בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

השקעה בתנאי חוסר ודאות

עליות המחירים שנרשמו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות מקשות על השגת תשואה גבוהה על דירה להשקעה. כיצד להשקיע נכון בשוק גואה? מאמר ראשון בסדרה

תגובות

>> ראש הממשלה, שר השיכון ונגיד בנק ישראל חברו יחד למלחמה במחירי הנדל"ן הגואים. אם עד לפני כמה חודשים נדמה היה שנגיד הבנק המרכזי הוא השחקן היחיד במערכה, התברר כי שני האחרים נחושים לא פחות. עוד התברר כי שלושתם גם יחד סימנו את משקיעי הנדל"ן כיעד.

מספר לא מבוטל של החלטות התקבלו בחודשים האחרונים במטרה לבלום את השתוללות המחירים. מצד אחד, האצת שיווק קרקעות על ידי המינהל, הקלות במיסוי על מכירת קרקעות ורפורמה בחוק התכנון והבנייה. ומצד שני, הטבות לרוכשי דירה ראשונה וסבסוד משכנתאות בפריפריה.

כל אלו מתייחסים לשוק כמכלול. ציבור המשקיעים זכה להתייחסות נפרדת משלו: העלאת מס הרכישה החל מהשקל הראשון לרמה של 5%-7% ומאידך מתן פטור זמני ממס שבח על מכירת שתי דירות נוספות, כלומר דירה שנייה ושלישית הנמצאות בבעלות אדם (מוגבל ל-2.2 מיליון שקל). הנגיד גם היה הראשון להכות במשקיעים באמצעות מגבלות שונות שהטיל על הבנקים בתקווה שאלו יגולגלו לציבור המשקיעים.

גם השוק הפך פחות אטרקטיבי למשקיעים. עליית המחירים בשלוש השנים האחרונות הביאה לאווירה שונה בשוק הנדל"ן, כך שקשה יותר להשיג את התשואה שלה ציפו המשקיעים בחלק מהמקרים, וקיים ספק בכדאיות ההשקעה בהשוואה לאלטרנטיבות. משקיע הנדל"ן נדרש כיום להיות הרבה יותר מתוחכם בכדי "לעשות קופה" או לפחות להשיג תשואה הולמת. בשבועות הקרובים נציג בטור זה סדרת מאמרים שתנסה להתייחס לשוק הנדל"ן מנקודת ראותו של המשקיע. ננתח את שוק הנדל"ן באופן היסטורי בכדי להבין כיצד מתנהג השוק לאחר גל עליות מחירים. כמו כן, נתייחס לאסטרטגיות השקעה בתנאי חוסר ודאות בכדי לייצב את תיק ההשקעות במקרה של ירידות מחירים.

ההיסטוריה חוזרת

מדינת ישראל חוותה עליות מחירים חדות בשנות התשעים. עליות אלו נבעו בעיקרן, ממש כמו היום, מעודף ביקושים אל מול היצע הנכסים הקיים. עודף הביקוש אז נבע מהגידול באוכלוסייה כתוצאה מהעלייה ממדינות חבר העמים. גם כיום ובשלוש השנים האחרונות הביקוש גבוה מההיצע ולכן אנו חווים עליות מחירים. מה קרה בסוף שנות התשעים כאשר התאזנו הביקושים אל מול ההיצע הקיים?

לאחר העליות בסוף שנות התשעים, התייצבו מחירי הנכסים ונשארו ברמתם במשך שמונה שנים תמימות. האם מחירי הנכסים בעשור הנוכחי צפויים לגורל דומה? האם משקיע הנדל"ן שירכוש נכס השנה אינו צפוי להשביח את השקעתו כלל במהלך השנים הקרובות?

מדינת ישראל נפרדה מאינפלציה דו ספרתית כבר בתום האלף הקודם. עם זאת, למרות שבממוצע האינפלציה השנתית היא כ-3%, יקשה עלינו לנתח את מחירי הנכסים בהתעלם מהשינוי בכוח הקנייה. בכדי להבין טוב יותר את השינוי במחיר הריאלי (בהתחשב במדד), נציג גרף המראה את השתנות המחיר הריאלי של נכס ממוצע בעשור האחרון. הגרף מראה כי בתום גל העליות של שנות התשעים, חלה ירידה ריאלית של כ-10% בשנים 2000-2003 ויציבות מחירים מוחלטת עד 2008.

ובכן, מה צפוי למחירי הנכסים בשנים הקרובות? לא מן הנמנע שההיסטוריה תחזור על עצמה, ומחירי הנכסים שהתייקרו ריאלית בכ-30% בשלוש השנים האחרונות (בממוצע) יתייצבו ברמתם הנוכחית לתקופה הקרובה. אך עדיין חסר לנו מידע רב באשר לשאלה מתי זה יקרה ולכמה זמן?

המשקיעים צריכים לדעת: כללי המשחק משתנים וזה הזמן למחשבה מחודשת. תרנגולת הזהב של שוק הנדל"ן הפכה סלקטיבית הרבה יותר וכדאי לבחון היטב ולנתח כל השקעה הן ברמת הנכס הן ברמת האזור, כי הסיכוי להשבחה שאליו הורגלנו בשנים האחרונות פוחת.

-

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס"

www.REJ.co.il





תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות
*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו