בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

"אזרח לא יכול להאמין בתוכנית כשזה לוקח כל כך הרבה זמן. זה פשוט נורא"

חמש שנים לאחר שיצאה לדרך, עוד לא פונתה דירה אחת במסגרת התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית. יו"ר הוועדה הבין-משרדית לנושא, סופיה אלדור, בטוחה שעם קצת סבלנות ורצון טוב, עוד תמצא את המתכון הבטוח להצלחת הפרויקט

תגובות

קשה למצוא פרויקטים המזוהים באדיקות כה רבה עם דמות יחידה. ודאי לא כשמדובר בעובדת מדינה ובמשרד אפרפר דוגמת משרד השיכון. "פינוי בינוי" הוא האדריכלית סופיה אלדור, וסופיה אלדור היא "פינוי בינוי".

אלדור, מנהלת אגף תכנון ובינוי ערים במשרד השיכון, הגתה ומקדמת במרץ זה עשר שנים את פרויקט ההתחדשות העירונית שמטרתו לאפשר תוספת בנייה בקרקע שכבר בנו עליה. בראיון ל-TheMarker אלדור מסבירה מה עומד מאחורי היוזמה, מהם יתרונותיה ואיפה נמצאים חסמי הביצוע.

"מטרת תוכנית התחדשות עירונית היא לנצל את הקרקע והתשתיות הקיימות בעבור חידוש הבנייה, תוך התבססות על כוחות שוק, כלומר על כסף פרטי", אומרת אלדור. "במשך עשרות שנים ניהלה המדינה 'פינוי-בינוי', בפינוי המעברות למשל, אבל נכשלה. התהליך לא היה מוסדר במסגרת רשמית כלשהי, נמשך זמן רב מדי וגזל המון כסף. בשוק הפרטי אמנם התבצעו עסקות קומבינציה רגילות, אך לא בהיקף מספיק. אנחנו רצינו שהתופעה תבוא לידי ביטוי באופן נרחב יותר".

ב-98' הגישה ועדת אייגיס את מסקנותיה באשר לדרכים שבהן ניתן יהיה לעודד תהליכי פינוי-בינוי במתחמים נבחרים. בתחילת 99' הטילה הממשלה על ועדה בין-משרדית בסמכות משרד הבינוי והשיכון להפוך את העקרונות התיאורטיים לכלים אופרטיוויים. כראש הוועדה מונתה הוגת התוכנית במתכונתה החדשה, אלדור.

הוועדה החליטה לאמץ את כללי עסקות הקומבינציה שבשוק הפרטי, אך להרחיבם ולשפרם. עקרונות התוכנית שהתוותה כללו את קידומו של תכנון סטטוטורי לתוספת זכויות, הבטחת מימון לפעולות תכנון וניהול, ושריון האגרות וההיטלים הנובעים מן הפרויקט - לטובתו. עוד נקבע בתוכנית שהאחריות להפעלת הפרויקט תעבור לידי הרשות המקומית, אבל היוזמה תישאר בידי בעלי הנכסים עצמם.

במאי 99' פורסם מכרז ראשון לחברות הניהול, ובאוקטובר אותה שנה יצא לאור אוגדן ראשון לרשויות המקומיות. בנובמבר 2000 הוכרזו 22 המתחמים הראשונים המיועדים לפינוי-בינוי. חמש שנים וחצי חלפו מאז, ורק ל-12 מתחמים ניתן תוקף.

מדוע לא הובא עד היום אף לא פרויקט אחד לידי מימוש?

"הסיבה העיקרית היא תהליכי התכנון הסטטוטורי הממושכים. התאחדות הקבלנים עשתה מחקר וגילתה שתוכנית עוברת ועדה מחוזית ב-100 חודשים. אז אם התחלנו לפני 5 שנים והיום אנחנו מחכים למימושים, אז אנחנו במצב יחסית בסדר. אמנם הצלחנו לקצר את הזמן בזכות כל התמריצים שהענקנו, אבל עדיין זה מאוד ארוך. אין לזה אח ורע. האזרחים לא יכולים להבין כיצד לא קורה כלום במשך כל כך הרבה שנים, והם פשוט מאבדים אמון. צריך לעשות כמיטב יכולתנו כדי להאיץ את התהליך".

אז מה עושים?

"העלנו במשרד הצעה להרחיב את חוק הוועדות המיוחדות, ולייסד ועדה מיוחדת לפרויקט ההתחדשות העירונית שתחליף את הפרוצדורה הכפולה של ועדה מקומית ומחוזית. ראש מינהל התכנון העדיף להותיר את המצב כמו שהוא, אך להוסיף ועדת משנה לוועדה המחוזית שתייחד את פעילותה לפרויקט. לצערי לא הצלחנו לשכנע את המעורבים שההצעה שלנו טובה יותר, וכעת אנו מחכים לקידום רעיון ועדת המשנה".

במרבית האזורים טוענים היזמים שהפרויקט פשוט לא כדאי כלכלית.

"שמונה פעמים הגשנו למינהל הסרת דמי ההיתר באזורי עדיפות לבנייה צמודת קרקע, ולשימושים שאינם למגורים - אבל הם מסרבים. גם את הפטור בעבור בניית החניות התת-קרקעיות תחת השצ"פים (שטחי ציבור פתוחים, א"ב) מסרבים לאשר".

האם אין זה אינטרס ממלכתי לקדם את התוכנית? מדוע נלחמים בכם?

"פשוט לא הולך לנו עם מועצת המינהל. למה? נשגב מבינתי".

מפינוי לעיבוי

מורכבותה של המציאות העירונית חייבה את קברניטי התוכנית בהתאמת מסלולים ייחודיים למצבים שונים. ביולי 2001 הוצג מסלול ה"עיבוי", שמאפשר את הרחבת המבנים מבלי להורסם. המסלול איפשר ליזמים להוסיף על המבנה הקיים יחידות דיור נוספות, בתמורה לשיקום שירותי הבניין או מימון הגדלת הדירות הקיימות. המסלול נהפך פופולרי יותר באזורים בעלי ערך קרקע נמוך, שם המכפיל המינימלי בעבור הליך "פינוי-בינוי" היה גבוה מדי למימוש.

היזמים טוענים שבפריפריות מסלול העיבוי משתלם יותר משום שאף יזם לא יוכל לעמוד במכפילים הנדרשים שם למימוש "פינוי בינוי".

"הבעיה בעיבוי היא שאין פיתוח תשתיות ואין תוספת חניות. עדיף יותר לבחור ב'פינוי-בינוי'".

אבל שיעור הגדלת אחוזי הבנייה הנדרשים לצורך יצירת רווח ליזם באזורים שבהם ערך הקרקע נמוך בלתי סביר לתנאי השטח. האם התוכנית לא מחמיצה כאן את מטרתה?

"באזורי פריפריה אנחנו פועלים להסדרת מענק ממשלתי. הכוונה היא להעניק סובסידיות ישירות, כמו בתוכנית שיקום שכונות, ובכך לשנות את רווחיותו של התהליך. כמו שציינתי קודם, ביקשנו כמה פעמים להעניק פטור מדמי היתר באזורי מצוקה ובאזורי עדיפות לאומית".

הבעיה היא לא רק בפריפריה. למעשה, שקלול מספרים אינו מתחשב כלל בתנאי השטח, וגם בתל אביב לא ניתן לעתים לעמוד במכפילי הציפוף הנדרשים.

"אנחנו מציעים כעת ליישם גם את רעיון ניוד הזכויות, כך שזכויות בנייה שלא ניתן יהיה לנצל במגרש הספציפי יועברו לניצול באזורים אחרים. זה תהליך מורכב, ונזדקק לתמיכה מצד השר החדש שלנו".

דרוג ההצעות נקבע מתמטית, בין היתר על פי חישוב מספר המתנגדים הפוטנציאליים ומיעוט ההשקעה הציבורית. מדוע לא ניתן משקל גם לערכים חברתיים, או לדחיפות ציבורית?

"אין פה מדד מסכנות. אנחנו מציעים פרויקט שאחר כך יוכל להיות ישים באופן הטוב ביותר. מה יש לנו לעשות עם פרויקטים שדורשים המון הסכמות ואינם רווחיים? אני מאוד גאה בכך שהכל אצלנו מתמטי. אין משהו שדומה לזה במערכות הישראליות, וחבל. הדברים מתנהלים באופן חלק, והלוואי והכל היה מתנהל כך. אני מאוד גאה בזה".

אז באזורים הנחשלים יחסית יכולים להרים ידיים?

"לא. הם בסך הכל זוכים בדירוג נמוך יותר. היכן שיש ודאות גבוהה יותר להצלחה, שם יהיה קל יותר להריץ את התוכנית".

מבקרי התוכנית טוענים כי היא מביאה לפתרונות נקודתיים שמעכבים תוכניות אב לפיתוח המרכזים העירוניים.

"זה נכון. אבל צריך קודם כל לקפוץ למים ואחר כך לראות מה קורה. אנחנו מקדמים היום תוכניות אב כוללניות, אבל צריך להתחיל ממשהו".

היכן את רואה את יישום פינוי-בינוי בעוד 10 שנים?

"מצליח ומוסיף אלפי יחידות דיור. הפרויקט יצליח כי הוא כדאי כלכלית לכולם. התאחדות הקבלנים להוטה אחר הפרויקט הזה, כי הוא כדאי יותר מבנייה על קרקע חקלאית מופשרת; המדינה מרוויחה כי היא לא צריכה להשקיע, והפרויקט יביא לשדרוג השכונות; בעבור בעלי הדירות זה כמו זכייה בפיס. זה ילך וייגבר עם הזמן, ויעלה בקצב לא פרופורציונלי. אם זה יתפוס, תהיה לזה תאוצה אדירה".

וזה יתפוס?

"זה כבר תפס. אני מאוד אופטימית".



סופיה אלדור. "אין פה מדד מסכנות. אני מאוד גאה בכך שהכל אצלנו מתמטי. אין משהו שדומה לזה במערכות הישראליות"



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות שאולי פספסתם

*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו