בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

לקרוא ללא הגבלה, רק עם מינוי דיגיטלי בהארץ  

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

רחביה תחילה: הסערה הנדל"נית שעומדת לטלטל את ירושלים

דיירי בניין "ראש רחביה" בירושלים נאלצים למכור את דירותיהם בחצי מחיר ולחפש בית חדש. הסיבה: מועד פקיעת הסכמי החכירה עם בעלת הקרקע, הכנסייה הקתולית, מתקרב. זו רק הסנונית הראשונה של הבעיה שמאיימת על תושבי שכונות היוקרה של מרכז העיר

126תגובות
שכונת רחביה
אמיל סלמן

בינואר 1936 בישר העיתון דאר היום: "אחרי מו"מ ארוך עם המנזר הרסטיבוני עלה בידי ה"ה (האדונים הנכבדים) פולצ'יק נתנאל וחביב לקבל את המגרש הנמצא מול בניין הקרן הקיימת ברחביה בחכירה ל–99 שנים. חשיבות גדולה יש להקמת הבניין הנ"ל בשביל הסביבה העברית. במקום הגדר הגבוה של המנזר יתנוסס בניין עם גן יפה שיקשר את העיר עם שכונת רחביה היפה: הבית ישא את השם 'ראש רחביה'".

הבניין אכן הוקם, כיום הוא שוכן מאחורי סניף הדואר שברחוב קק"ל ברחביה, מוקף בגן ורדים פורח. אבל 99 שנות החכירה שרכשו מייסדיו יסתיימו בעוד 18 שנים, והחול שאוזל בשעון הזה מטלטל בשנים האחרונות את חייהם של דיירי הבניין. אחרי קרב מאסף נגד הביורוקרטיה ויזמי נדל"ן נאלצו רובם למכור את דירותיהם בכמחצית משוויין, אחרים החליטו להישאר עד הסוף המר, שנקבע לשנת 2034, אז הם ייאלצו להתפנות מביתם ללא כל תמורה. "בזה הלכו קופות הגמל שלי ב–30 שנות עבודה", אומר בצער פרופ' גדעון פרוידנטל שסבו התגורר בבניין מאז הקמתו ולאחר מכן הוא עצמו רכש דירה בו. "זו הדירה שרציתי למות בה. לא חשבתי שאי פעם אני אמכור אותה, אני קשור לבניין הזה, מבחינתי זה הבית".

אולם מה שמתרחש ב"ראש רחביה" הוא רק קדימון לסערה הכלכלית והנדל"נית שעומדת לטלטל בעשורים הקרובים מאות משפחות החיות בבירה. אך כדי להבין את שורשי הסיפור, יש לחזור לאמצע המאה ה–19. באותם הימים החלו הכנסיות בירושלים, בעיקר הכנסייה היוונית־אורתודוקסית ומסדרים של הכנסייה הקתולית, לרכוש שטחי קרקע גדולים מחוץ לעיר העתיקה. החוקר ישראל (לוליק) קמחי ממכון ירושלים הוא ככל הידוע היחיד שמחזיק במפה מלאה של בעלויות הכנסיות על קרקעות בירושלים. מבט במפה ישנה למדי הצבועה ביד חושף את השטחים הנרחבים בבעלות הכנסיות.

לימים, כשהוקמו השכונות רחביה, טלביה, ניות ואחרות, החלו הכנסיות להחכיר את השטחים שברשותן לתקופה של 99 שנים. רוב העסקאות נעשו בתחילת שנות ה–50 של המאה הקודמת, ועל כן הסכמי החכירה יסתיימו סביב 2050. על פי החוק ועל פי פסק דין שניתן במקרה דומה שאירע בחיפה, בעלי הבית אינם זכאים לכל פיצוי — הקרקע והבניין שעליה חוזרים אוטומטית לבעלות הכנסייה או עוברים למי שהצליח להשיג ממנה את הארכת הסכם החכירה. זאת בניגוד לקרקע המוחכרת מהמדינה או מקק"ל, שמאריכות כמעט באופן אוטומטי את הסכמי החכירה, תמורת תשלום סמלי.

אינפו

על פי הערכה שמרנית, מאות רבות של משפחות בירושלים מתגוררות על שטחים המוחכרים מכנסיות ונותרו להן 20 עד 40 שנים עד שייאלצו לוותר על בתיהן. בעבר נעשו ניסיונות מצד קק"ל והמדינה לנסות לפתור את הבעיה מול הכנסיות ולרכוש מהן את הארכת החכירה או את הזכויות על הקרקע, אך רוב הניסיונות כשלו. הניסיון הזכור ביותר לפתור את הבעיה היה בשנת 2000 כאשר נוכל ששמו יעקב רבינוביץ' ביצע תרמית מבריקה במסגרתה שכנע את קק"ל לשלם לו מיליוני דולרים כדי שיביא להסכם להארכת החכירה של רוב שטחי הכנסייה היוונית במערב ירושלים. בדיעבד התברר כי במעמד החתימה בהשתתפות נציג קק"ל, עו"ד יעקב וינרוט והפטריארך היווני כלל לא היתה חתימה: רבינוביץ' היה זה שחתם והפטריארך, ששכב על ערש דווי, הנהן. בדיעבד התברר כי חשב שבאו לדרוש בשלומו ולברך אותו לרגל החג.

כך או אחרת, הקרקעות נותרו ברשות הכנסיות שלא תמיד התלהבו לעשות עסקים עם מדינת ישראל, מחשש שייתפסו בעיני המאמינים הערבים כמשתפי פעולה איתה. חריג אחד, אומר יעקב ביר, מומחה לנדל"ן ולבעלות הכנסייה בירושלים, הוא הצלחת המדינה למנוע פגיעה בכבוד הלאומי שלה — הצלחתה לפני כ–20 שנה לרכוש את הזכויות לקרקע שעליה עומד בניין הכנסת.

אך אין זה אומר שבכוונת הכנסייה לנהל את הנעשה בשטחים אלה בעצמן. הכנסיות שלא רוצות להצטייר כמי שאחראיות לפינוי אנשים מביתם, מעדיפות למכור בכסף טוב את תפוח האדמה הלוהט הזה למשקיעים פרטיים. בשתי עסקאות ענק העבירה בשנים האחרונות הכנסייה היוונית חלקים גדולים מאוד מהקרקע במערב ירושלים לשליטת גורמים פרטיים. עסקאות אלה לא פתרו את הבעיה של הדיירים, מבחינות רבות הן רק החריפו אותה. אחת מהן היא זו של בניין ראש רחביה — שבעוד פחות מ–20 שנה יילקח מדייריו.

מרבית המתגוררים בראש רחביה הם בנים למשפחות ירושלמיות ותיקות, מוכרות ומבוססות, שהיו מודעים היטב לבעיה המרחפת מעל ביתם וניסו לפתור אותה. "כבר בשנות ה–80 היתה הצעה להאריך את החכירה במאה שנים נוספות", אומר פרוידנטל. "התשלום היה אז 5,000 דולר לחדר, אבל זה לא התממש כי לא כולם רצו לשלם, חלקם היו מבוגרים וגם אז זה היה נראה עוד רחוק".

פרוידנטל מחוץ ל"ראש רחביה", השבוע
אוליבייה פיטוסי

בשנות ה–2000 נעשה ניסיון נוסף, הפעם הרעיון היה להכניס יזם שיבנה עוד קומה על הגג ובתמורה להסכמת הדיירים יסדיר מול הכנסייה את המשך הארכת החכירה. הדיירים נכנסו למו"מ עם קבוצה של ארבעה יזמים, אחד מהם בשם משה עידן, ונראה היה שהתוכנית מצליחה. ואולם, לפני כשנתיים וחצי קיבלו מכתב דרמטי בו נאמר כי שלושה מארבעת היזמים פרשו מהתוכנית והרביעי, עידן, הצליח לרכוש את חכירת הקרקע ל–200 שנים נוספות — אך אינו מעוניין בהמשך המו"מ על תוכנית הבנייה. עידן הציב לדיירים ברירה קשה: לרכוש מהם את הדירות בכ–50% עד 60% משוויין או שהם ירכשו ממנו את זכויות החכירה ל–200 שנים נוספות בסכום דומה. אפשרות שלישית היא שהם יישארו להתגורר בבניין, אך ככל שיחלוף הזמן ילכו ויירדו מחירי הדירות ובמקביל יאמיר מחיר המשך החכירה, עד שבעוד 18 שנים יתאפס מחיר הדירה והם או ילדיהם ייאלצו לעזוב את הבית ללא כל תמורה.

עידן הוא איש נדל"ן ועסקן פוליטי מוכר בתנועת ש"ס בירושלים. הוא רכש את החכירה מאיש עסקים אחר שחתם על הסכם אופציה מול הכנסייה. הוא אמנם מסרב להסגיר את סכום העסקה, אך גורם המעורה בפרטים אומר כי עלות ההסכם עם הכנסייה עומדת על 1.2 מיליון דולר. כלומר, די בכך שהוא ימכור את הארכת החכירה לשלושה מבין 32 הדיירים (תמורת 400 אלף דולר כל אחד) והוא יחזיר את ההשקעה שלו. אם הוא לא יעשה דבר, בעוד 18 שנים הוא יהיה הבעלים היחיד של 32 דירות יוקרתיות ברחביה, בשווי של עשרות מיליוני שקלים. "אני לא זורק אף אחד לרחוב", אמר עידן ל"הארץ", "במקרה הכי גרוע הם יהפכו לשוכרים. נכון שקנינו עסק, אבל יש גבול שאנחנו לא נחצה, אנחנו יהודים, לא נזרוק אנשים מהבית, אני לא מנצל אף אחד, אני מבקש סכום נורמלי".

לדברי עידן, הדיירים הגיעו למצב הזה מאחר שלא הצליחו להתאגד. "אם הם היו מתאגדים ונכנסים למו"מ מול הכנסייה הם היו מצליחים, זו הטיפשות של האנשים". אמר, והוסיף שמי שלא סוגר אתו עסקה היום — מוכר לו את הדירה או קונה ממנו את המשך החכירה — "הוא מסכן וצריך לאשפז אותו".

לדבריו, לפני זמן מה התקשרה אליו אחת הדיירות בבכי. "אמרתי לה למה את בוכה? היא אמרה שהיא רוצה להשאיר לנכדים, אמרתי לה 'את לא צריכה לחיות פה בכוח, תמכרי ויהיה לך לתת לילדים'", תיאר. עידן מאשר שהוא עשה עסקה טובה, אבל אומר שיש סיכוי מסוים, גם אם קטן, שבסופו של דבר המדינה תעביר שינוי חקיקה שישיב לבעלי הבתים את זכותם על הקרקע, ועל כן הוא לקח סיכון.

את חברת "ראש רחביה", שהקימה את המבנה ומחזיקה עד היום בשמונה מדירותיו, מנהל עו"ד יונתן צבי, שהיה האיש שהוביל את הניסיון להציל את הדירות באמצעות עסקת הבנייה על הגג, שנכשלה לבסוף. לדבריו, אלמלא מכשולים ביורוקרטיים שהציבה עיריית ירושלים בנוגע לאישור תוכנית הבנייה ושימור המבנה ואלמלא הקשיים שהציבו כמה מהדיירים לאישור התוכנית, ניתן היה להגיע להסכם ולפתור את הבעיה לרווחת כולם. "מבחינת עידן הוא עשה עסקה יוצאת מן הכלל והיום אין לו שום אינטרס לדבר עם הדיירים", אומר צבי.

המקרה של ראש רחביה, מסכימים כל המעורבים בנושא, הוא רק הסנונית הראשונה. בעשורים הקרובים יעברו תושביהם של בניינים רבים אחרים את אותו התהליך. "אנחנו לא מוכנים שהכנסייה תהיה כלי נשק לאיים בו על דיירים", אמר ל"הארץ" בכיר באחת הכנסיות. ואולם, הנטייה של אותן כנסיות למכור את הזכויות לגופים פרטיים, לא ממש מסייעת לאותם הדיירים. "אמרו לי בכנסייה שהם לא צריכים שתהיה כתבה שהכנסייה או המנזר הביאו לפינוי דיירים", אומר ביר, "אז הם מעבירים את זה לגורמים פרטיים שילכלכו את הידיים". וגם עידן מסביר שנציג הכנסייה אמר לו שהיא לא רוצה להיכנס למו"מ פרטני עם כל אחד מהדיירים — והתוצאה, לדבריו, היא גן עדן עבור יזמים בעלי כיסים עמוקים שמוכנים להשקעה סבלנית של 20 עד 40 שנים, שבסופה יזכו ברווח דימיוני של מאות אחוזים על ההשקעה הראשונית.

בניין "ראש רחביה" בירושלים
אוליבייה פיטוסי

כזוהי גם הרכישה שביצעה לפני כשלוש שנים קבוצת משקיעים גדולה ובראשה משפחת בן דוד הירושלמית. היא שמה את ידיה על חלקים גדולים מתוך שטחי הכנסייה היוונית במערב ירושלים בעסקה המוערכת ב–80 מיליון שקלים. על עסקה אחרת, מדאיגה יותר, חתמה הכנסייה היוונית עם קבוצת משקיעים אנונימית שרכשה 10 דונם בשכונת גבעת אורנים, עליהם מתגוררות עשרות משפחות. החברה שרכשה את הקרקע רשומה במקלט מס באיי הבתולה ואיש אינו יודע מי עומד מאחוריה. הספקולציות בירושלים נעות בין משקיע ערבי מהמפרץ ועד משקיעים יהודים מאנגליה.

ההשפעות של התופעה על שוק הנדל"ן בעיר כבר מורגשות. רוכשים רבים חוששים לקנות דירות אפילו במחירים זולים, בשל חוסר הוודאות לגבי העתיד. אחד מהדיירים שנאלץ למכור את ביתו בראש רחביה מעריך כי תהיה לתופעה השפעה מכרעת על אופי השכונה. "התהליך הזה יגרום לטיהור אתני של חילונים", אמר. "ברגע שמנערים אנשים מגיל מסוים הם עוזבים ויחליפו אותם חרדים. רחביה היא גם העורף האנושי והתרבותי של מרכז העיר ותהיה לכך השפעה על כל ירושלים".

דיירת אחרת שנאלצה למכור את דירתה לאחרונה רכשה במקומה דירה בתל אביב, "לא התכוונתי לעבור, אבל מרגע שנאלצתי לבחור בחרתי שלא להישאר בירושלים", אמרה.

לא רחוק מ"ראש רחביה", מצדו השני של מנזר רסטיבון, ממתינים הבאים בתור. שם נמצא "גן רחביה", מתחם מגורים גדול שהוחכר שנה לאחר "ראש רחביה", כך שנותרו להם 19 שנות מגורים במקום. ב"גן רחביה" מתגוררות כ–40 משפחות שעתיד בתיהן לוט בערפל. לדברי ביר, היו בעבר ניסינות התאגדות של הדיירים שנכשלו והיו כמה יזמים שכבר גילו עניין ברכישת הארכת החכירה מהכנסייה. הדיירים במקום בינתיים לא יודעים מול מי, אם בכלל, ייצאו לקרב.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות
*#
בואו לגלות את עמוד הכתבה החדש שלנו