בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

האחים חג'ג' במרוץ נגד הזמן להנפקת פרויקט של 900 מיליון שקל בת"א

חמושה בהון עצמי של 26 מיליון שקל בלבד תנסה קבוצת חג'ג' להשלים השבוע את גיבושה של קבוצת רכישה ולרתום את הציבור להנפקת אג"ח לא מדורגות בהיקף של 100 מיליון שקל, למימון פרויקט להקמת שני מגדלי משרדים במרכז תל אביב

תגובות

>> שורת חברות ישראליות שהשקיעו בנדל"ן במזרח אירופה בשלוש השנים האחרונות נקלעו לקשיים ונדרשו להגיע להסדרי חוב. המשותף לרבות מהן היה גיוס כסף ממשקיעים בישראל בהנפקת איגרות חוב, כדי לממן את מרכיב ההון העצמי שהעמידו כתנאי לקבלת הלוואות ואשראי בנקאי ליתרת ההשקעה.

אחת מהן היתה חברת אסים השקעות, שהשקיעה את התמורה מהנפקת אג"ח ומניות בפרויקטי נדל"ן ברומניה ובבולגריה ונקלעה למשבר. זאת לאחר שהמימון הבנקאי לפרויקטים נעצר ומחירי הקרקעות שרכשה קרסו, וב-2010 נאלצה להגיע להסדר נושים בפעם השנייה בתוך שש שנים.

השליטה באסים עברה מיד ליד שלוש פעמים בשנתיים האחרונות, עד שהגיעה לקבוצת חג'ג'. חודשיים לאחר החתימה על הסדר נושים מתכוונים בעלי השליטה באסים, כיום חג'ג' נדל"ן, לרתום את כספי הציבור למימון מרכיב ההון העצמי בפרויקט נדל"ן שאפתני בתל אביב. אסים, שבשליטת יצחק ועידו חג'ג, הגישה טיוטת תשקיף לגיוס 100 מיליון שקל בהנפקת אג"ח מסדרה ג'. ההנפקה תתנהל במכרז על הריבית על האג"ח צמודות מדד במח"מ של ארבע שנים. ריבית המקסימום הועלתה באחרונה מ-7.5% ל-7.9%.

ביצוע ההנפקה מותנה בכך שעד 28 בפברואר יתקבל אישור כי הסכם השיתוף במסגרת קבוצת הרכישה נחתם לגבי 70% מהזכויות בקרקע במגדל הדרומי, וכן יינתן אישור עקרוני של בנק למימון משלים של רכישת הקרקע, ויתקבלו הזמנות ל-70% מההנפקה. שני התנאים הראשונים לא מולאו עד סוף השבוע החולף.

אסים מייעדת את תמורת ההנפקה למימוש אופציה שרכשה מחברת גינדי תמורת 16 מיליון שקל, לרכוש 6 דונמים ברחוב הארבעה המשמשים כיום כמגרש חניה, וכן זכויות בנייה נוספות, תמורת 335 מיליון שקל. הקרקע וזכויות הבנייה מיועדות להקמת שני מגדלי משרדים בני 32 קומות כל אחד, בשטח כולל של 65 אלף מ"ר.

הנפקת האג"ח מיועדת להתבצע עד סוף פברואר 2011, שכן זהו הכלי הזמין שיאפשר לחברה לעמוד במועד המימוש האחרון של האופציה שרכשה מגינדי, 3 במארס, ולהימנע מאובדן הסכום ששילמה עבורה.

פרויקט מגדלי הארבעה מיועד להתבצע על ידי החברה הבת חג'ג מגדלי הארבעה, שתארגן קבוצת רכישה לרכישת הקרקע והקמת המגדל הדרומי. חלקה של החברה הבת בקבוצה יהיה 15.6% לפחות.

רווח של 92 מיליון שקל

חג'ג נדל"ן מעריכה כי ערכן הכלכלי של היחידות במגדל הצפוני יגיע ל-573 מיליון שקל, עלות ההקמה והמימון תגיע ל-481 מיליון שקל והרווח הנקי יסתכם ב-92 מיליון שקל. להערכתה, עבודות החפירה במקום יחלו ברבעון השלישי של 2011, היתרי הבנייה יינתנו עד לרבעון השלישי של 2012 והפרויקט יושלם בתוך 46 חודשים מהעלייה על הקרקע.

השעבוד היחיד לפירעון תשלומי הקרן והריבית של האג"ח יהיו מניות חג'ג' מגדלי הארבעה. חג'ג' נדל"ן תמחה לנאמן על האיגרות את הזכויות בגין הלוואת הבעלים שתיתן לחברה הבת (מלוא תמורת ההנפקה), ותתחייב להתניות פיננסיות שכוללות התחייבות שלא לחלק דיווידנד שיקטין את ההון העצמי של בעלי המניות מתחת ל-100 מיליון שקל. הפיצוי על הסיכון לרוכשי האג"ח הלא מדורגות הוא בריבית הגבוהה על האג"ח - עד 7.9%.

האחרים ושותפיהם, עו"ד חן בוכניק ויגאל ויינשטיין, בעלי השליטה בחברה שהזרימו לה 26.4 מיליון שקל בדצמבר 2010, יספקו לפרויקט שירותים בתמורה נאה. הפרויקט ינוהל על ידי חברת י.ע.י.ל שבבעלותו המלאה של עידו חג'ג', שתאפשר לחג'ג' נדל"ן הציבורית לפעול במשרדיה, אך תגבה דמי ניהול של 10.3 מיליון שקל לחמש שנים ו-5% מהרווח השנתי.

חברת הניהול תספק גם שירותי שיווק תמורת 0.5% מעלות היחידות שתשווק עבור החברה. משרד עוה"ד חג'ג' בוכניק וויינשטיין, שבבעלות שלושה מבעלי השליטה בחברה, יספק שירותי ליווי משפטי לפרויקט ויגבה מהרוכשים שכר טרחה של כ-2.0% מתמורת המכירה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות
*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו