בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
${m.global.stripData.hideElement}
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

ערוגת ירקות ברבע מיליון שקל

תחקיר "הארץ": אייזנברג גרופ, החברה שמאחורי רכישת קרקעות חקלאיות באזורים נבחרים, במחירים מפתים, מבטיחה לפעול להפשרת הקרקעות ולהעלאת שוויין במאות אחוזים. בשטח, מפעל טילים ותוכניות לשימור הנוף הופכים את סיכויי ההפשרה לקלושים. תגובת אייזנברג גרופ: "אנו משווקים קרקעות בעלות סיכוי מצויין לשינוי היעוד. צה"ל התיר בניה במגבלות"

6תגובות

המשרד החדש של חברת אייזנברג, בקומה ה-30 של הבניין העגול במגדלי עזריאלי בתל אביב, עדיין לא מסודר לגמרי. רק לאחרונה עברה לשם החברה ממקום משכנה הוותיק ברחוב דיסנצ'יק בעיר, ואפילו פקיד הקבלה בכניסה למגדל נזקק לכמה דקות כדי להיזכר היכן יושבת "אייזנברג גרופ - נדל"ן בארץ ובעולם". למשרדים החדשים המרשימים שלה נכנסה החברה בעיצומה של הצלחה עסקית מסחררת. בשוק הנדל"ן הרותח, כאשר המחירים שוברים שיא אחרי שיא וקונים מוכנים לקחת סיכון מדוד כדי לזכות בקרקע משלהם, זיהתה החברה טרנד חם: שיווק ומכירה של קרקעות חקלאיות. בתוך זמן קצר היא שיווקה ומכרה מאות קרקעות בהיקף של עשרות מיליוני שקלים, מקנה בתוך כך למתעניינים את התחושה שההפשרה אינה רחוקה מדי.

תחקיר "הארץ" מגלה כי בניגוד למצג הפרסומי של החברה, סיכויי ההפשרה של רוב השטחים שמכרה הם ככל הנראה קלושים בלבד. קרקעות חקלאיות הן אמנם השקעה הכרוכה מלכתחילה באי ודאות, אבל בקרקעות שמכרה אייזנברג גרופ עומדים לפני הקונים מכשולים גבוהים במיוחד: אנשי ועדות תכנון וראשי מועצות מקומיות טוענים כי הן לא יופשרו בעתיד הנראה לעין, וכי הלקוחות שמו את כספם על קרן הצבי. חלקם אף אומרים כי החברה לא פנתה אליהם כלל כדי לקדם תוכנית הפשרה או אף לנסות ולברר מהם סיכוייה של תוכנית כזאת. למרות זאת, אייזנברג גרופ מתקדמת מפרויקט לפרויקט בקצב מואץ, בעזרת סיסמאות כמו "השקעת הנדל"ן הטובה ביותר באזור המרכז", "האזור עם תוכניות עתידיות לשכונה ירוקה" או "ההשקעה הבטוחה והכדאית ביותר לכספכם".

הפרויקט האחרון שאייזנברג גרופ שיווקה עד עתה בהצלחה נמצא בצדה המזרחי של באר יעקב, סמוך לשכונת נוה דורון. החברה הציעה שם חלקות של חצי דונם ב-250 אלף שקל - לדבריה, כחמישית ממחיר קרקע מקבילה לבנייה ביישוב - מתוך הבטחה שערכן יעלה במאות אחוזים כאשר יופשרו, בסיועה. אייזנברג גרופ פרשה בפרסומיה שורת נתונים מסייעים, כדי להמחיש כי הפשרת הקרקעות היא עניין של שנים אחדות, ודאי כאשר מטפלת בכך חברה מנוסה כמותה. אלא שהחברה לא סיפקה לקונים פוטנציאליים כמה נתונים ההופכים את התמונה על פיה. אחד מהם: הקרקעות בבאר יעקב שוכנות כ-200 מטרים ממפעל לייצור טילים.

אלון רון

פרויקטים אחרים של אייזנברג גרופ, המזוהה עם איש הנדל"ן שמעון אייזנברג, נמצאים בפרדס חנה-כרכור, בכפר הס וליד תל יצחק. בשלושתם שיווקה החברה קרקעות חקלאיות במחירים אטרקטיביים לכאורה, מתוך הבטחה כי תפעל להפשרתן וכי ערכן יוכפל עם ההפשרה פי כמה. על שניים מהשלושה אומרים ברשויות האחראיות כי כמעט שאין סיכוי לשינוי הייעוד של הקרקעות.

אייזנברג גרופ מתנהלת בעזרת סוללת עורכי דין וטוענת כי הכל תקין ונעשה על פי חוק. ואכן, אחרי הפיתוי השיווקי היא מחתימה את הקונים על חוזים המציגים בזהירות את הנתונים והדרישות. אבל בתקופה זו של הבהלה לנדל"ן הקונים נמהרים או לחוצים מתמיד - ואחרי מסע השיווק מרובה המסרים האופטימיים לא כולם ערים למלוא הסיכונים, כפי שמעיד הביקוש הגדול לקרקעות החברה.

ובעוד אייזנברג גרופ משווקת את הקרקעות החקלאיות שלה, מציעה גם חברה אחרת "נכסים עם פוטנציאל תשואה, עליית ערך והשבחה גבוהים במיוחד" - זו חברת TGI השקעות נדל"ן, שבעל השליטה בה, יוסי טוביהו, היה עד לחודש שעבר הבעלים של אייזנברג גרופ לצד שמעון אייזנברג. TGI פועלת בארה"ב, קנדה וקוסטה ריקה, רומניה ותאילנד ומגדירה עצמה כ"חברה הבוחרת ומאתרת נכסים וחברות בצורה קפדנית במיוחד". אלא שתביעות המתנהלות בבתי משפט שונים בארץ מלמדות כי בין לקוחותיה יש עשרות הטוענים כי רומו כביכול. TGI עצמה טוענת כי אלו "קומץ לקוחות סחטנים".

באר יעקב: אווירה כפרית, ליד מפעל טילים

מי שבודק את שיווק הפרויקטים החקלאיים של אייזנברג גרופ - הממצבת עצמה כחברה "ששמה לה למטרה לשווק השקעות נדל"ן נבחרות איכותיות" - רואה שם תבנית אחידה. אייזנברג גרופ היא משווקת טובה היודעת מה ידבר אל לבו של הקונה הישראלי בהיסטריית הנדל"ן העכשווית, והפרויקט בבאר יעקב - 74 מגרשים של קרוב לחצי דונם בגוש 4040, חלקה 26 - אינו יוצא מהכלל. יש בו, על פי פרסומי החברה, מחיר המהווה 20% ממחיר קרקע לבנייה הנמכרת רק כמה מאות מטרים משם, ויש בו גם "פוטנציאל תשואה של מאות אחוזים" - שילוב שהקונה המתוסכל של ימינו לא יכול לייחל לטוב ממנו, ודאי שלא בבאר יעקב, יישוב המתפתח בצעדי ענק.

אלון רון

ביקור במשרדי אייזנברג גרופ במגדלי עזריאלי מחזק את המסר. נכון, נציגת המכירות מבהירה מיד כי יש כאן ממד של חוסר ודאות. "מדובר בקרקע חקלאית בלי אישורים, לא זמינה לבנייה. יכול להיות ש(התהליך) לא ייקח שלוש שנים ולא שבע, אלא עשר", היא מבהירה, אבל מכאן והלאה מתמקדת בהבטחה הגלומה בפרויקט.

"הצפי שלנו הוא שזה יקרה הרבה לפני כן", אומרת הנציגה. "הקרקע מוגדרת כבעלת מרקם עירוני, ולכן היא תופשר לבנייה. באר יעקב מתפתחת בטירוף. היא נמצאת בחמישייה הפותחת מבחינת הפשרת אדמות, והמועצה מדברת על הרחבת השטח שלה. הנה כאן, ממש סמוך, יש אזור מופשר ובנוי. כשיש אזור בנוי בקרבה של 1,000 מטר, זה טוב להפשרה", היא מוסיפה ומצביעה על תצלום אוויר המופיע באוגדן הפרסומי של הפרויקט, אשר לקוחות קיבלו לצד חוות דעת של האדריכל המלווה גיורא דותן, הנחתמת במלים: "אין ספק ששינוי ייעוד הקרקע הוא אופטימי ועשוי לארוך בין שנתיים לארבע שנים".

התמונה שאייזנברג גרופ מציגה לפני הקונה הפוטנציאלי - כלומר בטרם חתימה על חוזה - היא של עסקה שאין בה מפסידים אלא רק מרוויחים: הקונה רוכש מגרש ב-250 אלף שקל, או 280 אלף כולל הוצאות. אייזנברג מצדה תפעל ככל הנדרש לשינוי הייעוד של הקרקע, ביישוב הזה שאדמותיו מופשרות בקצב מוגבר. על פעילותה זו (שהיא מכנה שירותי ניהול) היא תקבל רק לאחר ההפשרה דמי ניהול - בגובה 4% מהשווי העתידי, הנוסק, של הקרקע. אם לא תצליח להוביל להפשרה בתוך שבע שנים, תשלום זה יתבטל. לחברה, אומרת כך אייזנברג גרופ למתעניינים, יש לא רק ניסיון ויכולת לקדם הפשרת אדמות אלא גם מוטיבציה חזקה. "אם לא נצליח, לא נרוויח שקל על העסקה. שווה לי לעבוד, ולעבוד קשה, כי כאן הכסף האמיתי", מבטיחה נציגת החברה לקונים הפוטנציאליים, למרות שהחברה כבר מרוויחה מיליוני שקלים מעצם מכירת הקרקעות.

האם יש לחברה קשרים מוניציפליים שיסייעו לה? "אני לא אענה על זה אבל אם עשיתי הסכם אני כנראה יודעת מה אני עושה", רומזת הנציגה. ומה אם למרות הכל לא תצליח אייזנברג גרופ במאמציה? "זו עסקה בלי סיכונים. אם הקרקע תופשר, אתם תרוויחו מאות אחוזים. אם לא, הערך שלה לא יירד. קרקע אף פעם לא מפסידה מערכה, ותמיד יהיה אפשר למכור אותה, גם דרכנו. אם בעוד שנתיים תתנו לנו שני אחוזי תיווך נשמח לתווך למענכם. אבל כשתעמדו על הקרקע ותראו את כל הבנייה מסביב ואת הפיתוח, תבינו שאין משהו שיכול לגרום לכם לסגת מהעסקה".

בדיקת "הארץ" מגלה מציאות אחרת. גוש 4040 חלקה 26 הוא היום שטח חקלאי פעיל, המכוסה ערוגות קישואים. מי שניצב בו ומשקיף מסביב אכן רואה לא הרחק משם את השכונות החדשות של באר יעקב. אבל שיחה עם גיא קב-ונקי, יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מצפה אפק האחראית לבאר יעקב, מבהירה כי זו קרבה מטעה.

"לבאר יעקב יש אמנם עתודות פיתוח לאלפי יחידות דיור", אומר יו"ר הוועדה המקומית, "אבל לא שם. מלבד זאת, חלקים מהחלקה שאייזנברג גרופ שיווקה מצויים בכלל מחוץ לגבולות אזור הפיתוח העירוני, כפי שמתווה אותם תוכנית המתאר המחוזית הקיימת (תמ"מ 21/3). ותוכנית זו תקפה עד שנת 2020".

עד 2020 לא צפוי אפוא פיתוח, ולכן התהליך לא יארך שלוש או שבע שנים. מצד שני, הוא גם לא יארך ככל הנראה עשר שנים, שכן מרב הסיכויים שגם תוכנית מתאר עתידית לא תשייך את הקרקעות לאזור הפיתוח העירוני: "חשוב לדעת שחלקים משמעותיים מהחלקה מצויים תחת מגבלות פיתוח שלא מאפשרות שינוי ייעוד הקרקע למגורים", מסביר קב-ונקי.

את "מגבלות הפיתוח" שיו"ר הוועדה מתכוון אליהן יכול לראות מי שניצב בחלקת הקישואים וצופה קצת מעבר לגבולה - זהו מפעל מל"מ מחטיבת מערכות הטילים והחלל של התעשייה האווירית, שאינו מופיע בפרסומי החברה ונותר מחוץ לתמונת הפרסומת של הפרויקט. קונה מהשורה לא יכול לדעת, אבל בוועדות התכנון מקובל לשמור על טווח ביטחון בין מפעלים מסוג זה ובין אזורי מגורים - ומל"מ שוכן בקרבה יתרה לקרקעות שאייזנברג מכרה. במלים אחרות, קרוב מכדי שוועדות יאשרו שם בנייה למגורים.

ויו"ר הוועדה המקומית אומר עוד משהו: אף יזם או שליחיו, לרבות אייזנברג גרופ, לא פנו אליהם, ולו כדי לבדוק היתכנות של הפשרת קרקעות. זה גם מה שאמרו בוועדה לפונים שהתקשרו מאז תחילת הפרסומים על הפרויקט. ליתר ביטחון תלו שם פתק על הדלת שהבהיר חד משמעית: "נכון להיום לא הוגשה לוועדה שום תוכנית לשינוי הייעוד".

למה התכוונה אפוא נציגת המכירות כשהבטיחה לנו: "אנחנו עושים כרגע את כל התהליך להפיכת הקרקע למופשרת מהר ככל האפשר"? האם לפגישה שקיים האדריכל המלווה גיורא דותן עם מהנדס מועצת באר יעקב? הפגישה התקיימה ב-2 בדצמבר. דותן טוען כי במהלכה "מהנדס המועצה נתן לי הסברים על האזור וכוונות הפיתוח... לא הציג כל טענה נגד שינוי הייעוד וטען שלדעתו ראש המועצה מגבה את הנושא". המהנדס עצמו, נתי סגוב, מכחיש ואומר כי הפנה את דותן "לוועדה המקומית מצפה אפק, שהיא הסמכות הבלעדית למסירת מידע".

מה שבטוח, גם אל ראש מועצת באר יעקב אף אחד לא פנה. "אלי לא פנה עד היום אף אחד עם תוכנית מגובשת או עם אדריכל", אומר ראש המועצה, נסים גוזלן, ומוסיף עוד נתון שאייזנברג לא סיפקה לקונים פוטנציאליים: "על פי התכנון החדש של מע"צ, ייתכן שכביש 200, המסדיר את הכניסה לבאר יעקב מרמלה, יעבור בחלקה".

גוזלן, האיש שמאחורי ההתפתחות העכשווית של היישוב, אינו צופה לפיכך התפתחות בחלקה שמכרה אייזנברג גרופ. "יש חברות שהחזיקו את הקרקע שנים וכלום לא קרה למרות שהן חזרו ואמרו שזה עומד לקרות. אז פתאום כן קרה משהו? השטח מוגדר כחקלאי, הוא קרוב למתקן ביטחוני - אלו העובדות", הוא אומר. "אז אם במשך כל השנים האנשים שהחזיקו בקרקע לא יצרו תב"ע (תוכנית בניין עיר), אולי זה משום שאובייקטיבית פשוט לא ניתן לעשות זאת".

יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נחרץ ממנו. "הפרסומים של אייזנברג יוצרים את הרושם שניתן לשנות את ייעוד הקרקע", אומר קב-ונקי. "אבל הסיכויים שתאושר תוכנית לשינוי הייעוד, שתקצה לכל אחד מבעלי הזכויות בחלקה מגרש לבנייה למגורים, הם אפסיים. מי שרוכש במקום קרקע שם את כספו על קרן הצבי".

בדבר אחד בכל זאת דייקה נציגת המכירות של אייזנברג: לחברה עצמה לא נשקף סיכון בעסקה. היא קנתה את הקרקע בסוף 2010 מחברת נדל"ן בשם נתנאל גרופ תמורת 10.1 מיליון שקל ובתוך שבועות ספורים מכרה את החלקות ב-250 אלף שקל האחת (לא כולל הוצאות נלוות). על כל חלקה שמכרה נרשמה גם עמלת תיווך של קרוב ל-9,000 שקל אצל משווקת הפרויקט - סוכנות הנדל"ן רילטי אקזקיוטיב שבבעלות שמעון אייזנברג. הרווח המוערך בעסקה, בניכוי התשלום לנתנאל: יותר מ-8 מיליון שקלים בכמה שבועות בלבד.

"פנינת הכפר": תוכנית עתידית ירוקה, אבל של מי

גם את "פנינת הכפר", הפרויקט הסמוך לכפר הס, שיווקה אייזנברג גרופ על פלטפורמה פרסומית דומה, של מיקום משובח ויוקרתי, מחיר נמוך לכאורה ומצוקת קרקעות המובילה להפשרות. וגם פרויקט זה זכה להצלחה. הקונים מיהרו לרכוש את 50 המגרשים של חצי הדונם שהוצעו במחיר התחלתי של 280 אלף שקל - אטרקציה של ממש לעומת 2.5 מיליוני השקלים, מחיר שטח זהה לבנייה באזור, כפי שנכתב בפרסומי החברה. לנגד עיניהם של הקונים עמדה התמונה שציירה אייזנברג עם תחילת השיווק: "הקמת מתחם מגורים חדש באופי כפרי ירוק, בסמוך לכניסה הצפונית של כפר הס, כחלק מתוכנית עתידית".

אלא שחברי ועדות התכנון אינם שותפים לשמחה. הם מביעים כעס על הפרסומים; עמיר ריטוב, ראש המועצה האזורית לב השרון וחבר במועצה הארצית לתכנון ובנייה, מסביר למה. "מדובר בשטח חקלאי שלא שייך למשבצת המגורים של כפר הס אלא נמצא לא הרחק מהיישוב. אני אמנם לא יכול להתחייב לנצח נצחים, אבל אני לא רואה שום סיכוי שהקרקע הזאת תופשר, שכן זהו שטח חקלאי המוגדר כמכלול נופי שאינו לפיתוח. אם אנשים היו מתקשרים אלי, הייתי אומר להם זאת", אומר ריטוב.

"בעיני, מוכרים כאן אשליות. אנשים קונים משהו שלא שווה כלום. הם לא טרחו אפילו להגיש תוכנית לוועדה המקומית. הם מכרו את כל השטח, אז למה שזה יעניין אותם", הוא מוסיף. "כשראיתי את הפרסומים על הקרקע התקשרתי אליהם. בתמימותי רציתי לבקש מהם לדייק. מי שענה לי לטלפון צעק עלי שהוא יתבע אותי".

התמונה חוזרת על עצמה, בהבדלים אחדים, גם ב"אחוזת בני ציון" - 60 מגרשים של חצי דונם ששווקו דרך רילטי אקזקיוטיב ב-290 אלף שקל, כעשירית ממחירה של המקבילה המאושרת לבנייה באזור זה, לדברי החברה. באתר המרשים שלה ובמצגת המוקפדת מעבירה אייזנברג גרופ מסר קליט: החברה פועלת לשינוי הייעוד ("הוגשה תוכנית לוועדה המחוזית"), ההפשרה קרובה ("צפי לסיום: בעוד כארבע שנים"), ו"עם הפשרת הקרקע וייעודה למגורים יקפוץ ערכה בשוק במאות אחוזים". גם כאן מציירת החברה תמונה נגישה, של יישוב שבדרך: "העתיד מזהיר - האזור עם תוכניות עתידיות לשכונה ירוקה. התוכנית כוללת שכונת מגורים חדשה באופי בינוי כפרי... בתכנון המתארי הושמו הדגשים והמאפיינים של בנייה ירוקה על קרקע בבעלות פרטית". וגם כאן המגרשים נחטפו.

אך גם כאן יש קורלציה רופפת בין הצהרות פרסומיות לעובדות. ואלה העובדות: המדינה קבעה בתוכניתה שהשטח אינו מיועד למגורים או לתעסוקה; במקרה הזה החברה אכן פנתה לוועדה המחוזית - אך גם לוועדה המקומית, עובדה שלא חשפה בפרסומיה. בוועדה המחוזית התוכנית עדיין לא נקלטה. הוועדה המקומית (חוף השרון), בישיבתה במאי 2010, פסלה את בקשתה ברוב גורף.

האם תוכנית מתאר עתידית שתחליף את זו הקיימת תסייע לקונים? מהנדס הוועדה המקומית ירדן ערמון חושב שלא. "לפי תוכניות המתאר - המקומיות, המחוזיות והארציות - השטח לא נועד לפיתוח מגורים או כל פיתוח אחר כמו תעשייה או פנאי. כיום אינני רואה סיכוי להפשרת הקרקע. החברה הגישה תב"ע ונדחתה".

גם יו"ר הוועדה אלי ברכה חושב כך. "המדינה היא שקבעה כי השטח לא ישונה למגורים או לתעסוקה. לכן לא היה מלכתחילה סיכוי להעביר תוכניות כאלה ואיני רואה שום סימן לכך שעמדת המדינה תשתנה", הוא אמר באחרונה ל"TheMarker". "שימור הסביבה באזור הוא כה חשוב, שכבר גרם לביטול התוכנית לסלילת כביש רוחב בין כביש החוף החדש לכביש החוף הישן".

בפרדס חנה-כרכור, שם נמכר פרויקט נוסף של אייזנברג גרופ, דווקא מתגבשת תוכנית מתאר חדשה. אלא שראש המועצה חיים געש אומר: "אנחנו בעיצומה של הכנת תוכנית מתאר מחוזית לאזור. על פי החלופות המסתמנות בה, השטחים המדוברים אינם מיועדים כלל לבנייה".

אייזנברג גרופ טוענת בתגובה כי קניית קרקעות חקלאיות היא עסקה ספקולטיבית מעצם טיבה, וכי הקונים חותמים על חוזים, ובחוזיה נכתב במפורש: "הצדדים מצהירים כי בחנו את כל ההיבטים העסקיים, העובדתיים והמשפטיים... בכל הקשור לקידומה ואישורה של התוכנית והם מבינים את הסיכויים והסיכונים..." אלא שהטענה הזאת נכונה לשני הצדדים, גם לאייזנברג עצמה - ואם אכן בחנה החברה את כל ההיבטים והעובדות בשטח, אין לכך שום רמז בפרסומיה ובמידע שהיא מעבירה למתעניינים.

מערוגת הקישואים בשפלה, לדירה בטורונטו

לפי שעה, בכל אופן, הלקוחות של הפרויקטים החקלאיים מקווים להפשרה. בזמן הזה הולכות ונערמות התביעות נגד TGI השקעות נדל"ן ובעל השליטה בה יוסי טוביהו, עד לאחרונה מבעליה של אייזנברג גרופ. למעשה, הגישו עד כה יותר מ-50 לקוחות תביעות נגד החברה, בהיקף כולל של עשרות מיליוני שקלים - עוד 29 עומדים להגיש תביעה בקרוב, לדברי עו"ד רועי הלוי, שכבר מייצג 22 תובעים.

התביעות האלו מתבררות בבתי משפט שונים בארץ, אבל טענות הלקוחות דומות לרוב: החברה הציגה לפניהם מצג שווא. היא הציעה להם להשקיע באמצעותה בנכסים מובחרים בחו"ל - בדירות שיושכרו או במלונות - וליהנות מתשואות יפות ומהשקעה מעוטת סיכונים. בפועל, על פי כמה מכתבי התביעה, גילו הלקוחות כי החברה יצרה מראית עין של אמינות, כי הם שילמו לה "הרבה מעל מחיר השוק", וכי היו קורבנות של "תרמית" לכאורה.

"בשלב הראשון... הנתבעת מעבירה לתובעים את התשואות המובטחות", נכתב, למשל, בכתב התביעה שהוגש בשם 22 הלקוחות ונדון בבית המשפט המחוזי בפתח תקוה בחודש מאי שעבר. "בדיעבד וככל הנראה, מסתבר כי תשלומי התשואה המועברים למשקיעים מקורם לא בתשואה אמיתית המתקבלת מהנכסים, אלא בחלק קטן מכספי התובעים עצמם... למעשה מדובר בתרמית בשיטת הפירמידה...

"(בהמשך) לא זו בלבד שהנתבעים מפסיקים ללא סיבה להעביר את התשואה המובטחת, הם אף מתחילים לדרוש מהתובעים שיעבירו להם תשלומים נוספים בגין הוצאות לכאורה... ולמעשה מתחילים לטעון שהתובעים הם שחייבים להם כספים".

באחרונה הגישו TGI וטוביהו כתב הגנה חדש בהליך משפטי זה, ולפיו "עסקינן במספר תובעים... שבחרו להשקיע שנים בעסקות נדל"ן מסביב לגלובוס ואף קיבלו במשך שנים תשואות נאות... לאחר המשבר הכלכלי החריף שפקד את עולמנו, ומשלא המשיכו להתממש תקוותיהם לרווחים גבוהים, החליטו התובעים למשוך את השקעותיהם משל לא היה מדובר בזכויות בנכסים אלא בפיקדונות כספיים... התובעים יודעים כי השקעה בנדל"ן לא ניתן ?למשוך' ולכן בונים סיפור מופרך המציג אותם כפתאים שלא ידעו על מה הם חותמים..."

TGI השקעות נדל"ן וטוביהו שוללים גם את טענות הלקוחות האחרים. הם חוזרים וטוענים כי התובעים הם סחטנים המסרבים להכיר בהשפעת המשבר העולמי על התשואות.

אייזנברג גרופ עצמה אינה קשורה עתה עם TGI ועם בעליה טוביהו (בעלים אחר הוא שרון שאטי). אבל בדיקת "הארץ" מעלה כי רק לפני זמן קצר, בשלב שבו שווקו הקרקעות החקלאיות בפרויקטים בבאר יעקב ובתל יצחק, היו עדויות מוצקות לקיומו של הקשר. רק לפני חודשים אחדים נכתב בדף פרסום שחילקה אייזנברג גרופ ללקוחות כי "בעליה הם שמעון אייזנברג, שרון שאטי ויוסי טוביהו, יזמי נדל"ן גדולים ומוכרים". מאוגוסט 2010 ועד 4 בינואר 2011 היה אפשר ללמוד מבדיקה ברשם החברות כי TGI השקעות מניבות, חברה אחות של TGI השקעות נדל"ן, היא הבעלים של אייזנברג גרופ, שווה בשווה עם שמעון אייזנברג.

אפילו בינואר השנה, בתביעה שהגישה TGI השקעות נדל"ן נגד לקוח שהקים אתר מיוחד ל"לקוחות שנפגעו", הצהיר שאטי כי טוביהו הוא מבעלי המניות באייזנברג גרופ. למעשה הקשר בין בעליהן של החברות מוליך שנים אחורה. בהודעה לעיתונות משנת 2002, למשל, דיווחה TGI כי "שיווקה עד כה לישראלים דירות בטורונטו ב-3.75 מיליון דולר, והשיווק נעשה באמצעות המתווך שמעון אייזנברג".

ואולם, מי שישוב ויחפש היום ברשם החברות מידע על הבעלות של TGI השקעות מניבות על אייזנברג גרופ כבר לא ימצא. כך גם לא ימצא ברשומות את העובדה שבאוגוסט שעבר מונה טוביהו לדירקטור באייזנברג.

אייזנברג גרופ מכחישה כל קשר עכשווי ל-TGI. ובמקביל, שמעון אייזנברג כבר הקים חברה חדשה שאינה קשורה ל-TGI וגם לא קרויה על שמו. החברה הזאת - שהוקמה ב-4 בינואר השנה, היום שבו חדלה TGI להיות בעלים באייזנברג גרופ - נקראת המרכז למגרשים חקלאיים בישראל (K.R.E). היא משווקת את הפרויקטים של אייזנברג גרופ, עונה באותם מספרי טלפון וכבר מתכננת את הפרויקטים הבאים: בפתח תקוה ובראשון לציון.

אייזנברג גרופ: הגישה שלנו בעלת חזון ומעוף

לאחר פרסום הכתבה מסרה קבוצת אייזנברג את הפרטים הבאים: "ביום 04.04.01 התקבל מכתב של נציג צה"ל ולפיו שונו המגבלות הקיימות על שטחים המצויים בסמיכות למפעל הטילים, באופן שיש בהם כדי להקל על אפשרויות הבניה של המגרשים המשווקים על ידי קבוצת אייזנברג. בהקשר זה יצויין, כי על פי הודעת קבוצת אייזנברג נמכרו כלל המגרשים של פרויקט באר יעקב".

"בתחום הפשרת האדמות החקלאיות בישראל קיימות עשרות שנים שתי גישות", טוענת אייזנברג גרופ בתגובתה: "על פי הגישה התבוסתנית, השלילית, חסרת המעוף, בכל פרויקט כזה יש קשיים שימנעו את הגשמתו, ולכן לא כדאי להשקיע בו - לעומתה, הגישה השנייה, בעלת החזון, מבינה כי בשל קצב גידול האוכלוסייה והמחסור בקרקעות תהיה בשנים הקרובות הפשרה משמעותית של קרקעות לצורכי בנייה. אנחנו, באייזנברג גרופ, מאמינים כי אנו משווקים ללקוחותינו קרקעות בעלות סיכוי מצוין לשינוי ייעוד לבנייה, וכי מי שטוען נגד יאכל בעתיד את הכובע.

"נכון, ייעוד הקרקעות שנרכשו הינו חקלאי. אך הדבר לא הוסתר מהלקוחות, אלא הובלט בכל המסמכים שעליהם הם חתמו. החברה מביאה לידיעת הלקוחות את המידע על התהליך הצפוי וגם את העובדה שאין כל ערובה לכך שהקרקע תופשר לבנייה, לא כל שכן בזמן שהתהליך יתמשך. תהליך התכנון לוקח זמן, ומחשבה.

"בכל הקרקעות שרכשו לקוחות החברה יוגשו תוכניות לשינוי הייעוד של הקרקע. לגבי המגרשים בסמוך לבני ציון, אייזנברג גרופ מקדמת בימים אלו את התב"ע, דבר הכולל תיקון התוכנית שהוגשה בעבר. זאת ועוד, הסמכות להכריע בשאלת ייעוד קרקע אינה נתונה לא לרשויות המקומיות ולא לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אלא לוועדה המחוזית/ארצית. בעשור האחרון קרקעות חקלאיות השביחו את עצמן בישראל בעשרות ומאות אחוזים גם ללא תב"ע, על אחת כמה וכמה מגרש מתוכנן. "אשר לטי.ג'י.אי - היא אינה שותפה בחברה".

תגובת TGI: "אז מה אם יש תובעים? מי שיקבע את התוצאה, את הצדק, את האמת, הוא בית המשפט. הרוב המוחלט של יותר מ-1,200 לקוחות טי.ג'י.אי עשו עסקות מעולות, רווחיות, המניבות רווחים עד היום. רק מיעוט קטן של לקוחות מסרב לקבל את עובדות החיים, לפיהן כאשר פורץ משבר עולמי יש פרויקטים שהרווחים בהם מתעכבים עד היציאה מהמשבר... (אלו) קומץ סחטנים המבקשים לקבל בכוח הזרוע ובאיומים כספים שאינם מגיעים להם.

"אין שום קשר כיום בין קבוצת אייזנברג ל-TGI. בעבר חברו החברות לצורך שותפות בפרויקט אחד".

מומחי נדל"ן: "הטעיה חוקית" | בניגוד למה שמבשרים מסעות השיווק הנוצצים, לא כל קרקע עם חלקות קישואים הופכת בישראל לשכונת וילות

ב-1979 התלבטה א' בין רכישת קרקע בשכונת בן גוריון בחולון - אז עדיין אזור של חולות - ובין רכישת קרקע חקלאית במזכרת בתיה. היא החליטה להשקיע את מיטב חסכונותיה - 50 אלף לירות - בקרקע במזכרת בתיה, מתוך הנחה שיום יבוא והקרקעות באזור יהפכו לשכונות מגורים תוססות.

32 שנים חלפו מאז - ונכדה האהוב של א', זה שלמענו נרכשה הקרקע, נותר עם חלקה של 1.5 דונם ועליה גידולים חקלאיים, סמוך לבסיס חיל האוויר תל נוף. הנכד כבר יודע כי בימי חייו לא יראה כנראה איך תופסים בתי מגורים את מקומן של הערוגות בחלקה, וכל שנותר לו מהכוונות הטובות של סבתו הוא תשלום ארנונה שנתי של 27.5 שקלים ותחושת החמצה מול השכונות שהיו פעם חולות חולון.

הסיפור של א' ונכדה אינו ייחודי. במדינת ישראל הצעירה רבים הסיפורים על החלטות השקעה נדל"ניות כושלות, ורבים גם הסיפורים ההפוכים - על הצלחות מסחררות בתחום. על הדוד או הסבא שקנה בגרושים קרקע חקלאית, וזו הפכה בהמשך למכרה זהב נדל"ני.

אף על פי שההשקעה בקרקע חקלאית היא ספקולטיבית, כלומר השקעה שהימור בצדה, ההבדל בין ההצלחות לכישלונות האלו לא נעוץ במזל. כאן אין מדובר במקשה אחת (של קישואים). השקעה בקרקע חקלאית הסמוכה לבסיס צבאי או לתוואי של כביש, או בקרקע המוגדרת כשטח לפיתוח נופי בתוכנית מתאר ארצית, אינה זהה להשקעה בקרקע חקלאית בשטח המוגדר כאזור לבנייה בתוכנית המתאר הארצית או אפילו בכזה המוגדר כאזור בעל מרקם עירוני.

בדיקת תוכנית המתאר של הקרקע - המפחיתה את המרכיב הספקולטיבי ברכישה - היא אם כך בדיקה ראשונית הכרחית. היא גם קלה לביצוע: מה שנדרש הוא פנייה לוועדה המקומית הרלוונטית לתכנון ובנייה; בעידן האינטרנט ניתן לא פעם לבדוק זאת גם באמצעות הרשת.

מלבד הבדיקה בוועדה המקומית, אומר אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', יש לבצע כמה בדיקות נוספות ולהביא בחשבון כמה שיקולים: יש לבדוק שהקרקע פרטית, שכן קרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל לא תזכה את החוכר בחלק מההשבחה עם שינוי הייעוד. יש לראות אם קיימת היתכנות תכנונית לשינוי הייעוד על פי תוכניות המתאר הארציות או המחוזיות, ולהביא בחשבון את פרק הזמן האפשרי עד להפשרה. ויש להביא בחשבון, אומר המאירי, כי "חלק משטחי הקרקע עשויים להיות מופקעים לטובת הציבור בעת ההפשרה, וכי ההוצאות הנלוות לרכישת הקרקע, ובהן היטל השבחה ומס שבח מקרקעין, עשויות להגיע למאות אלפי שקלים".

בדיקה של פרמטרים אלו עשויה לסייע למשקיעים להתגבר על מה שמומחים מכנים "ההטעיה החוקית" שנוקטות חברות המשווקות או מוכרות קרקעות חקלאיות, דוגמת אייזנברג גרופ. "חוקית", משום שמדובר בהשקעות המעוגנות בחוזים הנערכים על ידי מיטב עורכי הדין ובהם מצהירים המשקיעים, בין השאר, כי "הם מבינים את הסיכויים והסיכונים". "הטעיה", משום שלחתימת החוזה קודמות בדרך כלל פגישות שיווק ומכירה השמות דגש על צד הסיכויים בעסקה. הפגישות האלו עמוסות מסרים על תוכניות בנייה של שכונות מגורים ותשואה חלומית של מאות אחוזים עם ההפשרה. מצד שני, למרכיבי הסיכון בעסקה - כמו הבסיס הצבאי הסמוך, הכביש המתוכנן בשטח או הגדרות השטח בתוכניות המתאר הארציות - כמעט שאין בהן זכר.



הקרקעות החקלאיות שמכרה אייזנברג גרופ בבאר יעקב. קרקע פורייה להבטחות פרסומיות


גיא קב-ונקי, יו''ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה
 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות
*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו