תחום רכישת הקרקעות באזורים אקזוטיים שונים ברחבי הגלובוס הגיע גם אלינו לפני מספר שנים והצעות רבות שקראו לנו לממש את חסכונותינו ברכישת פיסת קרקע מעבר לים, במחיר מוזל בתמורה לתשואה משמעותית תוך זמן קצר, הציפו אותנו מכל עבר.
אך, בין ההצעות הרבות, לא פעם השטחים שהוצעו לרכישה היו שטחים מבודדים ונטולי מעוף כלכלי. שילוב עובדה זו עם חוסר הזהירות של המשקיעים שביקשו לעשות רווח מהיר, הותירו את הרוכשים עם קרקע הרשומה על שמם מעבר לים אך עם תשואה נמוכה בהרבה ממה שהובטח להם בתחילה.
כדי להצליח להבין מה הופך עסקה של רכישת קרקע בחול לעסקה מוצלחת, פנינו אל קינן בר-עוז, מנכל חברת Florida-Israel הפועלת בתחום רכישת הקרקעות ב-10 השנים האחרונות וביקשנו ממנו לשפוך מעט אור על תחום רכישת הקרקעות מעבר לים, בדגש על השקעות נדל"ן בארה"ב
למה להשקיע ברכישת קרקעות בחו"ל?
השאלה הראשונה שאנחנו מפנים אל בר-עוז מפלורידה-ישראל היא מדוע לבחור בהשקעה בפיסת קרקע נדל"נית מעבר לים ומדוע לא להשקיע בדירה או בית בחו"ל. בר-עוז מחייך ומסביר לנו תחילה את נושא הטיפול והאחזקה הדרושים בדירה לעומת אחזקת קרקע "כל דירה דורשת אחזקה גם במידה ולא גרים בה דיירים כלל. לנקודה זו עלינו לצרף גם את עלות המיסוי של רכישת דירה והתשלומים השוטפים והדבר נוגע גם לכל דירה בארץ או בחול גם במידה ומחירי הנדל"ן במדינת היעד נמוכים מישראל"
"אם נבחן את אחוזי התשואה של דירה לעומת קרקע בארצות הברית לדוגמה נוכל לראות כי דירה רגילה שעלותה כ-50 אלף דולר תניב תשואה של כ- 10% וזאת לעומת קרקע שעלותה יכולה להיות כ-15 אלף דולר והיא צפויה להניב תשואה של כ- 500% בתוך מספר שנים. זאת כמובן מבלי להתייחס להגשת הדוחות השנתיים לרשויות המס, הליך בו מחויבים בעלי נכסים בארצות הברית, אך הוא אינו חל על בעלי קרקעות"
הנחותיו של קינן מתבססות ניסיון מקצועי של שנים אך גם נתונים שפורסמו בשנים האחרונות במדורי הנדל"ן הגדולים בארצות הברית מדווחים על עליות משמעותיות במחירי הקרקעות בארצות הברית, לעומת עלייה נמוכה יחסית בתחום המבנים למגורים.
בר עוז מוסיף ומדגיש כי כאשר מחיר בית עולה בכ- 20% מחיר הקרקע קופץ בכ- 100%. זה מסכם את פוטנציאל הרווח בין השקעה בנכסים לקרקעות.
למה צריך לשים לב כשמתעניינים בקרקעות בחול?
כפי שציינו בתחילת הכתבה, לא פעם אנו נתקלים במקרים בהם מגלה הרוכש שהקרקע אותה רכש מרוחקת ממקומות מיושבים ולמעשה ערכה אינו מטפס כפי שהובטח לו. אנחנו מבקשים לקבל מבר-עוז כמה עצות והמלצות לרוכשים פוטנציאלים המתעניינים ברכישת קרקע להשקעה על מנת להפיק ממנה את פוטנציאל הרווח המקסימלי.
Location, Location, Location
מיקום הוא נקודה מכרעת מסביר לנו קינן שכן ככל שהקרקע קרובה יותר לאזורים מיושבים מרכזיים יותר כך התשואה שתניב תהיה גדולה יותר. הערים הגדולות בארצות הברית לדוגמה מתרחבות משנה לשנה ותופסות שטחים נרחבים ובעלות על קרקע בנכס רלוונטי בטווח יכולה להקפיץ אותו בעשרות אחוזים.
מצב הנכס
אחת מנקודות המפתח לרכישת קרקע מנצחת היא בדיקת מצב הקרקע – האם ישנן מגבלות בניה כלשהן? האם קיים חיבור לתשתיות כמו מים, חשמל וכבישי גישה? האם קיימים מרכזי חיים כמו אוניברסיטה, בתי ספר ומרכזי קניות באזור ?
"נקודה זו היא נקודת מפתח להצלחה ועל בסיסה בחרנו למקד את פעילותינו בשלושה אזורים מתוך מדינת פלורידה כולה – Port Charlotte, Punta Gorda ו-North Port. השטחים המוצעים לרכישה באזורים אלו ממוקמים בין אוניברסיטאות, מרכזי קניות, חופי ים, נהרות ואגמים, מסלולי גולף מהיפים בעולם, שדות תעופה בינלאומיים, גישה למפרץ מקסיקו ולאוקיאנוס האטלנטי עם יאכטות, בתי חולים וכדומה
ביטוח הנכס שלכם
בלא מעט מהמקרים – הרוכשים בטוחים כי את העסקה הם מבצעים מול החברה המקומית אשר מולה הם חתומים בחוזה. אבל, למעשה מדובר במכירה של הנכס בין בעליו המקוריים במדינת היעד לבין המוכר בארץ, כאשר החברה היא רק החוליה המקשרת.
לכן, חשוב מאד לוודא כי תהליך הרכישה מתנהל בצורה נכונה ומדויקת המבטיחה לכם את מינימום הסיכון וכוללת גם ביטוח מסוג – Title Insurance Policy המבטיח לכם את רישום הנכס בטאבו האמריקאי בתמורה להשקעתכם והחזר כספי מלא בגין כל מה ששילמתם במידה ויתגלו שעבודים או חובות כלשהם לאחר רכישתו.
בנוסף, ישנם מקרים כמו במקרה של חברת פלורידה ישראל כאשר החברה רכשה את הנכסים אותם היא מוכרת והעסקה היא בין החברה עצמה ללקוח דבר המחזק הביטחון כמובן.
מאיפה מתחילים?
אחרי שנגענו בנקודות המפתח להצלחה, אנחנו מבקשים לקבל מידע על תהליך הרכישה כדי להבין טוב יותר מה עתיד לעבור כל משקיע שמבקש לשים את ממונו בהליך של רכישת קרקע במדינה כלשהי קרובה או רחוקה ככל שתהיה.
בר-עוז מסביר לנו כי תחילת תהליך הרכישה שאורך כ-3 שבועות, מתחיל בפגישה מקדימה בין החברה לבין המתעניין בנכס. בפגישה זו יוצגו השטחים הזמינים בפני הלקוח, לרבות מחירם, מיקומם, תצלומים של האזורים המקיפים, מצב התשתיות ופרטים רלוונטיים נוספים.
לאחר שיוסכם בין הצדדים על רכישת שטח זה או אחר יחל תהליך המכירה בפועל. כפי שציינו בשלב מוקדם יותר החברה המקומית הינה רק חברה מתווכת ולכן חשוב לוודא כי קיים ביטוח לכספיכם, רגע לפני שהוא עובר לחברה המתווכת או לחברה המוכרת.
בנקודה זו, בר-עוז מציג לפנינו תהליך מכירה שונה שנבנה בחברת Florida-Israel במשך שנות פעילותה. בתהליך מכירה זה לאחר שנבחר הנכס וסוכם המחיר, התשלום אינו מועבר לחברה אלא לנאמנות אצל עורך דין בארץ. משלב זה פועלת החברה עד לרישום הנכס בטאבו על שם הרוכש הישראלי ורק לאחר שזה קיבל לידיו את שטר המכר האמריקאי החתום על ידי הרשויות בצמוד לביטוח – Title Insurance יועבר הכסף אל פלורידה ישראל.
"רצינו לספק ללקוחות שלנו בסיס יציב כבר מתחילת הדרך ובנינו פתרון משפטי המבטיח את שמירת כספם של המשקיעים בארץ עד לסיום העסקה ורישום השטח בטאבו. רק לאחר שהושלמה העסקה לשביעות רצונו של הנאמן, התשלום מועבר אלינו כך שהלקוח יכול להיות בטוח בעסקה במאת האחוזים."
מה קורה אחרי הרכישה?
לאחר תהליך הרכישה והרישום בטאבו הבעלים הישראלים הם האחראים לגורל הנכס ויוכלו למכור אותו לבנייה, לבנות בו בית למגורים או להשכרה וכמובן למכור אותו למשקיע אחר תוך הפקת הרווח המקסימלי לאחר שמחירו עלה.
רוכשים רבים מתמקדים ברכישת הנכס עצמה וכמעט שוכחים שהנכס שזה עתה רכשו מיועד להשקעה עתידית. ברגע שבו הם מעוניינים לנצל את התשואה שהניב הנכס הם נדרשים לפנות למומחי נדלן כדי לקבל ייעוץ בנוגע לרגע הנכון למכירת הנכס.
לשלב זה בר-עוז מוסיף עצה נוספת – "וודאו האם החברה דרכה אתם רוכשים את הנכס, תסייע לכם גם בכל הנוגע לניהול הנכס בעתיד. זכרו תמיד שהחברה מבצעת מגוון רחב של עסקאות נדל"ן בדיוק באותו האזור בו רכשתם גם אתם את הנכס שלכם והסתמכו על ניסיונם המקצועי. ברוב המקרים שירות זה הינו חלק מעסקת הרכישה ומומלץ לבדוק את זמינותו של השירות טרם הרכישה"
קינן בר-עוז הינו מנכ"ל ובעליה של חברת Florida-Israel העוסקת ב-10 השנים האחרונות בתחום מכירת הקרקעות במדינת פלורידה שבארה"ב ומעניקה ייעוץ טרום רכישה וייעוץ לכל אורך תקופת הבעלות עד למכירתו.
לפרטים נוספים על קניית מגרשים בפלורידה
