא מבטיח שהקבלן אכן יבצע את התיקונים הנדרשים בשנת הבדק ואם קיימת אצל הקבלן בעיה כלשהי, היזם שוכר קבלן אחר כדי לבצע את התיקונים.

כשדיירי הבניין עומדים מול חברה קבלנית או יזמית-קבלנית הבונה בעצמה אין להם כוח  רב להבטיח שהתיקונים אכן יבוצעו מהר ובצורה טובה."

הכתבה נעשתה בשיתוף 'עמיתים 38' (בהובלת שמוליק פרוימוביץ' וניסים עזרא), חברת נדל"ן המסייעת לדיירים המעוניינים בפרויקט תמ"א 38 להגדיל את שווי הנכס ולהתקדם בתהליך עם מינימום סיכונים ועיכובים.