בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

"שוק הנדל"ן למשרדים תנודתי ומסוכן"

פקיעתה של בועת ההיי-טק הפילה את שוק המשרדים בעשרות אחוזים והביאה אותו לשפל ב-2005. כתוצאה מכך נכנסו למשרדים דיירי משנה תמורת תשלום ארנונה ודמי ניהול בלבד. באותה שנה החל השוק להמריא עד לשנה שעברה, שבה נרשמו שוב ירידות - כתוצאה מהמשבר העולמי

תגובות

>> שוק המשרדים בישראל תנודתי במיוחד, ונתון להשפעות גלובליות ומקומיות, מה שהופך אותו לקשה מאוד לחיזוי ולמסוכן - כך עולה מניתוח חברת נת"מ קוליירס, העוסקת בתיווך, שיווק וייעוץ בנדל"ן מניב. ניתוח העשור האחרון מעלה כי בתחילת העשור דמי השכירות היו בשיא אבל הם נפלו עד 2005 בכ-37% באזור תל אביב ורמת גן וב-24% בשאר אזורי התעסוקה; מאז, המחירים עלו בעשרות רבות של אחוזים.

בתחילת העשור הובל המשק על ידי חברות הדוט.קום, שפרחו ושכרו שטחי משרדים בהיקפים הגדולים בהרבה מהכנסותיהן. באזור תל אביב ורמת גן מחירי המשרדים מסוג Class A (המצויים בעיקר במגדלי המשרדים המפוארים) הגיעו לכ-80 שקל למ"ר. בפריפריה הקרובה - הרצליה, פתח תקוה ואור יהודה הגיעו מחירי השכירות ל-63 שקל למ"ר. במעגל השני לתל אביב, הכולל את רעננה, נתניה, רחובות ראש העין וכפר סבא, המחירים הגיעו ל-51 שקל למ"ר (כל המחירים מתייחסים לגימור מלא ולא כוללים דמי ניהול).

מקיפאון לזינוקים בשלוש שנים

עם פקיעת בועת היי-טק החלה הנפילה. מ-2001 ועד 2005 צנחו מחירי השכירות במשרדים בתל אביב ורמת גן לרמה של 50 שקל למ"ר. במעגל הראשון והשני היתה צניחה לרמות של 47 ו-34 שקל למ"ר בהתאמה.

דמי השכירות מספרים רק חלק מהסיפור, שכן בשנים הקשות נוצרו במקביל לירידות בביקושים ועלייה בכמות השטחים המוצעים, עודפי היצע ניכרים. כתוצאה מכך, התפתח שוק של דיירי משנה ששילמו שכירות מוזלת של פחות ממחצית מדמי השכירות לשוכרים הראשיים. בעלי משרדים הסכימו להכניס דיירים במחירים זולים ואפילו בחינם - רק בתמורה לכך שישלמו את דמי הניהול והארנונה.

התוצאה היתה קיפאון מוחלט ביזמות למגדלי משרדים, עד ל-2007, אז החלו להתפתח בזהירות יוזמות חדשות בשוק. בתקופה זו החלו להירשם ביקושים מחודשים לשטחי משרדים, מה שגרם לעליות מחירים ולחידוש העניין היזמי בשוק. בתוך שנתיים השוק התאושש במהירות רבה, כאשר ב-2009 הצליחה למשל קבוצת עזריאלי לשווק את המגדל המרובע בקומפלקס השלום במחירים גבוהים של 100-120 שקל למ"ר.

המחיר הממוצע בתל אביב הגיע באותה שנה לכ-89 שקל למ"ר - עלייה של 75% לעומת השפל של 2005, ולפתע הסתמן מחסור בשטחי משרדים. התוצאה - הביקושים למשרדים זלגו למעגלים מחוץ ללב העסקים של תל אביב. במעגל הראשון עלו המחירים ב-32% ובמעגל השני ב-38%.

"מעט התחלות בנייה"

אלא שב-2010 חילחל המשבר העולמי, שהחל ב-2008, לחברות המקומיות, והמחירים עברו שוב למגמת ירידה. חלק מהפרויקטים החדשים פגשו מספרים אחרים לגמרי: 75 שקל למ"ר בתל אביב ורמת גן, 59 שקל למ"ר במעגל הראשון לתל אביב ו-49 שקל במעגל השני.

אבל בניגוד למשבר של תחילת העשור, 2010 חלפה וניכר שלא היתה למשבר השפעה עמוקה על שוק המשרדים - שהחל לשוב לקדמותו. השפעת המשבר על שוק המשרדים בישראל היתה נמוכה בהרבה לעומת שווקים מקבילים בעולם. בין היתר מעריכים כי למחסור בשטחי המשרדים היתה השפעה ממתנת על הירידות.

"המחצית השנייה של 2010 התאפיינה בהאצה כלכלית, שמתבטאת בעולם הנדל"ן בעלייה בביקושים ובעליית מחירי שכירות", מסביר זוהר סגל, סמנכ"ל שיווק בנת"מ. "רמות האכלוס של הנכסים עלתה בתל אביב וברמת גן וגם בפריפריות. יש עלייה מתונה בביקושים לשטחים גדולים של כ-1,500 מ"ר ויותר בעיקר מצד שוק ההיי-טק. במקביל יש מעט התחלות בנייה להשכרה. יש כמה פרויקטים חדשים אבל חלקם של קבוצות רכישה או פרויקטים שמיועדים למכירה - וזה לא יספק את הדרישה לשכירות. גם אם חלק מהרוכשים רכשו את המשרדים להשקעה והם ישכירו אותם בעתיד, בהרבה מקרים מדובר בהרבה בעלים שלכל אחד שטח קטן ויהיה קשה לסגור עסקות לשטחים גדולים בפרויקטים האלה".

סגל אומר כי יזמים הנכנסים לפרויקטים חדשים ירוויחו מכך. למשל פרויקט קונקורד של אפריקה ישראל בבני ברק וסיטי פלאזה של דרבן מקבוצת פישמן ברחוב ז'בוטינסקי בפתח תקוה. "אלה פרויקטים שנבנו ללא דייר אחד ששכר שטחים גדולים מראש. ברגע שלא יהיו שטחים להשכרה בתל אביב, חברות יצטרכו לצאת למעגל הראשון והשני בטווח של השנתיים הקרובות".




תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות
*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו