יועץ המשכנתאות ארז שמש ממודיעין שמכיר היטב הן את הצד של הבנקים והן את הצד של הלווים, פיתח בשבע השנים האחרונות את שפת "הבנקאות המדוברת". מדובר בשפה שנועדה לסייע ללקוחות להבין מהם הדברים שחשובים לבנקים, ובכך לקבל את המשכנתא המתאימה ביותר עבורם.
שמש, שמאז 2015 כבר ליווה מאות לקוחות בדרכם לקבלת משכנתא, באמצעות החברה שבבעלותו, "ארז שמש ייעוץ פיננסי ומשכנתאות". לאור הניסיון הרב שהוא מביא איתו בניהול כספים בחברות מובילות, מצליח שמש לספק ללקוחות את המסלול המתאים ואפקטיבי בריביות נמוכות. "השינויים שעובר תחום המשכנתאות מחייבים בעל מקצוע שמבין את הדקויות ואת העדכונים וכך מוביל לחיסכון כספי משמעותי", אומר שמש.
זאת, כאשר דווקא בימים אלה, שבהם שוק הנדל"ן רותח ישנו הכרח בקבלת ייעוץ וליווי מאיש מקצוע המכיר היטב ולעומק את התחום. "בנק ישראל דיווח על נתוני שיא בהיקף נטילת המשכנתאות", מסביר שמש, "בחודש יוני הציבור נטל משכנתאות בסך כולל של כ-11.6 מיליארד שקל. מדובר בזינוק של יותר מ-40 אחוז לעומת ממוצע השנה הקודמת".
שמש מסביר כי הסיבות לגידול בהיקף נטילת המשכנתאות על ידי ציבור הרוכשים הן רבות, וכוללות בין השאר ירידה מתמשכת בריבית המשכנתאות, לצד עלייה מתמשכת במחירי הדירות שמשכנעת קונים למהר ולרכוש דירה מחשש לעלייה נוספת במחירי הדירות. סיבה נוספת לביקוש הגובר נעוצה בעליית מדד תשומות הבנייה, הגורם להתייקרות מחירי דירות קבלן. "לכן יש יותר רוכשים המעדיפים להקדים תשלומים לקבלן בעזרת לקיחת משכנתא עכשיו, כדי להקטין את החשיפה להצמדה", הוא אומר.
לדבריי שמש המשכנתא הממוצעת בחודש יוני הייתה בסכום של כ- 940 אלף שקל, כאשר בעבר ציבור הרוכשים לא היה מוכן לקחת הלוואות בסכומים אלה. לשם השוואה, המשכנתא הממוצעת לפני פחות מעשר שנים, הייתה בסביבות ה-700 אלף שקל, שנלקחו לתקופה קצרה יותר.
"הביקוש הגובר פוגע בציבור נוטלי המשכנתאות"
"כיום הבנקים עומדים חסרי אונים מול הביקוש הגדול של הציבור למשכנתאות", מסביר שמש, "הבנקים לא הצליחו להיערך לביקוש הרב. יש מחסור גדול של בנקאים. אמנם רואים ניסיון כלשהו לתגבר את מערך המוקדים של הבנקים למשכנתאות אבל התמונה הכללית מעידה על כאוס של ממש".
הוא מוסיף כי בשל העומס והביקוש הגדול למשכנתאות, בנקאים רבים יותר בררנים בנוגע לטיפול בהצעות. "בקשות מורכבות מידי או בסכום נמוך יחסית זוכות במקרים רבים לריביות גבוהות מצד הבנקים", אומר שמש, "דבר שמעיד על חוסר רצון של הבנק להמשך טיפול בבקשה. כמו כן, כמו בכל תחום, ביקוש הולך וגובר למוצר או שירות גורם לעליית מחירים. ובמשכנתאות המחיר הוא הריבית.
"אין מספיק זמן לביצוע משא ומתן"
שמש אומר כי באחרונה יותר ויותר רוכשים מתלוננים על כך שנציגי הנקים לא חוזרים אליהם. "זה כבר הפך להיות בלתי אפשרי לקבוע פגישה עם בנקאי משכנתאות בגלל העומס", הוא מציין, "ואם כבר נקבעה פגישה, המועד שלה הוא לשבועיים-שלושה קדימה".
"העומס הגדול גורם לכך שזמני התגובה והמענה של הבנקאים ארוכים מאוד, ובמצב זה קשה לבצע משא ומתן ומכרז ריביות", ממשיך שמש, "לרוכשים יש מועדי תשלום קרובים בהתאם לחוזי הקנייה, ולכן רבים מהם נמצאים בלחץ גדול ולא ממצים עד תום את המשא ומתן. למרות זאת התקופה בה הבנק מחויב לשמור את הריבית שניתנה בהצעת הבנק נותרה 24 ימים. כלומר, ממש קשה למצות את המשא ומתן תוך פרק הזמן הקצר של 24 ימים".
איך לוקחים משכנתא?
לאור המצב שצפוי להימשך גם בחודשים הקרובים, מציע שמש לנוטלי המשכנתאות להתחיל את תהליך לקיחת המשכנתא כמה שיותר מוקדם. בנוסף, הוא מציע "לדאוג שמועד התשלום הראשון מכספי המשכנתא יהיה לפחות 90-100 יום מחתימת חוזה. כיום תהליך לקיחת המשכנתא מהפגישה הראשונה עד ביצוע התשלום למוכר או לקבלן מאוד ארוך ורצוי מאוד לעשות כל מה שאפשר כדי להימנע מהפרה של תנאי החוזה".
עצה נוספת שמעניק דוד היא לשקול הקדמת תשלומים לקבלן בקניית דירה חדשה, כדי לצמצם את הפגיעה של הצמדה למדד תשומות הבנייה, שנמצאת במגמת עליה ברורה.
"כמו כן, בגלל עליית מחירי הדירות, כדאי לבצע שמאות מוקדמת, ולהיות ערים לשינויי המחירים הגדולים באזור הקנייה", אומר שמש שלסיכום מציע להיוועץ ביועץ הרשום כחבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
ארז שמש – ייעוץ פיננסי ומשכנתאות
טלפון: 054-8600447
למעבר לאתר>>
