בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

ישראל כמעט במקום האחרון ב-OECD בפיקוח על דמי שכירות

דו"ח שפירסם OECD מגלה כי ישראל מדורגת במקום שלפני האחרון גם ברמת הפיקוח על היחסים בין משכירים לשוכרים

תגובות

>> ישראל היא המדינה השנייה במדינות OECD ברמת האי-פיקוח בה על מחירי השכירות, רק אחרי פינלנד. חמש המדינות שבהן הפיקוח על שכר הדירה הוא ההדוק ביותר הן שוודיה, הולנד, גרמניה, צ'כיה ודנמרק - כך עולה מדו"ח שפירסם OECD על השפעת שוק הדיור על כלכלות המדינות החברות בו. גם ברשימת הפיקוח על יחסי משכיר-שוכר ישראל ממוקמת במקום לפני אחרון, כשאחריה מדורגת ארה"ב.

לפי הדו"ח, רמות הפיקוח תלויות בגודל שוק השכירות: במדינות שבהן שוק השכירות גדול יותר יש ביקוש גבוה יותר לרגולציה שתשלוט בתפקוד השוק. בישראל אמנם שיעור הבעלות על דירות הוא כ-66% ונמצא בירידה, אך שיעור זה נחשב גבוה יחסית לעולם.

בנוסף, לפי הדו"ח, במרבית המדינות החברות בארגון קיים פיקוח על היחסים החוזיים בין הדייר לבעל הדירה. במדינות אירופה הפיקוח נוטה להיות הדוק יותר, בדרך כלל בהתאמה למדינות שבהן הפיקוח על מחירי השכירות הדוקים יותר. אחד ההסברים לקשר הזה הוא בכך שבמדינות שבהן דמי השכירות מפוקחים, לבעלי הדירות יש תמריץ לפנות דיירים כדי להעלות את השכירות ולכן נדרש פיקוח משלים שימנע את הפינוי.

לפיקוח הדוק יש יתרונות ברורים עבור השוכרים, שיעדיפו להישאר בדירה שלהם כל עוד שכר הדירה שהם משלמים נמוך מהשוק. כמו כן, במדינות שבהן יש פיקוח הדיירים נהנים מביטחון ומקביעות, שכן קשה יותר לפנותם. עם זאת, רגולציה קפדנית על יחסי משכיר-שוכר יכולה להפחית השקעות בנדל"ן, שכן שכר הדירה עבור הנכס נמוך יחסית לשוק. "לא תמיד משיגה ההתערבות הממשלתית את מטרותיה בצורה אפקטיבית ובאופן הוגן", נכתב בדו"ח על מדינות שבהן הרגולציה קפדנית יותר.

מהדו"ח עולה גם כי לפי רוב המחקרים, בממוצע שכר דירה מפוקח יטיב בצורה מזערית בלבד עם הדיירים. בכל המדינות שנבדקו במחקר לא נמצאה עדות כי רמות השכירות נמוכות יותר כשהפיקוח הדוק יותר. במקום זאת, לפי הדו"ח, הפיקוח יכול לגרום לבעלי הדירות לפצות את עצמם על אובדן ההכנסה ולהעלות את דמי השכירות הנגבים מדייר חדש.

בנוסף, הדו"ח מצביע על כך שלמרות התוצאה ההפוכה לכוונות שעומדות מאחורי הפיקוח של שכר הדירה, תוכנית שמעוצבת בצורה חכמה תהיה הוגנת יותר במדינות שבהן שאין הגנה לשוכרי דירות מפני עלייה חדה ובלתי צפויה במחירים. "שכירות מפוקחת צריכה לאזן בין האינטרסים של בעלי דירות לאלה של השוכרים ולספק לשוכרים הגנה סבירה מפני פינוי".

לפי אחת הפשרות שעולות בדו"ח, ניתן ליצור מנגנון שבמסגרתו העלייה בשכר הדירה בחוזי שכירות חדשים או חידושי חוזים תהיה מפוקחת ותותאם לשוק השכירות.

הדו"ח מתייחס גם לסוגיית המיסוי בשוק הנדל"ן: במדינות רבות ב-OECD המיסוי הנמוך על נדל"ן להשקעה גורם לשוק זה להיות מועדף על פני אפיקי השקעה אחרים - מצב שלפי הדו"ח יש לשנות. גם בישראל מיסוי ההכנסה משכירות נמוך מאוד והגבייה שלו כמעט שלא נאכפת בפעול. באופן אידיאלי, גורס הדו"ח, הכנסה משכר דירה צריכה להיות ממוסה במסגרת מס הכנסה ולנכות ממנה את עלויות הריבית.

בפועל, רק מעט מדינות החברות בארגון גובות מסים מהכנסות משכירות, ואלה שכן, מעריכות את שווי הנכס למיסוי באופן נמוך משמעותית מהשוק. בכל מקרה, היקף המיסוי קטן ברוב המדינות, כפי שמשתקף ממשקלו בהכנסות המדינה. בנוסף, מציינים בדו"ח כי הערכת שווי הנכסים לצורכי מס מפגרת בהרבה אחרי ערכי השוק. בשעה שגביית המס נמוכה או לא קיימת בכלל במחצית המדינות ב-OECD, ניתן להכיר בהוצאות המשכנתא לצורכי מס, הכרה שאינה אפשרית בישראל.

ברשימת המדינות שבהן מחירי הדירות שמרו על יציבות או ירדו בפחות מ-20% בין 1980 ל-2008 נמצאת ישראל במקום הרביעי מתוך רשימה של שמונה. את קטגוריית המדינות שבהן מחירי הדירות עלו בצורה החדה ביותר מ-90%, מובילה אוסטרליה ובהמשך החמישייה הראשונה נמצאות בלגיה, פינלד אירלנד והולנד.

צעדי בנק ישראל - לא מספיקים

במקביל, הדו"ח הסופי של קרן המטבע הבינלאומית (IMF) על כלכלת ישראל, שפורסם שלשום בוושינגטון, מציין כי מאז תחילת המיתון העולמי, לפני כשנתיים וחצי, מחירי הדירות בישראל עלו ביותר מ-40%. לפי הדו"ח, ישראל לא התנסתה מעולם בבועת נדל"ן ועליה להיזהר כי משברי הנדל"ן במדינות מפותחות בעולם לא יגיעו גם אליה, בעיקר על רקע הירידה ביכולת הציבור לקנות דירות. בדו"ח מתייחסים בנוסף לצעדי בנק ישראל וצעדי משרד האוצר נגד היווצרות בועת נדל"ן בישראל ומציינים כי הם נכונים, אך לא מספיקים.




תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות שאולי פספסתם

*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו