מאת שי עינת

בחודשים האחרונים עיניהם של משקיעים ישראלים תרות אחר נדל"ן אטרקטיווי בקנדה, שם מוצעות דירות מגורים להשקעה. על המשקיע בדירת מגורים כמקור השקעה (ולא לצורך קבלת שירותי מגורים) להביא בחשבון כמה דברים: האחד - דמי השכירות השוטפים המתקבלים ביחס להשקעה. השני - התשואה האופציונלית, כלומר העלייה הצפויה בערך הדירה עד למועד מכירתה. בדרך כלל עליית ערך הדירה חשובה למשקיעים אף יותר מדמי השכירות השוטפים.

למותר לציין כי את כל התשואות האלו יש לבחון תחת אילוץ המס. משמע, על המשקיע לבחון את התשואה נטו (התשואה בניכוי חבויות המס). לשם כך, יש לתכנן בקפידה רבה את נתיב ההשקעה. לעתים, העלויות השונות הכרוכות בתכנון המס לצד הסיכון העסקי מפחיתות את כדאיות ההשקעה באופן משמעותי.

לשם הצגת שיקול המס שיש להביא בחשבון ברכישת דירה בקנדה, קבענו כמה נתונים. מחיר דירה ממוצעת - 150 אלף דולר. הדירה נרכשת באמצעות 40% הון עצמי, משמע 60 אלף דולר השקעה עצמית, והיתרה באמצעות משכנתא מבנק קנדי. נניח כי הריבית השנתית בגין המשכנתא מגיעה ל-6%, כלומר 5,400 דולר לשנה, והיא מותרת בניכוי לצורכי מס בקנדה.

כנגד דמי השכירות יותר ניכוי הוצאות פחת בשיעור של 4% (מרכיב המבנה במחיר הכולל הוא 100 אלף דולר). משמע, הוצאות פחת שנתיות בסך 4,000 דולר. שכר הדירה החודשי הצפוי - 1,500 דולר, ובמונחים שנתיים 18 אלף דולר. כמו כן הנחנו כי שיעור המס הפדרלי בקנדה המוטל על יחיד הוא 29%, ובתוספת המס הפרובנציאלי שיעור המס מגיע ל-40%. החישוב המוצג להלן הוא על בסיס שנתי:

סך דמי השכירות הוא 18 אלף דולר. בניכוי הוצאות פחת של 4,000 דולר, הוצאות שוטפות של 4,200 דולר והוצאות ריבית בסך 5,400 דולר - ההכנסה החייבת במס היא 4,400 דולר. שיעור המס הוא 40%, כלומר 1,760 דולר בגין הכנסות מדמי שכירות.

דמי השכירות יהיו פטורים מתשלום מס בישראל אם לא יתקבלו על ידי השוכר בארץ, אלא יופקדו על ידו בחשבון בנק שנפתח מראש בחו"ל על ידי בעל הדירה - ורק לאחר מכן יועברו לישראל. שיעור התשואה נטו המחושב במקרה זה גבוה מאוד.

בעת מכירת הדירה בקנדה ישולם מס בגין רווח הון בשיעור של 21%. המשקיע ייאלץ להשלים ל-50% מס בישראל בגין רווח ההון שייקבע לו ממכירת הדירה בקנדה. חבות מס זו פוגעת בכדאיות ההשקעה בדרך זו. אנו סבורים כי כדי להתגבר על חבות מס זו יש לשקול השקעה בקנדה באמצעות הקמת חברה באחד ממקלטי המס הידועים בהם קיים מס מינימלי. כך למשל, השקעה באמצעות חברה קפריסאית תוביל לחבות מס בגין רווח ההון אשר אינה עולה על 25%.

יש להביא בחשבון כי מדינות הנחשבות כמקלטי מס עשויות לשנות את מדיניותן ביחס להקלות המס שהן מעניקות לתושבי חוץ. כמו כן ראוי לציין כי רשויות המס בישראל עשויות להתעלם מהחברה הקפריסאית בטענה כי הניהול והשליטה בה נעשה בפועל מישראל. לכן יש להקפיד הקפדה יתרה בעת בחירה בנתיב ההשקעה.

ראוי לציין כי אם יבחר המשקיע שלא להגיש דו"ח לרשויות המס הקנדיות כמפורט מעלה, ינוכה לו מס במקור בשיעור של 25% על סכום דמי השכירות ברוטו (כלומר הכנסה מדמי שכירות ללא ניכוי הוצאות שונות).

מניסיוננו, במרבית המקרים מומלץ להגיש דו"ח לרשויות המס הקנדיות. שיעור המס האפקטיווי הכולל במקרה זה יורד מתחת ל-25% באופן משמעותי.

לאור מבנה המס המורכב בקנדה והסכנות האורבות בתכנוני המס המוצעים כאן, אנו ממליצים לבחון היטב את שיעורי המס המדויקים בקנדה קודם לכל השקעה ולבחור בקפדנות את נתיב ההשקעה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר הארץ