הדרך לרכישת דירה ראשונה בישראל נהפכה בשנים האחרונות לאתגר משמעותי עבור צעירים. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחיר דירה ממוצעת ברבעון הראשון של 2025 הסתכם ב-2.36 מיליון שקל, וההון העצמי הנדרש לרכישה מגיע לעיתים קרובות לכ-600 אלף שקל לפחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומחקר של מרכז אדוה, ב-20 השנה האחרונות עלה שיעור הצעירים בגילאי 25–34 שגרים בשכירות מ-43% לכ-55%. דו"ח מרכז המחקר של הכנסת שפורסם בנובמבר 2024, מצביע על כך שצעירים מוציאים בממוצע כ-42% מהכנסתם על שכר דירה – שיעור גבוה במיוחד בהשוואה לשאר האוכלוסייה. "המציאות הזאת מאלצת צעירים לחשוב מחוץ לקופסה ולחפש דרכים חדשות להיכנס לעולם ההשקעות בנדל"ן", אומרת הדר ברוקנשטיין, יועצת השקעות נדל"ן מנוסה.
בשנים האחרונות גוברת המודעות לאפיקי השקעה אלטרנטיביים, ובמיוחד להשקעה בקרקעות חקלאיות – אפשרות נגישה גם למי שברשותו סכום התחלתי נמוך יחסית. "השקעה בקרקע חקלאית שטרם אושרה לבנייה, מאפשרת להתחיל עם הון עצמי של עשרות אלפי שקלים בלבד, ולבנות בסיס כלכלי יציב לעתיד", מסבירה ברוקנשטיין. מגמה זאת בולטת במיוחד בקרב משקיעים צעירים, חיילים משוחררים ומשפחות בתחילת הדרך.
הדר ברוקנשטיין היא יועצת השקעות נדל"ן בעלת ניסיון רב בליווי משקיעים בתחילת דרכם ומשקיעים מנוסים, בבחירת אפיקי השקעה, בניית תוכניות כלכליות ובשיווק נכסים ומיזמי נדל"ן בישראל ובחו"ל. לאורך השנים ליוותה ברוקנשטיין עשרות משקיעים בהשגת יעדים פיננסיים, תוך דגש על איתור הזדמנויות בשוק הקרקעות החקלאיות. בזכות ניסיונה, היא מדגישה את החשיבות שבהבנת הסיכונים לצד הפוטנציאל, ומסבירה כיצד ניתן להשקיע בקרקע חקלאית בצורה מחושבת.
מהי קרקע חקלאית להשקעה?
"השקעה בקרקע חקלאית מתייחסת לרכישת קרקע שמיועדת בתוכניות המתאר לשימוש חקלאי – שטחים פתוחים, מטעים או גידולים חקלאיים, אך קיימת אפשרות שבעתיד ישתנה ייעודה ותאושר לבנייה. תהליך זה, המכונה 'הפשרת קרקע', כולל הגשת תוכניות לשינוי ייעוד, בחינה בוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות, ולעיתים גם קבלת אישורים מרשויות המדינה. רק לאחר אישור כל שלבי התכנון, הקרקע יכולה להפוך לקרקע לבנייה, מה שמוביל לעליית ערכה באופן משמעותי.
"עם זאת, לא כל קרקע חקלאית צפויה לעבור הפשרה, ולכן חשוב במיוחד לבחור קרקע שנמצאת כבר בהליך תכנוני פעיל. קרקע כזאת נהנית מסיכוי גבוה יותר לשינוי ייעוד בעתיד, ומעניקה למשקיע רמת ביטחון גבוהה יותר. הבדל מהותי בין השקעה מושכלת לבין סיכון מיותר טמון בבחירה בקרקע שיש לה אופק תכנוני ברור – זהו אחד הגורמים המרכזיים להצלחת ההשקעה לאורך זמן".
למי זה מתאים?
"חשוב להבין שהשקעה בקרקע חקלאית שטרם אושרה לבנייה אינה מתאימה לכל אחד ודורשת סבלנות, ידע ובחירה נכונה", מדגישה ברוקנשטיין, "הסיכון המרכזי טמון בתהליך התכנוני הארוך ובחוסר הוודאות. לא כל קרקע תעבור הפשרה, ולעיתים ההליך עשוי להימשך שנים רבות ואף להסתיים ללא שינוי ייעוד. מי שבוחר קרקע שאינה נמצאת בהליך תכנוני פעיל או שאינה ממוקמת באזור ביקוש, עלול להיתקע עם קרקע שערכה לא יעלה ואף עלול לרדת".
לדבריה, יש לקחת בחשבון גם עלויות נלוות כמו מיסים, היטלי השבחה והפקעות אפשריות, ולזכור שבניגוד לדירה, קרקע בהליך תכנון לא מניבה הכנסה שוטפת. יחד עם זאת, ברוקנשטיין מציינת כי "דווקא משקיעים צעירים או משפחות בתחילת הדרך עשויים להרוויח מהשקעה כזאת כי היא דורשת הון עצמי נמוך יחסית, ומאפשרת להגדיל את ההון לאורך זמן, במיוחד כאשר בוחרים נכון".
ברוקנשטיין מוסיפה כי "בחירה באזורים בעלי מיקום טוב כמו גדרה, גן יבנה ובנימינה היא בעלת משמעות רבה. קרבה לערים מרכזיות ותוכניות פיתוח מתקדמות הופך אותם לאטרקטיביים במיוחד עבור משקיעים בתחילת הדרך. מחירי הקרקע שם עדיין נגישים, וככל שמתקדמים בשלבי התכנון פוטנציאל ההשבחה גדל".
טיפים למשקיע המתחיל
ברוקנשטיין ממליצה להתרחק מקרקעות בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, שלרוב אינן מאפשרות רישום בטאבו ואינן ניתנות למכירה חופשית, ולהימנע מהשקעה בקרקעות בפריפריה שבהן הביקוש נמוך והיצע הקרקעות גבוה. בנוסף, היא ממליצה להיעזר תמיד בליווי מקצועי ולדרוש דוח שמאי עדכני המבוסס על תקן 22 – תקן מקצועי שנקבע על ידי מועצת שמאי המקרקעין, המספק הערכה אובייקטיבית לשווי הקרקע, מעמדה התכנוני וסיכויי ההפשרה שלה.
"אל תסתמכו על הבטחות שיווקיות בלבד ותבדקו היטב את כל ההיבטים - תכנוני, משפטי ופיננסי – לפני קבלת החלטה. ליווי מקצועי נכון, ביחד עם בחירה בקרקע איכותית באזורי ביקוש, יכול להקטין סיכונים ולהגדיל משמעותית את פוטנציאל הרווח, גם עבור משקיעים צעירים עם הון עצמי מוגבל", מדגישה ברוקנשטיין.
ברוקנשטיין ממליצה לבחור בגורמים בעלי ניסיון שמספקים מעטפת שירותים מלאה: החל מבדיקות תכנוניות ומשפטיות, דרך ייעוץ פיננסי ותכנון תקציב, ועד ליווי בתהליך הרישום והבירוקרטיה. "שירות מותאם אישית, שמלווה את המשקיע מהשלב הראשוני ועד השלמת העסקה, מסייע לא רק לצמצם סיכונים אלא גם להפיק את המקסימום מההשקעה – בכל היבט: תכנוני, משפטי, פיננסי ואישי. בנוסף, חברת ייעוץ מקצועית יכולה לסייע גם בגיוס יתרת ההון הנדרש להשקעה, כך שגם מי שמתחיל עם הון עצמי מוגבל יכול להרגיש בטוח ולדעת שיש לו גב מקצועי לאורך כל הדרך", היא אומרת.
השקעה בקרקע חקלאית בהליך תכנוני שטרם אושרה לבנייה מהווה הזדמנות אמיתית להשקעה, במיוחד עבור צעירים בתחילת דרכם. לצד הפוטנציאל הגבוה, חשוב לזכור כי מדובר באפיק שמצריך בדיקות מעמיקות וליווי מקצועי. "עם ייעוץ נכון ובחירה מושכלת, גם משקיעים עם הון עצמי נמוך יכולים להפחית סיכונים בדרך", מסכמת ברוקנשטיין.
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף הדר ברוקנשטיין
