לאחר מכירת נכס מקרקעין רבים מניחים שהשומה שקיבלו היא סוף הדרך. רו"ח יניב כהן, מייסד זמרת הארץ החזרי מס שבח בע"מ, מסביר מדוע במקרים רבים הבדיקה המקצועית מתחילה דווקא אחרי שהעסקה הסתיימה, ומה ההבדל בין מס השבח של העסקה לבין מס השבח של המוכר.
בעסקאות נדל"ן רוב תשומת הלב מופנית למחיר, למשא ומתן, לחוזה ולמועד התשלום. לאחר החתימה עורך הדין מדווח על העסקה לרשות המסים, נקבעת שומת מס שבח, המס משולם, ורוב המוכרים מרגישים שהתיק נסגר. אלא שלדברי רו"ח יניב כהן, העומד בראש חברת זמרת הארץ החזרי מס שבח, דווקא בנקודה הזאת מתחילה בדיקה אחרת לגמרי.
"הרבה אנשים חושבים שאם מס השבח שולם, אין יותר מה לעשות", אומר כהן, "אבל זה לא תמיד נכון. צריך להבין שיש הבדל בין חישוב מס השבח של העסקה לבין בחינת המס הסופי של המוכר עצמו".
מס שבח הוא המס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין, כגון דירה, קרקע, נחלה, משק או נכס מסחרי. בשלב הדיווח הראשוני נבחנים בעיקר נתוני העסקה: מחיר הרכישה, מחיר המכירה, הוצאות מוכרות, תקופת ההחזקה ונתונים נוספים הקשורים לנכס. זהו שלב חיוני, אך לדברי כהן הוא אינו בהכרח ממצה את כל האפשרויות שעשויות לעמוד לרשות המוכר לאחר המכירה.
מהשומה של העסקה לבדיקה של המוכר
הנקודה המרכזית, כפי שמסביר כהן, היא שהדיווח הראשוני על המכירה אינו זהה לבדיקה אישית של החזר מס שבח במסגרת הדוחות השנתיים. "עורך הדין מבצע את הדיווח על העסקה, וזה תהליך נכון והכרחי", הוא אומר. "אבל לאחר מכן אפשר לבדוק את אותה שומה מזווית אחרת: מי היה המוכר, בן כמה הוא היה בשנת המכירה, מה היו ההכנסות שלו, האם קיימות הטבות מס, האם יש הפסדי הון, והאם ניתן לבצע פריסה שתשנה את חישוב המס".
"אנחנו לא מחשבים מחדש את השבח על הנכס", מדגיש כהן. "אנחנו בודקים מחדש את מס השבח של המוכר. זה הבדל גדול".
לדבריו, הדיווח שמוגש בעת מכירת הנכס עוסק במיסוי העסקה, וגם אם הוא תקין, הוא לא בהכרח ממצה את הבדיקה האישית של המוכר. "כשאני מקבל תיק, אני לא מתחיל מהשאלה כמה מס שולם בלבד. אני שואל האם החישוב שבוצע מיצה את כל האפשרויות שהדין מאפשר לאותו מוכר ספציפי".
חמשת המסננים הראשונים
כהן מתאר שיטת עבודה קבועה שנבנתה לאורך השנים. השאלה הראשונה היא שנת המכירה. "אם עברו יותר משש שנים, האפשרות לקבל החזר עלולה להתיישן, ואז אין משמעות לכל שאר הבדיקות", הוא מסביר. "לאחר מכן נבדק גיל המוכר במועד המכירה, ולא גילו כיום. מגיל 60 החוק מעניק למוכר הקלות מס משמעותיות, ולכן חישוב מס השבח כבר אינו מתבסס כאמור רק על נתוני העסקה, אלא גם על נתוניו האישיים של המוכר".
השלב השלישי הוא תקופת ההחזקה בנכס. ככל שהנכס הוחזק תקופה ארוכה יותר, כך ייתכן שניתן יהיה לבצע פריסה אפקטיבית יותר של השבח, עד ארבע שנים. לאחר מכן נבדקות ההכנסות החייבות במס של המוכר בשנות המס הרלוונטיות. הכנסות גבוהות עלולות לצמצם את האפשרות לנצל מדרגות מס נמוכות. השלב החמישי הוא בדיקת הטבות וזיכויים, כגון אישור נכות לפי סעיף 9(5), תושב מזכה, הפסדי הון מניירות ערך או תרומות מוכרות.
"רק אחרי שכל הנתונים האלה נמצאים על השולחן, מתחיל שלב החישוב האמיתי", אומר כהן. "המטרה היא לא רק לבדוק אם יש החזר, אלא לבחון אם ניתן למצות את פוטנציאל ההחזר בהתאם לדין ולנתוני התיק".
למה גיל 60 משנה את התמונה?
לדברי כהן, החזרים גבוהים במיוחד עשויים להתקבל אצל מוכרים שהיו בני 60 ומעלה (ובפועל בעיקר מגיל 64 ומעלה) במועד המכירה. הסיבה לכך היא האפשרות לפרוס את השבח על פני שנת המכירה ועד שלוש השנים שקדמו לה, ולחשב אותו לפי מדרגת המס האישית של המוכר. השילוב בין הנתונים הללו יוצר פער גדול בין המס ששולם בשומה הראשונית לבין המס שהיה מתקבל לאחר בדיקה אישית ומעמיקה.
עם זאת, כהן מקפיד להבהיר שלא מדובר בסיסמה או בהבטחה אוטומטית. "במקרים שבהם ההכנסות האישיות גבוהות מאוד, או הנכס הוחזק לתקופה קצרה מאוד, האפשרות לקבל החזר משמעותי מצטמצמת. לכן, כל תיק חייב להיבדק לגופו. יחד עם זאת, מניסיוננו, כאשר מדובר במוכר מעל גיל 64 בשנת המכירה, שמכר נכס בשנים שעדיין פתוחות לבדיקה ושילם מס שבח – יש מקום לבדיקה רצינית מאוד".
אחד המקרים שממחישים את המשמעות של הנתונים האישיים הוא מקרה של שתי אחיות שמכרו דירת ירושה. לדברי כהן, שתיהן מכרו את אותו הנכס, שילמו מס שבח במכירה, והיו בעלות נתוני הכנסה דומים. ההבדל המרכזי היה הגיל: אחת הייתה בת 58 בשנת המכירה, והשנייה בת 65.
לאחר ביצוע הבדיקות והחישובים, האחות הצעירה קיבלה החזר של כ-43 אלף שקל, בעוד שהאחות המבוגרת קיבלה החזר של כ-97 אלף שקל. "זה מקרה שממחיש היטב למה אי אפשר להסתכל רק על העסקה", אומר כהן. "אותו נכס ואותה מכירה יכולים להוביל לתוצאה שונה אצל כל מוכר, כי המס הסופי מושפע גם מהנתונים האישיים שלו".
לדברי כהן, ישנם גם מקרים שבהם רשות המסים מאשרת החזר מסוים, אך לאחר בדיקה נוספת מתברר שהחישוב עדיין אינו ממצה את מלוא האפשרויות. באחד התיקים שטופלו בזמרת הארץ אושר בתחילה החזר נמוך משמעותית מהתחשיב שערך המשרד. לאחר פנייה מנומקת לרשות המסים, הצגת הנתונים והסבר אופן החישוב, עודכנה השומה וההחזר גדל באופן ניכר.
"אנחנו לא מסתפקים בעצם העובדה שאושר החזר", אומר כהן. "אם לאחר הבדיקה המקצועית אנחנו סבורים שהחישוב צריך להיות שונה, אנחנו מציגים את העמדה שלנו וממשיכים ללוות את התיק מול רשות המסים".
איך מתחילים את התהליך?
התהליך בזמרת הארץ מתחיל בבדיקה ראשונית של הנתונים המרכזיים: שנת המכירה, סכום מס השבח ששולם, גיל המוכר בשנת המכירה, תקופת ההחזקה בנכס והכנסותיו בשנים הרלוונטיות. אם נמצא שיש בסיס להמשך טיפול, נאספים המסמכים, נבנה תחשיב מקצועי ומוגשים הדוחות השנתיים הנדרשים. החברה מלווה את הלקוח מול רשות המסים עד לסיום ההליך.
כהן מדגיש כי החברה מתמקדת בתחום אחד בלבד: החזרי מס שבח לאחר מכירת נכסי מקרקעין. "אנחנו לא עוסקים בתכנון מס לפני מכירה ולא בליווי עסקאות. ההתמחות שלנו מתחילה אחרי שהעסקה בוצעה והמס שולם. שם אנחנו בודקים אם המס ששולם הוא באמת המס הסופי של המוכר".
"המס ששולם הוא לא תמיד סוף הסיפור", מסכם כהן. "השאלה החשובה היא האם חישוב המס מיצה את כל האפשרויות שהדין מאפשר בהתאם לנתונים האישיים של המוכר. זאת בדיוק הבדיקה שאנחנו עושים".
זמרת הארץ החזרי מס שבח
למעבר לאתר >>
בשיתוף זמרת הארץ החזרי מס שבח
