חוקי המקרקעין טומנים בחובם סעיפים רבים שעין לא מיומנת עלולה לפספס, ובעקבות כך לספוג תביעה. מקרים כמו בנייה לא חוקית או שימוש ללא היתר במקרקעין עלולים לגרום לתוצאות לא נעימות, במיוחד כשלנתבע פעמים רבות אין מושג שהוא עבר על החוק. כשמדובר בנכס שלכם, מומלץ מאוד להיות בטוחים שאתם מכוסים מכל הכיוונים ומלווים על ידי עורכי הדין בתחום: עו"ד משה ימין, עו"ד לירן קולצ'ינסקי ושגיב, בלזר ושות'.
משרד עורך דין משה ימין, הוא משרד בוטיק שהוקם בשנת 1983 ומתמחה בתחום המקרקעין על כל היבטיו. לקוחות המשרד זוכים לפתרונות משפטיים, מעמיקים ומדויקים בהתאמה אישית, בתחומי עיסוק המשרד הכוללים: ליווי ברכישת דירה ומכירתה, ייעוץ וליווי עסקאות נדל"ן, ייצוג בעלים מול היזם בפינוי בינוי, חוות דעת, ייעוץ פרונטלי, התדיינות בבתי המשפט, ייצוג בוועדות ערר, דיוני שומות מס שבח ואישורים מקדמיים. עו"ד משה ימין, מספק יחס אישי וקשר ישיר ואותנטי, במלוא המחויבות והמקצועיות ללקוחותיו.
מה כולל הליווי שלך ברכישת דירה?
"הליווי שלי כולל בדיקות רלוונטיות של הנכס ושל המוכר", אומר עו"ד משה ימין. "זה מתחיל בבדיקת הזכויות על הנכס - האם הזכויות רשומות במרשם נורמטיבי אצל רשם המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת? הפניית הלקוח לבדיקה- האם הדירה בנויה על פי היתר כדין? האם יש שעבודים לרשות המשכונות בנוסף לרשום בטאבו?
"בנוסף, אני מבצע בדיקות נוספות שלא תמיד חושבים עליהן, לדוגמה: אם מדובר ברכישת דירה מבני זוג ורק אחד מבני הזוג רשום כבעל הנכס, צריך לקבל גם את הסכמתו של בן הזוג השני, למכירה, גם אם הוא לא רשום (בשל הילכת שיתוף נכסים).
"אני בודק גם את הזכויות של הקונה – הלקוח שלי: האם הוא זכאי למס רכישה מופחת, האם יש לו זכאויות נוספות, וכן הלאה. תפקידי הוא ללוות את הלקוח לכל אורך העסקה ולוודא כי העסקה תקינה, ולהגן על האינטרסים שלו גם על ידי הסדרת סעיפים בחוזה במידת הצורך".
מה לגבי הייצוג שלך בתחום התכנון והבניה?
"בתחום התכנון והבניה אני מייצג נאשמים שהועמדו לדין בגין בניה לא חוקית ו/או שימוש ללא היתר במקרקעין, גם לצרכי זיכוי וגם לצרכי ענישה. בנסיבות מיוחדות מאוד, לדוגמה, ניתן לזכות על פי כלל 'סעד מן הצדק' או לטעון לענישה מתחשבת.
"מקרה בו טיפלתי לאחרונה, כלל בני זוג שהגיעו אליי כשהעירייה העמידה אותם לדין בגין שימוש או בניה ללא היתר. העירייה טענה שבני הזוג בנו דופלקס על הנכס, כשבפועל הם קירו מרפסת עליונה בגג של דירת המגורים שלהם. מדובר בדירה ישנה, קטנה מאוד ולא היה להם מקום לזוז, יחד עם ילדיהם. לכן הם סגרו את הגג כחדר נוסף.
"במהלך המשפט פניתי לשופט ואמרתי לו: 'אני מציע לכבוד השופט לבקר בנכס כדי לראות את 'הדופלקס''. השופט הגיע וראה את המצב והבין שאם הוא יוציא צו הריסה על מה שלא בנוי בהיתר, המשמעות היא שזוג צעיר עם ארבעת ילדיו יצטרכו לחיות ב 24 מטרים המהווים מטבח וסלון בלבד. השופט הורה אומנם על הריסת המבנה הלא חוקי, אך רק לאחר אריכות ימיהם ושנותיהם של שני בני הזוג, או לפני כן אם ניתן יהיה להוציא היתר בניה ובני הזוג לא יעשו כן".
מהי המורכבות בנושא תשלומי חובה לרשויות מקומיות?
"הרשויות המקומיות מייצרות היטלים חדשים, חדשות לבקרים. החל מהיטל השבחה הנגבה על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, דרך היטל כבישים ומדרכות, היטל ביוב, היטל תיעול וניקוז, היטלי מים, ועד להיטל שטחים ציבוריים ופתוחים, ועוד היד נטויה.
"כשאדם מקבל דרישה לשלם היטל מהרשות המקומית, הוא לרוב אינו מצליח להבין את החישוב ולפעמים אינו מבין מדוע הוא נדרש לשלם ושכנו לא. מאחר ושימשתי סגן יו"ר רשות מקומית במשך 25 שנה, אני יודע היטב מה קורה בצד השני - כיצד ההיטלים הללו מחושבים וגם שלא תמיד ההחלטות מתקבלות באופן שוויוני. אני מייצג לקוחות ובדרך כלל מצליח להפחית את הסכומים הנדרשים מהם. כמובן כל מקרה לגופו וכל תיק משפטי מנוהל בהתאם לנסיבותיו.
"כנ"ל בנושא של מיסוי מקרקעין, תפקידי כעו"ד המתמחה בתחום, לוודא שלא ישולם מס שלא לצורך".
מהם היתרונות המרכזיים שמשרדך מספק?
"הידע המעמיק והנרחב והניסיון שצברתי לאורך השנים הם נכס משמעותי. אני מספק ייעוץ ראשוני ללקוח וממשיך ללוות אותו עד לסיום התיק, ואם צריך נעזר במומחים נוספים לכל מקרה ומקרה כדי להבטיח תוצאות מספקות. אני תמיד מעדכן את הלקוח בסיכונים ובסיכויים של התיק ולקוחות שמגיעים אליי יודעים שתמיד נשקף עבורם תמונת מס או היטל או תשלום חובה, ברמת וודאות גבוהה".
משרד עו"ד משה ימין
גיבורי ישראל 24, נתניה
למעבר לאתר>>
טלפון: 09-8657257, 052-2536868
בשיתוף משרד עו"ד משה ימין
---------------------------------------
עו"ד לירן קולצ'ינסקי: התמחות בנדל"ן
רכישת נכס מסחרי או דירת מגורים היא מהעסקאות הגדולות שרובנו עושים בחיים. לכן, חשוב לקבל ליווי מקצועי של עורך דין, שמתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין. כאיש מקצוע שמתמצא בתחום הנדל"ן, הוא יוכל להוביל להחלטות נכונות בכל הקשור לאופן הרכישה ולמיסוי.
השינוי הצפוי בעניין תמ"א 38
באוקטובר הקרוב אמור לפקוע תוקפה של תמ"א 38. תוכניות שיאושרו עד אחד באוקטובר 22 יוכלו להתממש גם לאחר פקיעתו. יש לציין, כי הוגשה הצעת חוק ("חלופת שקד") שאמורה להיות חלופה הולמת לתמ"א 38. הצעת החוק היא מתווה לקידום תב"ע ספציפית, שתהיה בסמכות ועדה מקומית לפרויקט לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה, כך שהחלופה עצמה תעניק יתרונות נוספים כמו הגבלת הגובה לבנייה, איחוד מגרשים והגדלת זכויות במקרה של הריסה.
כן פג תוקפן של תקנות שהעניקו פטורים ממס והיו תמריץ לפרויקטים של תמ"א 38. במקביל, מס הרכישה שחל על מי שבבעלותו יותר מדירה אחת או שאינו אזרח המדינה עלה ל-8% משווי התמורה על החלק שעד כ-5,525,070 שקל ו-10% מעל הסכום הזה.
מה כדאי לדעת לפני רכישת דירה
עו"ד לירן קולצ'ינסקי, בעלי משרד עורכי הדין קולצ'ינסקי, המתמחה בתחום הנדל"ן, מסביר מה כדאי לדעת לקראת רכישת דירה. לדבריו, חשוב לחקור היטב את שוק הנדל"ן, במיוחד במקום שבו מעוניינים לרכוש דירה ולהחליט מהו התקציב שאתם מוכנים לשאת בו בפועל. יש להביא בחשבון הוצאות נלוות הקיימות בכל עסקה, בהן דמי תיווך, שמאות מוקדמת, ביצוע "בדק בית", אנשי מקצוע וכו'.
עו"ד קולצ'ינסקי ממליץ לבצע השוואת מחירים באזור הנכס וכן בדיקות לעניין המיקום כך שיתאים לצרכים האישיים. אם מדובר בדירה להשקעה – כדאי שתהיה קרובה לתחבורה ציבורית, למוסדות חינוך וכו'. קולצ'ינסקי : "לפני חתימה על הסכם אני ממליץ תמיד לבצע כמה ביקורים בנכס, עדיף פעם אחת לפחות באור יום, כדי להיטיב לראות את מצב הנכס, לוודא שאין נזילות או רטיבות; ופעם נוספת בשעות הלילה, כדי לבדוק את מצב הסביבה, אם יש רעש מדירות השכנים או מהכבישים, אם קיים מטרד סביבתי שיכול להשפיע על הנכס שלכם בהווה או בעתיד".
משרד עורכי דין לירן קולצ'ינסקי הוא משרד בוטיק אזרחי מסחרי, עוסק בתחומי המקרקעין, דיני עבודה, הוצאה לפועל וגבייה, נזיקין, חברות ותאגידים. עו"ד לירן קולצ'ינסקי, בעלי המשרד, המתמחה בתחום הנדל"ן, מסביר מה כדאי לדעת לקראת רכישת דירה:
מה חשוב לדעת לפני רכישת דירה?
לדבריו, חשוב לחקור היטב את שוק הנדל"ן, במיוחד במקום שבו מעוניינים לרכוש דירה ולהחליט מהו התקציב שאתם מוכנים לשאת בו בפועל. יש להביא בחשבון הוצאות נלוות הקיימות בכל עסקה, בהן דמי תיווך, שמאות מוקדמת, ביצוע "בדק בית", אנשי מקצוע וכו'.
עו"ד קולצ'ינסקי ממליץ לבצע השוואת מחירים באזור הנכס וכן בדיקות לעניין המיקום כך שיתאים לצרכים האישיים. אם מדובר בדירה להשקעה – כדאי שתהיה קרובה לתחבורה ציבורית, למוסדות חינוך וכו'.
עו"ד קולצ'ינסקי : "לפני חתימה על הסכם אני ממליץ תמיד לבצע כמה ביקורים בנכס, עדיף פעם אחת לפחות באור יום, כדי להיטיב לראות את מצב הנכס, לוודא שאין נזילות או רטיבות; ופעם נוספת בשעות הלילה, כדי לבדוק את מצב הסביבה, אם יש רעש מדירות השכנים או מהכבישים, אם קיים מטרד סביבתי שיכול להשפיע על הנכס שלכם בהווה או בעתיד".
תפקיד עורך הדין ברכישת נכס מקבלן
עורך דין קולצ'ינסקי מלווה את לקוחותיו לאורך כל הליך הרכישה, שכרוך בבדיקת חוזה המכר, חוזי שכירות, שמאות, בדיקות מול הגופיים הממשלתיים או כל גוף רלוונטי, בדיקת מסמכים משפטיים ותהליכים משפטיים אחרים הכרוכים ברכישת נכס.
ברכישת נכס מקבלן, הוא מדגיש, חשוב לבדוק שהקבלן רשום במרשם הקבלנים כקבלן באופן חוקי ולברר מהו הסיווג הקבלני שלו. יש לקיים את הבדיקות גם עבור הקבלן המבצע בפועל את עבודות הבנייה. כמובן, יש לבדוק אם יש בנק מלווה לפרויקט. יש לכך השפעה על הבטוחות או הערבויות של הקבלן ועל תנאי המשכנתה, ומומלץ לברר מראש את סוגיות המיסוי.
"עורך הדין יבדוק את האותנטיות ואת תקינות המסמכים המשפטיים הנדרשים בעסקת המקרקעין שלכם, כדי למנוע אי וודאות ו'מוקשים' משפטיים שישפיעו על הכיס או על הזכויות בנכס. חשוב כמובן שהוא יסביר את סעיפי ההסכם לפני החתימה. אצלנו, טובת הלקוח עומדת בראש סדר העדיפויות וחשוב לנו להעניק יחס אישי ואדיב לצד פתרונות משפטיים מקצועיים", אומר עו"ד קולצ'ינסקי.
משרד עורכי דין לירן קולצינסקי
סניף צפון: דרך העצמאות 84, חיפה
סניף מרכז: דרך מנחם בגין 7, רמת גן
למעבר לאתר>>
טלפונים: 052-6662828, 077-6052032
* המשרד מעניק ייעוץ משפטי גם באנגלית וברוסית.
בשיתוף משרד עורכי דין לירן קולצינסקי
--------------
שגיב, בלזר ושות' - עורכי דין ונוטריון
בשנים האחרונות החקיקה הנוגעת למיסוי מקרקעין הפכה להיות מורכבת יותר, ועסקאות מקרקעין בתחומי ההתחדשות העירונית, לצד עסקאות מורכבות אחרות כדוגמת עסקאות קומבינציה, מכר דירות קבלן, קבוצות רכישה, פעילות במסגרת קרנות נדל"ן, בניית תכנוני מס המבוססים על הטבות מס לבניינים להשכרה ועוד - דורשות ליווי של מומחי מס, בין השאר כדי למנוע כשלים בעסקה ולדאוג שזו תעשה במינימום מס.
"אנחנו מעניקים ליווי מסים בעסקאות מקרקעין מורכבות, גם ללקוחות קצה וגם לעורכי דין המתמחים בעסקאות מקרקעין, המבקשים את הליווי שלנו בכל תחומי המיסוי הנוגעים לעסקה - חליפה תפורה", אומר עו"ד ורו"ח ארז שגיב, מנהל החטיבה המקצועית לשעבר ברשות המסים ומייסד משרד עורכי הדין שגיב בלזר ושות'. בעניינים הנוגעים להתחדשות עירונית מוסיף ומציין עו"ד אלון ברמן, מנהל מחלקת הנדל"ן במשרד, כי "עולות שאלות רבות תוך כדי עבודה על פרויקט אשר משפיעות על ניסוח החוזים הנחתמים בין היזם לבין הדיירים, כדוגמת החלפת ושדרוג דירות לאחר ההתקשרות ביניהם, בחינת היבטים שונים הנוגעים לתנאי הפטור בפינוי בינוי או תמ"א 2, פילוח וטיפול בסוגיות מס הנוגעות לשילוב בין תוכניות המזכות בהטבות מס לבין כאלה שלא, בחינת חשיפות מס הנוגעות לתמורות נוספות שמקבלים דיירים בבניין שעובר תמ"א וכדומה – אנחנו מביאים איתנו ארגז כלים כדי למצוא פתרונות מס לכל סוגיה שמתעוררת".
משרד עורכי הדין שגיב בלזר מתמחה בחוקי מס: מיסוי מקרקעין, מס הכנסה ומע"מ, ולדברי העומדים בראשו הפתרונות שהם מביאים לעסקת נדל"ן, מהווים פתרון כולל אשר לוקח בחשבון את כל השלכות המס. עו"ד ורו"ח יגיל בלזר שותף במשרד וממייסדיו, גם הוא יוצא רשות המסים מוסיף כי "כאשר צוות המשרד מעניק ליווי מס בעסקת קומבינציה, מלווה הוא את הצד לעסקה, לכל אורך הדרך, החל מהשתתפות בניסוח החוזה והתאמתו מבחינת מיסוי להתקשרות בין הצדדים ודרך ליווי בדיווח על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין, וככל שנדרש, גם ניהול דיונים עמו, וכמוצא אחרון, אנחנו מייצגים לקוחות שהסתבכו עם רשות המיסים בעסקאות מקרקעין גם בבתי משפט".
הוא מוסיף כי גם בעסקאות בדירות מגורים יד שנייה טמונים לא מעט סיכוני מס ולא פחות בהשוואה לעסקאות מורכבות. לדברי צוות המשרד, כחלק מההתקשרות בין הצדדים, חשוב לבחון את העסקה מכל הבחינות, ולהתייחס גם לעתיד לבוא לאחר ביצועה או כתוצאה שלה – ובמקרה של דירות מגורים, יש לבחון קיומן של דירות נוספות, סיווג הרכישה, קבלת הקלות ממס, תחולת הוראות מע"מ בעסקאות שונות, סיווג פירותי-עסקי או הוני של העסקה ועוד.
"הייעוץ המשפטי שאנו מספקים בהקשר זה מתייחס גם לפן הכלכלי וגם לפן המיסוי, וכאשר מגיעה שאלה הנוגעת למכירה עתידית של דירת מגורים, כדי ליהנות מפטור ממס אנחנו בודקים האם המוכר מחזיק דירות נוספות, האם הן הגיעו אליו בירושה, בהעברה ללא תמורה או ברכישה, ומסייעים לו לקבל החלטה איזו דירה מבין דירותיו עדיף לו למכור ואיזו להחזיק לטווח ארוך יותר או להשכיר", אומר עו"ד ורו"ח בלזר.
לדברי עו"ד ברמן "בכל פגישה שמתקיימת עם הלקוח, מלווה אותו צוות חשיבה מגובש שמטרתו לבחור את הצעדים הנכונים עבור הלקוח ולבנות לו תכנון מס אופטימאלי". הוא מוסיף כי אין ספק שמעורבות אנשי מס בתכנון וליווי העסקה עד לסיומה, מאפשר לצפות מכשולים עתידיים ולתכנן את הצעדים בצורה מקצועית יותר. "עסקאות מקרקעין הן עתירות מסים וחובה על כל מי שמעורב בעסקה כזו להיערך מבעוד מועד. כך למשל, המשרד טיפל במקרה שבו הומלץ ללקוח לפעול לקבלת הטבות מס החלות על בנין להשכרה כאמור בחוק עידוד השקעות הון, וזה חסך לו מאות אלפי שקלים", אומר עו"ד ברמן ומוסיף כי "בהתחשב בעובדות שמתאר בפנינו הלקוח, אנחנו מכוונים אותו לתוצאת המס האופטימאלי".
"עסקת נדל"ן היא תמיד מורכבת ומציבה אתגרים לכל מי שצד לה, היא טומנת סיכונים ודורשת מיומנות משפטית גבוהה. לאלה מצטרפים ההיבטים הפיסקאליים אשר לעיתים מעיבים על העסקה בהיותם משמעותיים ומורכבים, ואנחנו כאן כדי לפשט אותם, תוך בניית העסקה עם מינימום נטל מס", מסביר עו"ד ורו"ח ארז שגיב. "מורכבות השאלות המיסויות והמענה עליהן, יכולים להתבטא בעסקת קומבינציה שהסתבכה אשר בעקבותיה יש לטפל בביטול העסקה או בעסקת מכירת דירת מגורים יד שניה, כאשר לא נעשו בדיקות לגבי תנאי הפטור וגובהו או ברכישה של מקרקעין אשר החוזה לא נותן ביטוי לחשיפות מס של הרוכש – כך או כך אנחנו מספקים מענה ופתרון לכל בעיית מס".
"ההיכרות עם מקרים מגוונים, כמו סיטואציות קצה מורכבות נוספות בהן טיפל המשרד במהלך השנים, בנוסף לוותק והניסיון של כל השותפים ועורכי הדין במשרד, מאפשרים ללקוחותיהם לקבל מענה מקצועי ביותר. המשרד בוחן כל מקרה בראייה רחבה ומספק מענה מקיף, המשלב מגוון תחומי ידע והתמחות רלוונטיים", אומר עו"ד ברמן ומדגיש כי "כל לקוח שנבחר בקפידה, נכנס למעשה למשפחה. אנחנו משרד שהוא בית מהרגע הראשון, זה כולל מעורבות גבוהה של צוות במשרד בכל תיק, ליווי צמוד בכל עת בעסקת המקרקעין המתגבשת, ומתן מענה של עורך הדין שאחראי על אותו תחום. כך, אנו בונים מראש את תכנון המס בעסקה ומונעים מהמורות שעלולות להופיע לאחר מכן. זה גם אחד היתרונות המרכזיים של המשרד, שמשלב היבטים פיננסיים, אזרחיים ופליליים גם בתחום הנדל"ן".
שגיב, בלזר ושות' - עורכי דין ונוטריון
כתובת: נירים 3, ק’ 2 אגף ב’ תל אביב 6706040
הנחשונים 46 אריאל 4074543
טלפון: 03-777-9500
למעבר לאתר >>
בשיתוף שגיב, בלזר ושות' - עורכי דין ונוטריון
