כשבוחנים את תוכניות הפיתוח של דרום דובאי, קל להתמקד בשדה התעופה הבינלאומי אל־מכתום, שאמור להפוך לאחד ממוקדי התעופה הגדולים בעולם. אלא שלצדו מתפתחים במרחב גם מרכזים עסקיים ולוגיסטיים, שכונות מגורים, תשתיות תחבורה, מוקדי תיירות ופיתוחים חדשים לאורך החוף.
"בעיניי, הטעות היא לצמצם את הדיון בדרום דובאי לשדה התעופה החדש", אומר גלעד הובר, הבעלים של Huber Capital, שמלווה משקיעים ישראליים בדובאי. "כשפותחים את המפה ובוחנים את תוכניות הפיתוח, רואים שבאותו מרחב נמצאים כמה מהפרויקטים המרכזיים של האמירות: Al Maktoum International Airport, Expo City Dubai, אזור ג'בל עלי והנמל, Palm Jebel Ali, מרכזים לוגיסטיים, שכונות מגורים ופיתוחים לאורך החוף.
"כל אחד מהמיזמים האלה משמעותי בפני עצמו, אבל לצורך בחינת שוק הנדל"ן חשוב להבין גם את הקשרים ביניהם. השאלה אינה רק מה מתוכנן בכל נקודה, אלא אילו מקומות עבודה, שירותים, תשתיות וקהילות עשויים להתפתח במרחב כולו".
שדה התעופה כחלק ממערכת רחבה
באפריל 2024 הודיעה ממשלת דובאי על הקמת מסוף נוסעים חדש בנמל התעופה הבינלאומי אל־מכתום, בהשקעה מתוכננת של מיליארדי דירהם. על פי התוכנית, בתצורתו הסופית צפוי נמל התעופה להגיע לקיבולת של עד 260 מיליון נוסעים בשנה. השלב הראשון, שאמור להסתיים בתוך כעשור ממועד ההכרזה, מתוכנן לקיבולת של כ־150 מיליון נוסעים בשנה. מדובר בתוכנית ארוכת טווח, שמועדי ביצועה והיקפה עשויים להשתנות. (הודעת משרד התקשורת של ממשלת דובאי)
אולם מבחינת הובר, המשמעות האפשרית של שדה התעופה אינה נמדדת רק במספר המסלולים או הנוסעים. "אני לא בוחן נדל"ן רק לפי מספר מסלולי ההמראה או הנוסעים", מדגיש הובר. "מעניינות אותי ההשלכות האפשריות על הסביבה: כמה חברות יפעלו באזור, אילו מקומות עבודה ושירותים עשויים להיווצר ואיפה העובדים ירצו להתגורר.
"בהודעת ממשלת דובאי הוצגה גם תחזית שלפיה התפתחות הפעילות סביב נמל התעופה תיצור צורכי תעסוקה ומגורים עבור יותר ממיליון בני אדם ב־Dubai South. זו תחזית תכנונית, לא הבטחה לביקוש, אבל היא בהחלט נתון שראוי להביא בחשבון במסגרת ניתוח האזור".
Expo City וג'בל עלי: מוקדי פעילות משלימים
לצד שדה התעופה נמצאת Expo City, שהוקמה עבור תערוכת Expo 2020. "בישראל עדיין מקשרים לעיתים את המקום לתערוכה של 2020, אבל לאחר סיום התערוכה המתחם המשיך להתפתח", מסביר הובר. "כיום הוא כולל פעילות עסקית, מגורים, אירועים, חדשנות וקיימות, וב־2023 הוא גם אירח את ועידת האקלים COP28.
"כך מתקבלים שני מוקדים שונים אך משלימים: מצד אחד תעופה ולוגיסטיקה, ומהצד האחר פעילות עסקית, עירונית ומסחרית. החיבור ביניהם עשוי לתמוך בהתפתחותו של מרחב פעיל יותר, אך את ההשפעה בפועל על כל פרויקט נדל"ן צריך לבחון בנפרד".
אל המוקדים האלה מצטרף אזור ג'בל עלי, הכולל נמל, אזורי סחר ותעשייה, מערכי לוגיסטיקה ופעילות של חברות בינלאומיות. "ג'בל עלי אינו רק שכונת מגורים או נקודה נוספת במפת העיר. הוא כולל נמל, אזורי סחר ותעשייה, מערכי לוגיסטיקה ופעילות של חברות בינלאומיות. כשמחברים נמל מרכזי, נמל תעופה מתרחב, כבישים, אזורי סחר ו־Expo City, מתקבל מרחב שבו אנשים עשויים לא רק לעבור או לבקר, אלא גם לעבוד ולגור.
"מקומות עבודה אינם מבטיחים כשלעצמם ביקוש לכל נכס, אבל הם אחד המשתנים המרכזיים בבחינת שוק מגורים. לכן חשוב לבדוק היכן צפויים להתרכז מוקדי התעסוקה, כיצד תהיה הנגישות אליהם ואילו סוגי מגורים עשויים להתאים לעובדים באזור".
מגורים, תיירות ופיתוח חופי
לצד התעופה, העסקים והלוגיסטיקה, תוכניות הפיתוח של דרום דובאי כוללות גם מגורים על קו המים, מלונאות, תיירות ופנאי. אחד הפרויקטים הבולטים בהקשר הזה הוא Palm Jebel Ali.
"Palm Jebel Ali הוא אחד מפרויקטי הפיתוח המרכזיים של דובאי באזור החוף הדרומי", אומר הובר. "על פי התוכנית הרשמית, הוא צפוי להרחיב את קו החוף ולכלול מגורים, מלונאות, חופים ומתקני בילוי. המשמעות היא שהמרחב הדרומי אינו מתוכנן רק סביב תעופה, תעשייה ולוגיסטיקה. תוכניות הפיתוח כוללות גם שכונות מגורים, תיירות ומרחבים ציבוריים.
"בדובאי אפשר לראות כיצד חופים, מרינות, מסעדות, מלונות ומרחבים ציבוריים משפיעים על האופן שבו אזור מתפתח ונתפס", הוא ממשיך. "לכן אני מסתכל על הדרום כרצף אפשרי של שימושים: תעופה, עסקים, לוגיסטיקה, נמל, מגורים, תיירות ופיתוח חופי. עם זאת, חשוב להבחין בין תוכנית שפורסמה, פרויקט שנמצא בביצוע ותשתית שכבר פועלת. אלה שלבים שונים לחלוטין, ולכל אחד מהם משמעות אחרת מבחינת לוחות זמנים, סיכונים ותמחור".
ההתפתחות האפשרית של דרום דובאי מזכירה להובר את האופן שבו אזורים אחרים בעיר השתנו לאורך זמן, ובהם Dubai Marina. "Dubai Marina היא דוגמה לאזור שהתפתח לאורך שנים והפך למוקד מגורים, תיירות ופנאי. לפני השלמתו, היה צורך לבחון תוכניות עתידיות ולהעריך כיצד העיר עשויה להתרחב. עם זאת, כמובן, אין ערובה שהמרחב הדרומי ישחזר את אותו מסלול".
מתוכנית עירונית לנכס מסוים
למרות היקף התוכניות, עצם המיקום בדרום דובאי אינו הופך פרויקט מסוים לאטרקטיבי. "סיפור מאקרו חיובי אינו הופך כל פרויקט לעסקה מתאימה", מדגיש הובר. "ככל שאזור מושך יותר תשומת לב, כך מתרבים בו גם היזמים, הפרויקטים והמסרים השיווקיים. לכן צריך לבדוק כל עסקה לגופה: המחיר למ"ר ביחס לעסקאות דומות, זהות היזם וניסיונו, תנאי החוזה והתשלום, מועד המסירה, מצב ההיתרים, הנגישות לתחבורה, עלויות האחזקה, היקף הבנייה העתידי וקהל היעד האפשרי. בנכס שנרכש על הנייר חשוב לבחון גם את הסיכון לעיכובים ואת הפער האפשרי בין ההדמיות לבין התוצאה בפועל.
"אחת השאלות המרכזיות שאני שואל היא מי עשוי לרצות לגור בנכס ביום המסירה, ואילו חלופות יעמדו בפניו באותו זמן. בלי תשובה מבוססת לשאלה הזאת, גם תוכנית עירונית מרשימה אינה מספיקה".
לדבריו, בחינת האזור צריכה להתבסס על שילוב בין נתוני המאקרו לבין בדיקה פרטנית של הנכס. "אני לא מתיימר לדעת מה יהיו מחירי הנדל"ן בעוד חמש או עשר שנים, ואיש מקצוע אחראי לא צריך להבטיח זאת. אני בוחן את היקף ההשקעה המתוכננת בתשתיות, את קצב הביצוע בפועל ואת הקשר האפשרי בין תעסוקה, תחבורה, מגורים ותיירות. לכן העבודה אינה למכור למשקיע את המושג 'דרום דובאי', אלא לבדוק אם נכס מסוים מתאים למטרותיו, ליכולת הכלכלית שלו ולרמת הסיכון שהוא מוכן לשאת".
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף Huber Capital
