מי שמתעניין בדיור מוגן, בוודאי שם לב כי לאחרונה ניתן לראות יותר ויותר תנופת בנייה של בתי דיור מוגן.
במקביל, על רקע מגמה זו, אנשים אשר מעוניינים להבטיח את מקומם בבית דיור מוגן, לעיתים מעדיפים לחתום על הסכם התקשרות לבית שנמצא בהליכי בנייה. זאת הן מתוך שיקולי היערכות ותכנון עתיד והן בשל העדפה לבית חדש עם עיצוב מעודכן ו"פאסיליטיז" שלא קיימים בבתים קיימים. במקרים כאלה, האפשרות לעצב את הדירה ולערוך התאמות ושינויים בהתאם לצרכי הדייר, גדולה יותר.
יתרה מכך, עבור אלו המעוניינים למכור את דירתם כחלק מהמהלכים למעבר לדיור מוגן, ואשר נקלעים כיום לשוק נדל"ן שבו מחירי הדירות בירידה – דיור מוגן בשלבי בנייה עשוי לקנות זמן היערכות, למעבר בצורה הטובה ביותר וללא כל לחץ.
יחד עם זאת, חשוב לדעת כי בבואנו לחתום על הסכם התקשרות אל מול דיור מוגן הנמצא בהקמה, יש לשים לב לכמה נקודות משמעותיות. חשוב לדעת כי בניגוד לרכישת דירה מקבלן, שבה הרוכש זוכה להגנה משפטית מכח חוק המכר דירות (הגנות אשר לא ניתן להתנות עליהם בהסכם אלא לטובת הדייר), חוק המכר דירות לא חל ולא מגן על אדם המתקשר מול בית דיור מוגן בהקמה/בבנייה.
להבין את חוק הדיור המוגן
חשוב להבין כי בהתקשרות מול דיור מוגן בהקמה, המסגרת המשפטית היא חוק הדיור המוגן, התשע"ב–2012, המסדיר מערכת יחסים מסוג שונה:
הדגש המרכזי איננו רכישת נכס, אלא שירות מגורים ושירותי סיעוד/רווחה לדיירים. דייר איננו "רוכש דירה", אלא מתקשר בחוזה שירותים ודיור, תשלומי פיקדון/דמי כניסה ופריסת הפחתה מוסדרים בחוק. יש חובת רישיון למפעיל הדיור המוגן ופיקוח מתמשך, קיימות חובות גילוי לגבי יציבותו הפיננסית של המפעיל ומצב הפרויקט. בעצם, החוק נועד בראש ובראשונה להגן על דיירים מבוגרים, בעלי צרכים ייחודיים ותלות גבוהה.
כאמור, למרות הדמיון החיצוני – שני המקרים כוללים התקשרות על בסיס נכס שאיננו בנוי עדיין – מדובר בשתי מסגרות משפטיות שונות מהותית. כל מסגרת נשענת על מערכת חוקים ייחודית, יוצרת מערך זכויות וחובות שונה לצדדים, ומשיתה רמות סיכון שונות על הרוכש או הדייר העתידי.
בדיור מוגן, על אף שדיירים רבים או קרוביהם נוהגים להשתמש במילה "רכישת דירה", חשוב להדגיש כי לא מדובר ב"רכישה". כלומר, לא מדובר בהעברת בעלות בדירה, אלא בזכות שימוש בלבד. לא ניתן להשכיר או להוריש את הדירה. זאת גם אם סכום הפיקדון שנדרש דייר להעמיד לצורך כך, יכול בהחלט לשקף שווי דירה.
כלומר, למרות שמבחינת גובה התשלומים והסדר התשלום יכול ההסכם לשקף הסכם לרכישת דירה, אין מדובר ברכישת דירה וחוק המכר (דירות) אינו חל. משמע, לא קיימת הגנה לדייר מכח חוק המכר. ערבות חוק מכר, המחויבת לצאת על פי חוק כנגד כל תשלום שמשלמים, לא תחול. כמו כן, גם הפיצוי הקבוע בחוק על איחור במסירת הדירה, אינו מחויב בחוק הדיור המוגן.
חוק הדיור המוגן, כאמור, אינו קובע מסגרת פיצוי אוטומטית. זאת בניגוד לחוק המכר, ברכישת דירה מקבלן, שבו תנאי המסירה והפיצויים נקבעים בחוזה. לפיכך, בהתקשרות מול דיור מוגן עולה הצורך לנהל מו"מ פרטני ולא להישען על הגנה סטטוטורית. ההפרות בהסכם דיור מוגן יידונו לפי חוק החוזים – תרופות.
לבסוף, נראה כי הדייר נמצא בעמדה חלשה יותר מבחינת פיצוי מובנה, כשמשווים בין דיור מוגן בהקמה לרכישת דירה מקבלן.
הגנות לדייר
חוק הדיור המוגן מספק גם הגנות לדייר. במקרה של "בית בהקמה", החוק מחייב את הדיור המוגן בהנפקת ערבות מתאגיד בנקאי או חברת ביטוח.
כאן קובע חוק הדיור המוגן כי אם וככל ששולמו כספי הפיקדון עבור בית שנמצא בשלבי בנייה וטרם אוכלס, יובטחו הכספים בערבות שתינתן לדייר מבנק או מחברת ביטוח. לאחר המעבר לדיור המוגן, תוחלף הערבות ברישום משכנתא או בהתחייבות לרישום משכנתא, לטובת הדייר או לטובת נאמן מטעם הדיירים. לשם ההשוואה, ברכישת דירה מקבלן תוחלף הערבות רק כנגד הערת אזהרה לטובת הרוכש, לאחר מסירת הדירה בפועל.
דבר נוסף אליו יש להתייחס בהסכם דיור מוגן, הוא נושא תקינות יחידת הדיור. בניגוד לחוק המכר שקובע תקופות מוגדרות לתיקון ליקויים, ולכן אין צורך להתייחס לכך בהסכם רכישת דירה מקבלן. היחידה בדיור המוגן נחשבת חלק ממערך שירות כולל, והמפעיל אחראי לתקינות המתמשכת של התשתיות בתוך מסגרת השירות שמספק. לכן חשוב לוודא שהמפעיל יתחייב למתן שירות מהיר.
לסיכום – מעבר לדיור מוגן אינו עניין של מה בכך והשיקולים באם לעבור לדיור מוגן בהקמה או דיור מוגן שכבר עומד וקיים הינם לכאן ולכאן. בדיור מוגן בהקמה צריכים להילקח בחשבון כל השיקולים שנמנו לעיל, וכדאי לתת להם דגש ומקום בהסכם ההתקשרות.
לשם כך, בהחלט מומלץ להיוועץ בעורך דין שמתמחה ובעל ניסיון – הן בתחום הדיור המוגן והן בתחום הנדל"ן/מקרקעין.
הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי ויש להיוועץ בעו"ד.
הכותבת היא עו"ד ונוטריון אפרת דרור, מתמחה בתחום המקרקעין, דיור מוגן, ניהול עזבונות, ייפוי כוח מתמשך והסכמי ממון.
עו"ד אפרת דרור
טלפון: 076-5385782
לפנייה במייל >>
בשיתוף עו"ד אפרת דרור
