בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

השמאי הממשלתי: עלייה של 30% במחירי הדירות בשנתיים האחרונות

ברבעון האחרון של 2010 עלו המחירים ב-4% למרות העלאת הריבית והמגבלות שהטיל בנק ישראל על נוטלי משכנתאות גדולות. בין הערים המשתתפות בסקר של השמאי הממשלתי, השיאניות היו באר שבע וחדרה - שהמחירים בהן עלו ב-8%

תגובות

>> הצעדים שנקט בנק ישראל בסוף השנה שעברה במטרה להאט את קצב עליית המחירים בשוק הנדל"ן לא הועילו, והשוק המשיך לרתוח. בסוף אוגוסט ובתחילת אוקטובר 2010 העלה הנגיד, סטנלי פישר, את הריבית ב-0.25% בכל פעם. במאי 2010 החמיר בנק ישראל את תנאי קבלת המשכנתאות הממנות יותר מ-60% משווי העסקה.

הסקר הרבעוני של השמאי הממשלתי, אייל יצחקי, הנחשב לסקר הטוב ביותר לתנודות מחירי הדירות, מצביע על עלייה ממוצעת של 3.8% בממוצע במחירי הדירות ב-16 ערים בישראל ברבעון האחרון של 2010 לעומת הרבעון שקדם לו. השמאי קובע כי הנתון המשפיע ביותר על המחירים הוא ההיצע הקטן של הדירות, שעדיין לא נמצא לו פתרון.

השמאי הממשלתי בדק 5,500 עסקות שנעשו בדירות 4 חדרים ב-16 ערים שבהן נמצאו נתונים שעמדו במבחני המדגם הסטטיסטי. מהנתונים עולה כי עליות המחירים החדות ביותר ברבעון האחרון של 2010 נרשמו בחדרה ובבאר שבע, שבהן התייקרו הדירות ב-8% בממוצע. ברבעון השלישי של 2010 היה מחיר דירת 4 חדרים בבאר שבע כ-623 אלף שקל בממוצע, והוא טיפס ל-675 אלף שקל ברבעון הרביעי של 2010. בחדרה נמכרה דירת 4 חדרים במחיר ממוצע של 774 אלף שקל ברבעון השלישי של 2010, ואילו ברבעון הרביעי עלה המחיר ל-944 אלף שקל.

במקום השלישי בעליות המחירים ניצבת חולון, עם עלייה של 7% במחירי הדירות. אחריה נמצאות חיפה והרצליה, שבהן התייקרו הדירות בשיעור ממוצע של 6% ברבעון הרביעי של 2010 לעומת הרבעון השלישי. בנתניה ובפתח תקוה נרשמה עלייה של 5% במחירי הדירות, וברחובות ובמודיעין נרשמו עליות מחירים של כ-4% בממוצע.

בתל אביב, באשדוד ובאשקלון נרשמו עליות של כ-3% במחירי הדירות. המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בתל אביב, שהיה כ-2.31 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2010, טיפס ברבעון הרביעי לכ-2.39 מיליון שקל. בראשון לציון התייקרו הדירות בשיעור ממוצע של 2% ברבעון הרביעי לעומת הרבעון שקדם לו.

הערים היחידות בהן לא היה שינוי במחירים בין הרבעון השלישי לרבעון הרביעי של 2010 היו ירושלים ונהריה. אילת היתה העיר היחידה מבין הערים שנסקרו במדגם שבה נרשמה ירידת מחירים: מחירי הדירות ירדו בשיעור ממוצע של 4% בתקופה זו.

במונחים שנתיים, ניכר כי 2010 היתה שנת הפריפריה. לפי המדגם של השמאי הממשלתי, עליית המחירים השנתית הממוצעת הגיעה ל-13.7%, אך בחיפה, שיאניות העליות, זינקו המחירים ב-24%. בבאר שבע ובנהריה עלו המחירים ב-19% בשנה האחרונה. מחירי הדירות בתל אביב עלו ב-11% במהלך 2010, ואילו בהרצליה עלו המחירים בשיעור מינורי יחסית של 7% בלבד.

עלייה של כ-30% בשנתיים

יצחקי מציין כי בשנתיים שחלפו מאז הרבעון הרביעי של 2008 - עיצומו של משבר הסאבפריים בארה"ב - הסתכמה העלייה הנומינלית במחירי הדירות בערים הנסקרות בשיעור ממוצע של 29.4%.

מדוע בנק ישראל לא הצליח במסע ההרתעה והצינון שלו? לפי יצחקי, המלאי הנמוך של דירות חדשות שעוד לא נמכרו הוא הגורם המשפיע ביותר על העלייה הנמשכת במחירים. הציע נמוך זה, המסתכם ב-13.5 אלף דירות בלבד, דוחף את המחירים כלפי מעלה.

"מצד הביקוש", מציין יצחקי, "קיימים משתנים רבים בעלי השפעות מנוגדות: ציפיות להמשך הצמיחה, ציפיות להמשך העלייה בשער הריבית הריאלי וציפיות לנקיטת צעדים ממשלתיים להורדת מחירי הדירות. אבל נראה כי השפעתם של גורמים אלה יחד חלשה ביחס להשפעת נתון ההיצע".

נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל, אמר כי נתוני השמאי הממשלתי, יחד עם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ונתוני בנק ישראל, מראים כולם כי המחירים ממשיכים לעלות.

"הפעולות שנוקט האוצר מיועדות ליצור בלבול בקרב הרוכשים ומצג שוא כאילו המחירים עומדים לרדת אך הרוכשים שיושבים היום על הגדר רק רואים איך מחודש לחודש דירת חלומותיהם הולכת ומתרחקת מהם", אמר בובליל.

משרד השיכון: גם השוכרים במצוקה

"עקב העלייה במחירי הדירות ועל רקע המחסור בהיצע דירות מתאים, נוצרו קשיים בקרב רוכשים פוטנציאליים להגיע להון עצמי מתאים לרכישת דירה ולעמוד בנטל ההחזרים של משכנתאות", נכתב בדו"ח המסכם ל-2010 של משרד הבינוי והשיכון, שפורסם אתמול.

על פי הדו"ח, שכתבה רחל הולנדר, מנהלת אגף מידע וניתוח כלכלי במשרד השיכון, מחירי הדירות עלו בשיעורים גבוהים, ולכן הנטל על הרוכשים הולך וגובר. כך, בעוד בשנים 2007 ו-2008 מחיר דירה ממוצעת היה 105 משכורות ממוצעות, ב-2010 קפץ מחירה ל-129 משכורות חודשיות ממוצעות.

פועל יוצא מכך הוא שהיקף ביצוע המשכנתאות ב-2010 היה כמעט כפול מהיקף 2005. ב-2009-2010 חל גידול של 33% בהיקף ביצוע המשכנתאות. היקפי הביצוע התחזקו במיוחד בשליש השני של שנה שעברה.

בשל נטל המשכנתאות הגדול, הדו"ח מעלה חשש שרוכשי דירות יתקשו לעמוד בהחזרים, וכאמור, מציע, נוסף על שיווק מוגבר של קרקעות ועידוד פרוייקטים של פינוי-בינוי, לסייע לרוכשים לעמוד בנטל החזרי המשכנתאות.

על פי הדו"ח, מצבם של שוכרי הדירות אמנם טוב במקצת מזה של רוכשי הדירות, אבל גם הם צריכים להתמודד עם עליות מחירים. שכר הדירה עלה בקצב אטי יותר מזה של עליית מחירי הדירות, ובשנים 2008-2010 עלה שכר הדירה ב-22% נומינלית (כ-10% ריאלית) לעומת כ-43% עלייה נומינאלית במחירי הדירות (בסיס הנתונים שבהם משתמש משרד השיכון שונה מזה של השמאי הממשלתי). ואולם בחוזים חדשים ומתחדשים, מדד שכר הדירה עלה בשיעור גבוה יותר של 27% נומינלית ו-15% ריאלית, כך שהפוטנציאל לעליות מחירי השכירות בעתיד גבוה. "העלייה איפיינה את כל האזורים, ודירות בגדלים שונים, ובלטה במיוחד באזור המרכז ובגוש דן", נכתב בדו"ח.

ולאן פונה שוק השכירות? "ב-2010 עליית מחירי הדירות גבוהה מעליית שכר הדירה ולאור המגמות הדומות בעבר, נראה כי צפויה התכנסות שתתבטא בירידה במחירי הדירות או עלייה בשכר הדירה", נכתב בדו"ח.

ואולם, הביקושים לדירות להשכרה הולכים וגדלים. "מספר המתגוררים בשכירות במשק הולך ועולה בהתמדה בשנים האחרונות, ובמקביל יורד שיעור המתגוררים בדירה שבבעלותם. מ-73% בעלי דירה לפי מפקד (האוכלוסין, א"מ) 1995 לרמה של 66% בלבד לפי נתוני מפקד 2008". המשמעות היא, שכ-160 אלף משקי בית עברו להתגורר בשכירות מאז 1995. הדו"ח אינו מספק המלצות לטיפול במגזר שוכרי הדירות.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות
*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו