ענף הנדל"ן ידוע כאפיק השקעות יציב ובטוח המעניק תשואות אטרקטיביות למשקיעים, במיוחד בתקופה הנוכחית של חוסר יציבות בשוק ההון, שהורגש עוד לפני מלחמת ה-7 באוקטובר. "השקעה בקרקעות חקלאיות, שטרם אושרו לבנייה היא ההשקעה המבטיחה ביותר בענף הנדל"ן הישראלי", אומרת הדר ברוקנשטיין - יזמית נדל"ן מובילה. לדבריה: "כיום ניתן לרכוש קרקע חקלאית באמצעות סף כניסה נמוך במיוחד, הצפויה לשנות את ייעודה ולספק תשואה של מאות אחוזים בתוך שנים בודדות. עם הליווי המקצועי הנכון – השקעה זו היא בטוחה ומאוד משתלמת".
הדר ברוקנשטיין היא בעלת ניסיון רב בליווי משקיעי נדל"ן בתחילת דרכם ומשקיעים ותיקים, בבחירת אפיקי השקעה ומיקסום ההון, בניית תוכנית עסקית ושיווק מגוון מוצרי נדל"ן מבטיחים להשקעה בישראל ובעולם. לאור ניסיונה, מונה ברוקנשטיין את היתרונות המצויים ברכישת קרקע חקלאית להשקעה, מזהירה מפני הסיכונים ומסבירה כיצד לעשות זאת בצורה נכונה ומשתלמת.
"הזדמנות חסרת תקדים למשקיעים"
הדר ברוקנשטיין מסבירה כי "קרקע חקלאית שטרם אושרה לבנייה היא כיום אחד מאפיקי ההשקעה המבטיחים ביותר בענף הנדל"ן ומהווה הזדמנות חסרת תקדים למשקיעים בעלי הון מוגבל שאינם ממהרים לגרוף רווחים מהירים או תלויים בדמי שכירות לצורך מימון ההשקעה. מחירן של קרקעות אלה הוא נמוך בהרבה מקרקעות שהוכשרו לבנייה והן צפויות להעניק תשואה גבוהה ולעיתים אף להוות פלטפורמה לבנייה כחלק ממסלול משתלם להשגת דירה".
לדבריה, ניתן לרכוש קרקעות חקלאיות בכל רחבי הארץ, במגוון סטטוסים ובטווח עלויות משתנה. היא מציעה לבחור את אזור ההשקעה בהתאם למידת הביקוש הנוכחית והפוטנציאלית של האזור בו מצויה הקרקע, המושפעת מהנגישות לתחבורה, מוקדי מסחר, תעסוקה והייטק. גם אם אזור זה מרוחק מאזור מגוריו של המשקיע או שהוא לא רואה שם את עתידו, התשואה הגבוהה הצפויה בעת מכירת הקרקע לאחר הכשרתה למגורים, תוכל לשמש לטובת רכישת נכס במקום אחר.
יתרון נוסף אותו היא מציינת הוא השקעה בקרקע סחירה, הנרכשת מבעלות פרטית ומועברת על שמו של המשקיע בטאבו. קרקע זו ניתנת למכירה בכל שלב לפי שוויה הריאלי באותו רגע נתון, כך שגם אם המשקיע ירצה לממש את ההשקעה לפני שהושלם תהליך ההפשרה, הוא יוכל לגזור את התשואה שהצטברה בשל התקדמות הליך ההפשרה ועליית שווי הקרקע בתקופה שבה החזיק בה.
השקעה מבטיחה לחיילים משוחררים
הדר ברוקנשטיין מדגישה כי למרות שהשקעה בנדל"ן מזוהה בדרך כלל עם משקיעים מנוסים בעלי הון עצמי גבוה, הרי שהשקעה בקרקע חקלאית שטרם אושרה לבנייה דווקא מתאימה למשקיעים בתחילת דרכם ובמיוחד לחיילים משוחררים. לדבריה: "חיילים משוחררים ומסיימי שירות לאומי זכאים להטבות מהמדינה, ביניהן מענק שחרור ופיקדון הניתנים למימוש עבור מטרות מוגדרות בלבד, ביניהן לצורך רכישת קרקע. מאחר ושוויה של קרקע מסוג זה הינו נמוך באופן יחסי – גובה המענק עשוי לכסות נתח משמעותי משווי הקרקע".
היא "חייל משוחרר מתגורר לרוב עם ההורים ויש לו הוצאות מחייה מועטות. במידה והוא עובד, יוכל לרכוש קרקע חקלאית ולהתחייב להלוואה עם החזר חודשי לא גבוה – אותה יוכל לסיים תוך שנים ספורות, אז ייצא לחייו הבוגרים כשהוא מחזיק בנכס בעל ערך גבוה".
הסיכונים שבהשקעה
לצד היתרונות הרבים, מצביעה הדר ברוקנשטיין גם על הסיכונים הקיימים בעסקה כזאת, כאשר הראשון בהם הוא ערכה העתידי של הקרקע, התלוי בהליך בירוקרטי מסועף לצורך קבלת היתר והפשרה מרשויות המדינה כדי להפוך את הקרקע למותרת לבנייה ולמגורים. במקרים מסוימים ההיתר עשוי לא להתקבל כלל. סיכון נוסף הינו כלכלי, מאחר והקרקע אינה מניבה ולכן לאורך כל שנות האחזקה בקרקע עד להפשרתה, זמן ממוצע של כ-5-7 שנים, לא ניתן לבנות עליה ולהשכיר אותה, למעט שימושים שונים הנכללים בצרכי הייעוד המקורי שלה.
כיצד ניתן לרכוש קרקע חקלאית להשקעה בצורה בטוחה?
הדר ברוקנשטיין: "באמצעות ליווי מקצועי מתאים הכולל היכרות עם הסיכונים והגורמים שמשפיעים על ההחלטה להפשרת הקרקע ושימוש בכלים אובייקטיביים להערכת אופי ההשקעה, ניתן בהחלט לרכוש קרקע בעלת סיכויי הפשרה גבוהים ולהעריך את טווחי הזמן למימוש ההשקעה - כל זאת במחיר משתלם הכולל פוטנציאל לתשואה רווחית של מאות אחוזים".
בין הכלים העומדים לטובת רוכשי קרקעות חקלאיות להשקעה, היא מציינת את תקן 22 הנקבע על ידי איגוד השמאים בישראל. התקן מנתח את סיכויי ההפשרה של הקרקע על פי נתונים ומידע וכולל מדדים אובייקטיביים להערכת שווי הקרקע בשלב הנוכחי בו מצויה הקרקע ולאורך כל תהליך ההפשרה. כמו כן מספק התקן לוחות זמנים משוערים ותחזית לשווי העתידי של הקרקע לאחר שתהפוך זמינה לבנייה. ברוקנשטיין ממליצה לכל רוכש לבחון את הקרקע לפי תקן 22 לפני ביצוע העסקה, באמצעות איש מקצוע מתאים.
כמו כן, היא מצביעה על ההבדל בין קרקע פרטית לקרקע ברשות המדינה: "בעוד שקרקע בבעלות פרטית מהווה רכוש פרטי של בעליה ונרשמת על שמו בטאבו לדורי דורות, רוב הקרקעות הן בבעלות המדינה וניתנות לחכירה בלבד. חשוב לוודא כי רוכשים קרקע בבעלות פרטית, אותה ניתן לרשום בטאבו מיד עם השלמת הרכישה, ובכל רגע אפשר למכור אותה ולפרוט אותה לכסף".
לדבריה, גם האזור בו נמצאת הקרקע להשקעה הוא פרמטר מכריע בפוטנציאל התשואה הצפויה, כך ששווי הקרקע במיקום מרכזי יהיה גבוה יותר ביחס לקרקעות בפריפריה, במיוחד באזורי פיתוח שעתידם אינו ידוע. במקרים כאלו, נדרשת הערכה מקצועית של פוטנציאל הקרקע באמצעות מומחי נדל"ן בעלי גישה לתוכניות תב"ע ולוועדה האזורית לפיתוח ולסביבה, כדי שיבצעו הערכה מתאימה.
"רכישת קרקע חקלאית, שטרם אושרה לבנייה הינה אפיק השקעה בעל פוטנציאל רווח גדול ומשמעותי, המתאים במיוחד למשקיעים בעלי הון עצמי נמוך בתחילת דרכם. לצד היתרונות הרבים, מצויים בהשקעה זו לא מעט סיכונים, אותם ניתן למנוע בעזרת ייעוץ מקצועי מתאים אשר מגיע מניסיון רב בתחום ההשקעות בנדל"ן", מסכמת הדר ברוקנשטיין.
הדר ברוקנשטיין
למעבר לאתר >>
* אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם
בשיתוף הדר ברוקנשטיין
