בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

הרמה הנמוכה של משרדי הממשלה מעכבת את פיתוח שוק המשרדים בבירה

השוק הירושלמי נשלט בידי המשרדים הממשלתיים, שמכתיבים דמי שכירות נמוכים. גימור המשרדים הוא ברמה נמוכה יחסית לבנייני היוקרה בתל אביב, והמגדלים בעיר ספורים

תגובות

>> ירושלים, שבה מרוכזים מרבית מוסדות השלטון והיא משמשת עיר מרכזית בחיי התרבות והכלכלה בישראל, מרכזת בה משרדים רבים.ואולם, תל אביבי שיעלה לבירה לא יצליח להבין את יזמות המשרדים בעיר. שוק המשרדים בירושלים לא הצמיח מגדלי יוקרה נוסח רוטשילד ומתחם הבורסה, רמות הגימור ומחירי השכירות שם מתקרבים רק לעתים רחוקות למחירי המשרדים בתל אביב, והשוק מתנהל בצורה שונה לחלוטין.

"בניגוד לתל אביב, שבה מגדלי משרדים משווקים עוד טרם הקמתם, בירושלים קודם בונים, ולאחר מכן משווקים", מספר יו"ר חברת ישרס ובעל השליטה בחברה, שלמה איזנברג. ישרס מחזיקה ב-74% מחברת גט"י (26% נמצאים בבעלות הרשות לפיתוח ירושלים), בעלת שני מגדלי משרדים בעיר, האחד במתחם גט"י (גנים טכנולוגיים ירושלים) במלחה שבדרום העיר, והשני בפרויקט אחר של גט"י בהר חוצבים. לחברה גם עתודות קרקע למתחם משרדים בסמוך לגבעת רם, שליד האוניברסיטה העברית.

ההליך שאותו מתאר איזנברג, הוא תוצר של שוק ירושלמי שמקשה על חיי היזמים קלים. השוכרים הירושלמים לא מחפשים את רמות הגימור של מגדלי היוקרה התל אביביים נוסח עזריאלי, מגדל אלרוב ומגדל המוזיאון, אלא גימורים פשוטים ופונקציונליים. אחד התוצרים של דפוסי הביקוש הירושלמיים הוא הסתפקות במבנים פשוטים וויתור על מגדלים. זו הסיבה שבעיר קיימים מגדלי משרדים בודדים.

מדוע בעיר שבה שוק המגורים נסק למחירים דומים לתל אביב, שוק המשרדים נשאר מאחור? "השוכר הדומיננטי ביותר של משרדים בירושלים הוא הממשלה, והמחיר שהיא מוכנה לשלם למשרדים בגימור מלא וריהוט היקפי, כולל ריצוף ומיזוג הוא 62 שקל למ"ר - לא כולל ניהול", מסביר רוני כרמלי מסוכנות הנדל"ן אמבסדור. "התוצאה של זה היא שהממשלה מכופפת את היד של בעלי המשרדים, ואלה לא ממהרים לבנות משרדים יוקרתיים".

שיפור אטי

אבל גם לסלידה הירושלמית מיוקרה מוחצנת יש חלק בתופעה. "יש לי ידיד שהוא עורך דין ששידרג את האוטו ושיפץ את המשרד חמש פעמים, אבל הוא לא מוכן לעבור משרד והבניין שבו נמצא המשרד שלו כיום נראה כמו סתם בניין מגורים שלאט לאט נהפך לבניין משרדים. זה משתנה ומשתפר, אבל לאט", מספר כרמלי.

התוצאה של ההכתבה הממשלתית ושל האופי הירושלמי היא שאת מגדל גט"י מלחה מאיישים בעיקר חברות פרטיות - בנק הפועלים, BBC, אל ג'זירה, אל על, רויטרס, בנק לאומי, בנק דיסקונט ויבמ.

מחירי השכירות הם בדרך כלל 50-60 שקל למ"ר (לא כולל דמי ניהול) ובמקרים חריגים - כמו במגדל גט"י - הם מטפסים ל-80-90 שקל למ"ר. מדובר במחירים שנמוכים בכ-20% ממחירי שכירות במגדלים תל אביביים.

מגדל גט"י מלחה הוא המפואר שבמגדלי המשרדים הירושלמיים הספורים. המגדל בן 18 קומות ובשטח בנוי של כ-20 אלף מ"ר. הוא מוקף במבנים נמוכים יותר בשטח כולל של כ-40 אלף מ"ר, שמשמשים בעיקר לתעשיית היי-טק. מדו"חות החברה עולה כי הפרויקט משווק מ-2005, אז שיעורי התפוסה היו כ-40%, ומאז השיווק מתקדם לאטו. ב-2010 הגיעה התפוסה במגדל ל-78%. המחיר הממוצע בסוף 2005 היה כ-60 שקל למ"ר והיום הוא 70 שקל למ"ר. במגדל המחיר גבוה יותר - בעסקות אחרונות נסגרו מחירים של 80 שקל למ"ר.

המגדל השני של החברה, בגט"י הר חוצבים שבצפון העיר, חדש יותר וגם בו מגדל בן 20 קומות וכ-21 אלף מ"ר להשכרה, וכן שלושה בניינים נוספים בשטח כולל של 33 אלף מ"ר. במגדל, אף שכבר קיבל טופס אישור אכלוס (טופס 4), עוד לא שווק מטר אחד. מתווכים הפועלים בירושלים סבורים כי החברה מתעקשת על דמי שכירות גבוהים ויש לה גם אורך נשימה כדי להמתין עד שתקבל את מה שהיא דורשת.

"המחירים בהר חוצבים נעים בין 50 ל-70 שקל למ"ר ברמת גימור מלאה. טווח המחירים מושפע מאיכות הבניין ומהגיל שלו", מציין אלעד פוקס מבעלי אינדקס נדל"ן. "גט"י בהר חוצבים מבקשים דמי שכירות של 65 שקל למ"ר ברמת מעטפת, שהתרגום של זה לרמת גימור מלאה הוא תוספת של 20 שקל למ"ר. אלה מספרים שלא קיימים בהר חוצבים. נכון, לגט"י יש מגדל, אך מצד שני יש בו קומות די גדולות של 1,500 מ"ר ואין הרבה קליינטים שצריכים כאלה שטחים גדולים.רוב העסקות כיום נעות בין 300 ל-500 מ"ר בממוצע".

לאן מועדות פניו של השוק הירושלמי? אנשי הנדל"ן לא רואים בו משהו שדומה לתזזיתיות היזמית התל אביבית: ההתנהלות אטית מאוד, יזמים מבחוץ כמעט שלא מגיעים לעיר, ואף שהעיר מצטיינת בביקושים למשרדים, האופי המיוחד של השוק שלה ימשיך להכתיב בעיקר מבנים צנועים.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות
*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו