בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

המגדל הלוהט

מקור הרווח העיקרי של אמפייר סטייט בילדינג אינו שטחי המשרדים העצומים, אלא המצפה בראשו

2תגובות

הבעלים של ה"אמפייר סטייט בילדינג" מציגים אותו כבניין המשרדים המפורסם ביותר בעולם. אבל השטח המשרדי של הבניין, המשתרע על 250 אלף מטרים רבועים, אינו מקור ההכנסות העיקרי של הבניין: את הכסף הגדול מביא הנוף מהגג המעוצב.

המצפים ההומים בקומות ה-86 ו-102 רווחיים באופן מדהים, בעיקר בתקופת החגים, כשהתיירים נוהרים לעיר. המצפים מושכים ארבעה מיליון מבקרים בשנה ורווחיהם ב-2010 היו 60 מיליון דולר, בעוד שרווחי הבעלים מהמשרדים המושכרים בבניין הם כמעט אפסיים - כך עולה ממסמכים שהתפרסמו באחרונה. הם מציעים הצצה נדירה למאזנים הכספיים של הבניין.

התוצאות הפיננסיות של המגדל משקפות עד כמה המצפים - שנחשבו בעבר מקור הכנסה שולי ואמצעי בידור חביב - הפכו עסק רציני לבעלים, ששואפים לסחוט כל דולר ממגדלי המשרדים ברחבי העולם.

המידע על הכספים של האמפייר סטייט בילדינג, שנשמר בסוד בדרך כלל, מסתתר במסמך בן 529 עמודים שחולק באחרונה לשותפים בנכס, כחלק מהצעה להקים חברה ציבורית שתחזיק בבניין, ושמניותיה, בסך חמישה מיליארד דולר, ייסחרו בבורסה.

צ'אנג לי / ניו יורק טיימס

משפחת מלקין, בעלת השליטה בבניין, סירבה להגיב והודיעה רק כי בהתאם לתקנות הרגולציה היא מנועה מלדון בנכס. אבל אילי נדל"ן אחרים התרשמו מאוד מהכנסות המצפה.

עשו לנו לייק וקבלו את מיטב כתבות סוף השבוע ישירות אליכם

"אלה רווחים מדהימים", אמר ריצ'רד לפראק, שמשפחתו מחזיקה בבנייני דירות, משרדים ומלונות בשטח כולל של 3.7 מיליון מ"ר בניו יורק וניו ג'רסי. "לעולם לא הייתי מנחש שמדובר במספרים כאלה. אבל האמפייר סטייט בילדינג הוא בניין שהפך לסמל: אנשים עולים אליו לרגל מאז הקמתו".

Top of the Rock, המצפה של רוקפלר פלאזה 30 במנהטן, נפתח מחדש לפני שש שנים אחרי תרדמה ארוכה. כעת באים אליו 2.5 מיליון מבקרים בשנה, שמכניסים 25 מיליון דולר, לפי הערכות של בכירים בתחום הנדל"ן.

בשיקגו, הבעלים של מגדל ויליס (מגדל סירס לשעבר), שהוא הגבוה ביותר בארה"ב, חנכו ב-2009 מצפה הכולל מרפסות בעלות רצפת זכוכית שקופה, המציעות למבקרים להביט הישר למטה, מגובה 410 מטרים. מאז, זינק מספר המבקרים במגדל ב-28%. השנה ביקרו בו כ-1.4 מיליון איש.

שמונה חברות מתחרות על הפעלתו של המצפה העתיד להיות הגבוה והגדול ביותר בניו יורק - במגדל הסחר העולמי 1, שנבנה כעת במנהטן ועתיד להתנשא לגובה 553 מטרים. חמש מעליות מהירות צפויות להעלות חמישה מיליון מבקרים בשנה למצפה שישתרע על שלוש קומות - בין הקומה ה-100 לקומה ה-102. בהנחה שכל מבקר ישלם 25 דולרים , ההכנסות השנתיות צפויות לעלות על 100 מיליון דולר - מבלי להזכיר את הרווחים ממכירת מזכרות כמו מחזיקי מפתחות, מדי-חום, ספלי קפה וחולצות.

ימים יגידו אם המצפה במגדל הסחר העולמי 1 יפגע בהכנסות האמפייר סטייט בילדינג, או ייצור מוקד עניין חדש למיליוני התיירים הצפויים לבוא לביקור באנדרטה ובמוזיאון לזכר פיגועי ה-11 בספטמבר 2001. אבל במסמך שחושף את המאזנים של האמפייר סטייט בילדינג כבר כלולה האזהרה שלתחרות מצד מגדל הסחר העולמי 1 ו-Top of the Rock "עלולה להיות השפעה שלילית על ההכנסות".

בינתיים, האמפייר סטייט בילדינג עומד בראש רשימת המצפים הפופולריים. אף שמחיר כרטיס נע מ-20 דולרים לעלייה לקומה ה-86, עד 55 דולרים לתיירים המבקשים לדלג על התורים הארוכים ולהגיע לקומה הגבוהה ביותר - אף פעם אין מחסור במבקרים.

"כמעט כל אדם על כדור הארץ ראה את האמפייר סטייט בילדינג אלפי פעמים בסרטים ובטלוויזיה, וכולם רוצים לבקר בו", אמר בארי טננבאום, נשיא חברת התיירות New York City Vacation Packages. לדבריו, "המראה מהמצפה לא מאכזב. הוא כל כך מלכותי, מרגש ורומנטי".

אפילו בשנות ה-90, שהיו שנות שיא במרכז הסחר העולמי, שהמצפה שלו היה ממוקם גבוה יותר - בקומה ה-107 - מספר המבקרים במצפה שלו לא עלה על שני מיליון. בשנות ה-30, כשחברות התחרו על בניית גורד השחקים הגבוה ביותר בעולם, רבים מהבניינים כללו מצפים שהציעו נוף פנורמי של קו הרקיע, שהיו בו אז פחות מגדלים. תמורת 40 סנט אפשר היה לעלות לקומה ה-70 של רוקפלר פלאזה 30, במה שנודע אז כבניין RCA. מחיר העלייה למצפה בקומה ה-60 של בניין וולוורת, או לקומה ה-71 של בניין קרייזלר, היה 55 סנט. ואילו כרטיס הכניסה למצפה של האמפייר סטייט בילדינג היה היקר ביותר - 1.10 דולרים. אבל זה היה זמן רב לפני שהמוני התיירים, המעליות המהירות ומכונות הכרטיסים האוטומטיות הפכו את המצפים לעסקים רווחיים.

כיום, בעלי השליטה על האמפייר סטייט בילדינג הם פיטר מלקין ובנו אנתוני. הם השקיעו מאות מיליוני דולרים בשיפוץ הבניין, שכלל החלפת כל 6,514 חלונותיו. כעת מבקשים המלקינים מ-2,800 המשקיעים בבניין ושותפיהם ביותר מעשרה נכסים נוספים לאשר את מיזוג הבעלות על כולם ב-Empire Realty Trust, חברה שתיסחר בבורסה. האמפייר סטייט בילדינג יהיה האחזקה העיקרית של החברה החדשה, כשהוא תורם לבדו מחצית משווי כל נכסיה. במשך עשרות שנים היה הבניין מעין מבוך ששכנו בו יותר מ-850 שוכרים קטנים. כעת, המלקינים מאחדים חדרים קטנים ויוצרים מרחבים גדולים, בתקווה למשוך חברות גדולות, שההכנסות מהן יהיו גבוהות יותר. בשל כך ההכנסה מהמשרדים להשכרה, שרק שני שלישים מהם תפוסים כיום, צפויה לעלות בצורה משמעותית. בינתיים, המצפה ממשיך להיות המקור לרוב הרווחים.

ט. ג'. גוטסדינר, שותף-מנהל בסקידמור, אווינגס אנד מריל, החברה שתיכננה את מגדל הסחר העולמי 1 והמצפה החדש במגדל ויליס בשיקגו, אומר שאדריכלים מבינים כעת שמצפים הם מקורות הכנסה חשובים במגדלי משרדים.

לדברי גוטסדינר, יש במצפים גם תועלת נוספת. "הם מאפשרים לציבור להיכנס לבניינים, שאחרת היו נשארים בעיקר בניינים פרטיים. הם יוצרים לבניין שימוש נוסף, מעל ומעבר למקומו בקו הרקיע".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות
*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו