יועצי משכנתאות: ניגשים לעסקה הגדולה בדרך הנכונה ביותר

לקיחת משכנתא תהיה כנראה העסקה הגדולה ביותר שתבצעו בחייכם, וכיאה לכזו מומלץ לוודא שאתם עושים את הצעדים הנכונים לכל אורך הדרך. יועצי משכנתאות מייעצים, מסבירים ומנחים

דניאל דותן, תוכן מקודם
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
יועצי משכנתאות: ניגשים לעסקה הגדולה ביותר בחיים בדרך הנכונה ביותר
דניאל דותן, תוכן מקודם
תוכן מקודם

חושבים לרכוש בית? מזל טוב! אחרי שההתרגשות תירגע, אתם תתחילו לחפש את האופציה הטובה והמשתלמת לכם ביותר שתלווה את השנים הקרובות והרחוקות בחייכם בכל הקשור לתשלום המשכנתא. בניגוד לתשלומים אחרים, תשלומי המשכנתא ממשיכים אתכם שנים ארוכות וכשאתם סוגרים את העסקה הלא נכונה, היא משפיעה עליכם באופן שלילי לאורך כל אותן שנים.

חשוב להבין את הצעדים הקריטיים בעסקת המשכנתא - מה מתאים לכם, מה פחות ולמה אסור להתקרב. אלא אם אתם בעצמכם יועצי משכנתאות שמבינים בדיוק על מה מדובר, כדאי מאוד שתתלוו ביועצים מקצועיים שמבינים את התחום ויודעים בדיוק מה נכון וטוב לכם: גילה ימיןעתודה כלכלה ופיננסיים ועוצמה משכנתאות וייעוץ פיננסי.

גילה ימין

גילה ימין היא יועצת משכנתאות המספקת שירותי ייעוץ וליווי בלקיחת משכנתא חדשה, במחזור משכנתא וביטחונות למשכנתא. גילה מספקת מומחיות כוללת בתחום ההלוואות והמשכנתאות לזוגות, משפחות, יחידים, אנשים פרטיים ובעלי עסקים.

את עולם הבנקאות והפיננסיים היא מכירה היטב משנות עבודתה בבנק הבינלאומי והיא בעלת דיפלומה בנקאית. היא בעלת תואר ראשון והכשרה כיועצת משכנתאות מטעם 'איתנים'.

על בחירתה לעסוק בתחום הייעוץ למשכנתאות, מספרת גילה: "לאורך השנים, גם מהניסיון הפרטי שלי וגם של מכריי, הבנתי כי כשלוקחים משכנתא, שזו העסקה הגדולה ביותר בחיי משפחה בדרך כלל, אנחנו משלמים לבנק הרבה יותר ממה שחייבים לשלם. למדתי את הנושא לעומק והחלטתי לסייע לאנשים במהלך העסקה הגדולה של חייהם, להשיג את המשכנתא הטובה והמשתלמת ביותר עבורם ובכך לחסוך להם הרבה מאוד כסף".

מדוע כשלוקחים משכנתא מהבנק ללא השוואות, מקבלים עסקה יקרה יותר?
"כשיועץ המשכנתאות של הבנק מציע ללקוח משכנתא, לא תמיד זוכרים שהוא בעצם עובד של הבנק ומטרתו לשרת את האינטרסים של הבנק עצמו ולא של הלקוח. מעבר לכך, הסכום הסופי שנשלם עבור המשכנתא לא תלוי רק באחוז הריבית אלא גם בהרכב (תמהיל) ההלוואה: איך בונים את המשכנתא. הבנק נוטה לחלק את המשכנתא לשליש הלוואה בריבית פריים, שליש בריבית קבועה לא צמודה, ושליש בריבית קבועה צמודה או משתנה צמודה. כשאני מכינה תמהיל משכנתא ללקוחות שלי, אני בונה את הרכב המשכנתא באופן המותאם באופן אישי במיוחד לצרכים וליכולות שלהם ובאופן שיקבלו את התנאים הטובים ביותר. פעמים רבות ניתן לחסוך עשרות, אם לא מאות אלפי שקלים במשכנתא לאורך חיי המשכנתא".

כיצד נעשה תהליך הליווי והייעוץ שלך?
"בפגישה הראשונה עם הלקוח אני עורכת איתו בירור של הצרכים שלו ואפשרויות ההחזר החודשי המתאים לו על פי הכנסותיו ולפי זה בונה לו הרכב משכנתא מותאם אישית לצרכים והאפשרויות שלו. עם הרכב המשכנתא הספציפי שבניתי, אני פונה לבנקים למו"מ כדי לקבל את הריביות הטובות ביותר. כך גם במחזור משכנתאות – אני בונה הרכב מתאים ועורכת השוואה מול הבנקים לקבלת המשכנתא הטובה ביותר גם עבור לקוחות שיש להם כבר משכנתא ורוצים לשפר את התנאים".

מה חשוב לדעת בנושא המשכנתאות בתקופת הקורונה?
"היום בגלל משבר הקורונה, הבנקים מאפשרים להקפיא את המשכנתא וגם להגדיל את המשכנתא שנותרה עד ל- 70% מערך הבית. אם לדוגמה, מישהו לקח משכנתא של מיליון ונותרו לו היום עוד 500,000 ש"ח להחזיר, ובגלל המצב (חל"ת, פיטורין, סגירת עסק, וכו') הוא לא יכול לעמוד בהחזרים החודשיים והתזרים החודשי שלו לוחץ, הוא יכול לפרוס את המשכנתא באופן כזה שיקטין את ההחזר החודשי. הוא גם יכול להגדיל את הלוואת המשכנתא ולצרף אליה הלוואות קיימות (מהבנק המסחרי, מכרטיס אשראי וכו') ולפרוס אותה ליותר שנים כדי להקטין את ההחזר החודשי".

האם כדאי להקפיא את המשכנתא או שלא?
"זה מאוד תלוי. יש אנשים שכדאי להם ויש כאלו שלא. צריך להבין שתשלום המשכנתא מורכב מקרן וריבית. כשאנחנו מקפיאים את המשכנתא, אז גם הקרן נשארת וגם הריבית נשארת והופכת להיות ריבית דה ריבית, ואם אנחנו מקפיאים את התשלומים, בסופו של דבר, ההחזרים החודשיים הבאים למשכנתא, יגדלו. כך שרק מי שאין לו ברירה, לא עובד בתקופה זו או שההכנסות שלו הצטמצמו משמעותית, כדאי שישתמש באפשרות הזו. אבל כל עוד אפשר לעמוד בהחזרים, עדיף שלא להקפיא את המשכנתא".

אילו יתרונות את מספקת ללקוחותייך בייעוץ המשכנתאות?
"יתרונות הניסיון הפיננסי שלי הן בלימודים והן בשטח. עבדתי בעבר כבנקאית במחלקת אשראי ואני מכירה את נושא ההלוואות והריביות היטב. בנוסף, עבדתי במשרד עו"ד בתחום המקרקעין, וצברתי שם ידע עצום ומשמעותי בעולם הנדל"ן והמשכנתאות. אני מלווה את לקוחותיי במקצועיות עד לשלב הביטחונות בבנק (לאחר החתימה על המשכנתא), בכל העניינים הפרוצדורליים עד לקבלת כספי המשכנתא. 

גילה ימין יועצת משכנתאות
גיבורי ישראל 24, נתניה
לפנייה במייל >>
טלפון: 052-2537773

--------------------------

עתודה כלכלה ופיננסיים – ייעוץ משכנתאות וליווי יזמי נדלן

משכנתא היא התחייבות בעלת משמעות גדולה, ולכן כדאי להתייעץ עם מומחים בתחום טרם לקיחתה. אחת החברות הבולטות בתחום היא חברת עתודה כלכלה ופיננסיים, המספקת שירותי ייעוץ משכנתאות וייעוץ פיננסי לעסקים באופן מעמיק ומקיף, מותאם אישית לכל לקוח.

את עתודה כלכלה ופיננסיים הקים איציק בן שטרית, בוגר תואר ראשון ושני בכלכלה בהצטיינות מאוניברסיטת תל אביב, ויועץ פנסיוני מורשה מטעם משרד האוצר. את המשרד הקים בן שטרית לאחר 20 שנה של קריירה מרשימה, וניסיון רב בעולם הבנקאות והפיננסיים בתפקידים בכירים, ביניהם חבר הנהלה בבנק משכן, סמנכ"ל כספים בחברת בנייה, דירקטור חיצוני ויו"ר ועדת השקעות של חברת ב.ל.ד, ניהול חברת איילון גמל מקבוצת איילון ועוד. את הניסיון הרב ואת הידע הרחב שצבר, רותם בן שטרית, מייסד ומנכ"ל עתודה כלכלה ופיננסים, לטובת חיסכון שיכול להגיע עד למאות אלפי שקלים ללקוחותיו.

חיסכון של עד מאות אלפי שקלים

על ההחלטה להקים חברה עצמאית לשירותי ייעוץ וליווי משכנתאות, אומר בן שטרית: "מרגע שהחלטתי על קריירה עצמאית, ידעתי שנכון יהיה לרכז את כל הידע, הכלים  הקשרים והמשאבים הרבים שצברתי לאורך השנים ולהנגיש אותם ללקוחותיי, בכדי להוזיל להם את המשכנתא ולייצר עבורם חיסכון מהותי בהוצאות".

חברת עתודה מספקת שירותי ייעוץ וליווי משכנתאות מתקדמים, באמצעות תכנון מדויק ויצירת תמהילי משכנתה אידאליים, המותאמים אישית ללקוחות. בכך נחסכים לרוכשים הדירות בין עשרות למאות אלפי שקלים במהלך השנים עד לסיום תשלום המשכנתא.

אילו שירותים עתודה מספקת בתחום המשכנתאות?
"אנו מספקים שירותי ייעוץ משכנתאות מותאם אישית, מחזור משכנתאות ובחינת כדאיות כלכלית של רכישת נכס להשקעה, בין אם מדובר בדירת מגורים או בין אם מדובר בנכס מסחרי".

כיצד מתבצע תהליך ייעוץ המשכנתאות?
"התהליך מתחיל בשיחה ראשונית עם הלקוח ואיסוף הפרטים המרכזיים, כמו שווי הנכס, ההון עצמי, רמת הכנסה של הרוכש או הרוכשים, התחייבויות ועוד. אנו מבצעים בדיקה של ההיתכנות הכלכלית של הלקוח. כבר בשיחה הראשונה עם הלקוח, אנחנו מזהים אם יש היתכנות כלכלית למהלך, או שכדאי לבצע בדיקות נוספות. פעמים רבות אני מספק ייעוץ לקוח כבר בשיחה הראשונית, ללא עלות כמובן, וזה מסייע מאוד וחוסך הרבה כסף וזמן לאנשים".

בן שטרית מוסיף כי במידה שכבר במפגש הראשון עולים נתונים רלוונטיים ללקיחת משכנתא, הלקוחות מוזמנים לפגישת המשך (פרונטלית או בזום) במהלכה נערכת שיחה מעמיקה להבנת מצבם הפיננסי, תוך בדיקת מצב ההכנסות וההוצאות העכשווית והעתידיות שלהם, הרצונות והצרכים שלהם, ההעדפות והתוכניות לעתיד.

"לאחר השיחה, הבנת עלות הנכס לצד הצרכים והיכולות של הלקוחות, אני בונה עבורם מספר תמהילי משכנתה מותאמים אישים עבורם", אומר בן שטרית, "בפגישה הבאה אני עובר עם הלקוחות על כל תמהיל ומסביר את יתרונותיו וחסרונותיו. יחד אנו בוחרים את התמהיל האידאלי עבורם.

"במקביל, צוות משרדי אוסף את כל המסמכים הנדרשים ומטפל בכל ההיבט התפעולי ובכך מאפשר לי להתפנות נטו לביצוע מו"מ מול הבנקים. אני למעשה עורך מכרז ריביות בין הבנקים לקבל התנאים, הריביות והתנאים הטובים ביותר ללקוחותיי".

גם אחרי לקיחת המשכנתא שומר בן שטרית על קשר עם הלקוחות, ואחת לכמה שנים מבצע עבורם ללא עלות, בדיקת כדאיות למיחזור משכנתא, ואף עושה זאת עבורם במידה שנמצאת כדאיות והלקוחות מביעים עניין".

ליווי וייעוץ ליזמי נדל"ן

בנוסף, החברה מספקת גם ליווי פיננסי ליזמי נדל"ן, הכולל  גיוס אשראי לרכישת נכסים, בניית מסגרות ליווי מול הבנקים והקרנות, גיוס הלוואות להשלמת ההון העצמי, וניהול פיננסי לפרויקטים של בנייה.   

"אנו מלווים יזמי נדל"ן בצורה יסודית ומקצועית, על מנת לקבל את התוצאות האופטימליות, משלב בחירת השמאי וליווי עבודתו, בניית הרכב המימון הרצוי, הגשת בקשות האשראי לכלל הגופים הרלוונטים וניהול משא ומתן עמם", אומר בן שטרית, "לאחר שהפרויקט יוצא לדרך, אנו גם מלווים את ההתנהלות הפיננסית של הפרויקט מול הגופים המממנים. ישנם פרויקטים רבים בנדל"ן שיצאו לפועל רק הודות ליכולת שלנו להשיג את המימון הנדרש. העבודה שלנו מקנה, מלבד חיסכון של מאות אלפי שקלים, גם ביטחון ושקט נפשי ליזמי הנדל"ן".

מה מייחד את עתודה כלכלה ופיננסיים?
"הרקע האקדמי, הניסיון המעשי לצד היכולת שלי לקחת את נושא המשכנתאות שמרבית האנשים מוצאים כמורכב ומסובך, ולפשט אותו עבורם כך שיבינו את המשכנתא שלהם לעומק ולא רק יקבלו את המלצותיי כאיש מקצוע".

לסיכום אומר בן שטרית כי "אני מספק ללקוחותיי בטחון ושקט נפשי שהם ביצעו את העסקה בצורה אופטימלית. בין אם זה לקיחת משכנתא או ייזום פרויקט נדל"ן".

עתודה כלכלה ופיננסים – ייעוץ משכנתאות
כתובת המשרד: התדהר, 17 רעננה
למעבר ל
אתר >>
טלפונים: 050-5823355, 077-5436099

----------------------

עוצמה משכנתאות וייעוץ פיננסי

לקיחת משכנתא היא אחד הצעדים החשובים והקריטיים בחייו של כל אדם, בפרט כאשר מדובר בזוג צעיר. מדובר בהחלטה בעלת השפעה לשנים ארוכות, עם השלכות על אורח החיים כולו של לווים.

יועץ משכנתאות, אליעזר שושן, שביחד עם אשתו אסתר הקים את עוצמה משכנתאות וייעוץ פיננסי לפני כתשע שנים, אומר כי יש להכיר היטב את מצב השוק וללכת תמיד עם האמת שלו. "אסור ליועץ לנסות ולהציג ללקוחות אפילו כאפשרות פרויקט שעלול להזיק להם", הוא מוסיף, "בכל מצב יש להסתכל ולערוך חישובים לעתיד כי משכנתא היא פרויקט ארוך-טווח וצריך להתאים אותה בצורה נכונה לזוג צעיר מבחינת החזרים".

לדברי אליעזר במקרים מסוימים הוא ממליץ לזוגות צעירים לקחת משכנתא צמודת-מדד, "למרות שלציבור יש בחילה ממנה, היות שהיא בעלת יתרונות מבחינת החזרים, במיוחד אם ניתן להתאים אותה ליכולות של הרוכשים. והכי חשוב: צריך תמיד להסתכל על הדברים מבחינה נכונה, זו הרואה כל לקוח ולקוח כפרויקט אישי, עם הרצונות והצרכים המיוחדים שלו".

"יש להכיר היטב את מצב השוק". אליעזר ואסתר שושן – עוצמה משכנתאותצילום: דוד זר

כדוגמא להבנת צרכי הלקוח ושוק הנדל"ן מספר אליעזר על לקוח שקיבל היתר לתוספת בנייה של 12 מ"ר לדירה שגודלה 50 מ"ר. "עלות השיפוץ הוערכה ב-250 אלף שקל", הוא מציין, "השאלה הראשונה ששאלתי הייתה הסיבה הדחופה להרחבה – לזוג יש שלושה ילדים והרביעי בדרך. שאלתי אותו, תאורטית, למה לא למכור את הדירה ולקנות חדשה? גם הכסף לשיפוץ הוא משכנתא ולא נשאר החזר גדול על המשכנתא הקיימת. בדקנו את ההוצאות וראינו שרכישת דירה גדולה יותר היא ברת-ביצוע. באזור יש דירות ארבעה חדרים ואכן הוא מצא דירה של 100 מ"ר ויחיה כמו בנאדם. הוא נשאר כמעט עם אותה משכנתא, אולי 100 אלף שקל יותר, ועשינו פריסה קצת יותר רחבה להחזרים, כך כשהתשלום החודשי נשאר זהה".

באילו מצבים מוטב שלא לקנות דירה להשקעה?

אליעזר עובד עם קהל מכל המגזרים, עם התמחות במגזר החרדי. עיקר עבודתו בעוצמה משכנתאות מתמקדת במימון פרויקטים, קבוצות רכישה, עסקות קומבינציה והתעסקות עם יזמים מסוגים שונים. בשל הניסיון הרב שצבר, הוא בעל ידע ויכולת להציע פתרונות למימון פרויקטים שמתבצעים על ידי גופים פרטים, ממנופים ומסחריים. לצדו, עובדת אסתר שושן כמנהלת התפעול של החברה.

"קבוצות רכישה כיום הן דבר נפוץ, מהסיבה הפשוטה שהן מוזילות את עלויות הבנייה, בין השאר משום שהרווחים מבחינת הקבלן נמוכים יחסית, היות שיש לו פחות הוצאות על מיסוי והיטלים, עלויות שהרוכש לוקח על עצמו", מסביר אליעזר, "כעקרון הבנקים לא מספקים מימון לקבוצות רכישה. תחת זאת, הקבוצה כקבוצה צריכה לדאוג למימון משותף ולא פרטני. פה נכנסות למשחק חברות מימון, שהן יותר נזילות מהבנקים, פועלות תחת רגולטור אחר ומשחררות את הכסף לקבוצה מהר יותר, החל מהשלב הראשון של רכישת הקרקע, כולל תשלומי היטלים ואישורים".

הוא מוסיף כי במגזר החרדי המשפחות מרובות ילדים, כאשר מרבית הזוגות הצעירים חובקים שניים-שלושה ילדים לאחר כחמש שנות נישואין, הדירה הראשונה תהיה בדרך כלל בת שניים וחצי-שלושה חדרים. "העצה שלנו לזוגות  צעירים, מכל המגזרים, היא לקחת משכנתאות שאין בהן סיכון של עמלות פירעון מוקדם, כלומר: משכנתא צמודת-מדד", אומר אליעזר.

הוא מוסיף כי מבחינת שכירויות, הבנייה המואצת ושוק הנדל"ן הרותח יצרו מצב שבו השתחררו לשוק הרבה דירות להשכרה. "המרכז והפריפריה הן שתי מדינות שונות", אומר אליעזר, " בפריפריה מתגוררות אוכלוסיות שלא קונות דירות, או זוגות שהתחתנו וקנו דירות מקבלן וממתינות לקבל אותן. בבאר שבע, לצורך העניין, ציבור השוכרים מורכב בעיקר מסטודנטים. בערים רדומות יותר, כמו אופקים, נתיבות וקריית אתא, השוכרים מורכבים מתושבים ממוצעים ומאוכלוסיות מוחלשות".

בשל כך, מציין אליעזר כי הוא מזהה בעיה בשוק השכירות באזורים שבהם טווח המחירים של דירה ממוצעת עומד על 1.1-2 מיליון שקל, אולם השכירות אינה בהתאם ועומדת על 2,200-2,400 שקל בחודש. לחלופין, הוא מביא לדוגמה את בית שמש, שבה השכירות נמוכה כתוצאה מתנופת בנייה הגדולה. "בשוק רווי דירות לשכירות שכזה אנחנו לא ממליצים ללקוחות על רכישת דירות להשקעה", מציין אליעזר.

עד כמה יש לכם אחריות כלפי הלקוחות?
"בפני כל לקוח שמגיע עומדות לא מעט אפשרויות, ואנו תמיד ננתח את השוק עבורו הלקוח ונמליץ לו רק על דברים בהם אנחנו מאמינים. למשל, ללקוח שתקפה אותו תאוות דירה של שמונה חדרים ולקיחת משכנתא של 2.5 מיליון שקל אנחנו נמליץ שלא לעשות זאת, כי העניין גדול עליו וזה לא הזמן המתאים. אני אומר לא פעם ללקוחות שעדיף לוותר על רכב אחד או על נסיעה אחת לחו"ל, ולא לקפוץ מעל הפופיק רק כי יש להם תאוות תחרות".

עוצמה משכנתאות וייעוץ פיננסי
טלפון: 03-7573747
למעבר לאתר >> 
לפנייה בוואטסאפ >> 03-7573747